빌딩의정석

2020년 05월 매매가된 20억 프랜차이즈 입점 꼬마빌딩 투자사례입니다.​

대지면적 55.36평, 제2종일반주거지역, 연면적 118.02평, 지하1층~지상3층의 올근생 대로변 꼬마빌딩의 투자사례입니다.​

인근 지하철역은 4호선 평촌역, 인덕원역이 위치하고 있습니다.​

지하철역에서는 거리가 있지만 건물 바로 앞에 8개노선의 버스정류장이 위치하고 있고 맞은편으로 평촌스마트스퀘어산업단지와 1만세대 이상의 아파트 단지로 둘러쌓여있어 안정적인 임대수익을 얻을 수 있었던 안양시 올근생 꼬마발딩이였습니다.​

2012년에 건물리모델링을 하였고 프랜차이즈인 미스터피자와, 죠스떡볶이, 미용실, 교회등이 공실없이 임차되어 있었습니다.​

20억대 꼬마빌딩이지만 10차선 대로변에 위치하고 있고 직장인수요와 주거수요를 모두 충족시킬수 있는 배후세대와 대로변에 위치하고 있다는 장점이 뚜렸했던 평촌동 20억 올근생 꼬마빌딩이였습니다.

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매매가 이루어진 평촌동 꼬마빌딩은 평촌스마트스퀘어 도시첨단산업단지 맞은편에 위치하고 있어 기업 연구실, 공장 등이 위치하고 있습니다.​

또한 평촌신도시가 개발되어 대단지 아파트들이 다수이라 안정적인 배후세대를 확보하고 있는 지역입니다.​

또한 최근 GTX 개통예정으로 인덕원역 일대의 아파트 및 주택가격등 부동산 가격이 급등하였습니다.​

안양 꼬마빌딩의 경우 임대수익과 시세차익의 두마리 토끼를 모두 잡은 경우라 꼬마빌딩을 투자하시려는 분들에게 타산지석을 삼을 만한 투자사례라고 생각됩니다.

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평촌동 20억 꼬마빌딩은 건물 뒷편으로 약 1만세대 이상의 아파트들로 둘러쌓여 있는 전형적인 항아리상권입니다​

안정적이고 두터운 배후세대를 확보하고 있고 직장인수요가 풍부한 지역이라 프랜차이즈들이 잘 발달되어 있는 지역입니다.​

이런 뚜렷한 장점으로 안양 20억 꼬마빌딩을 투자한 꼬마빌딩 투자자분의 투자분석이 훌륭하다고 판단됩니다.​

또한 건물 앞으로 버스정류장이 위치하고 있어 1만세대 이상의 주거수요와 평촌산업단지의 직장인들이 4호선 인덕원역 및 평촌역을 이용하기 위해서는 본 건물을 들릴 수 밖에 없는 동선을 가지고 있습니다.​

지속적으로 건물이용객 수요가 높아 임차수요가 풍부하며 프랜차이즈들이 입점문의가 끊이지 않는 꼬마빌딩이라는 점도 투자를 결정한 투자포인트라고 생각됩니다.

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안양 20억대 꼬마빌딩은 10차선 대로변에 위치하고 있어 가시성이 매우 우수했고, 광고효과가 큰 꼬마빌딩이였습니다.​

10차선 대로변이라 자칫 차량만 이동할 수 있다는 점이 우려될 수 있지만 본 건물 옆으로 횡단보도가 바로 있고, 우리은행, 파리바케트등이 위치하고 있어 도보로 이용할 수 있는 유동인구도 확보할 수 있었던 20억 꼬마빌딩이였습니다.​

부지런한 답사와 공부를 통한 분석으로 20억대 안정적 임대수익과 시세차익을 얻을 수 있는 꼬마빌딩을 선별한 투자자분의 분석이 돋보이는 투자사례라고 판단됩니다.​

지하철역에서는 멀리 떨어져 있지만 유동인구를 확보할 수 있는 충분한 잠재능력을 가지고 있는 보석같은 꼬마빌딩을 구별해내고 매입을 결정했다고 판단이 됩니다.

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2020년 09월 매매가된 10억 준주거지역 꼬마빌딩 신축부지 투자사례 입니다.​

꼬마빌딩 투자자분들의 선호도가 높은 지역인 마포구 서교동의 준주거지역에 위치하고 있던 꼬마빌딩 신축부지였습니다.​

대지면적 42.59평, 연면적 22.84평의 1983년 지상1층 규모의 노후화된 꼬마빌딩입니다.​

대지면적도 작고 건물연식도 1983년의 지상1층의 꼬마빌딩이지만 용도지역이 준주거지역이고 2호선 6호선의 환승역세권인 합정역 도보 4분거리에 위치하고 있어 신축을 통한 개발차익이 클것이라고 판단되었습니다.​

인근에 위치한 메세나폴리스, 마포한강푸르지오 아파트 가격대로 대출을 활용해서 신축건물을 지을수 있다는 점에서 투자가치가 높다고 판단되었습니다.​

여의도, 상암DMC 등으로 접근성이 용이한 양화로 대로변 바로 이면에 위치하고 있고 준주거지역임에도 평단가 4,461만원이라는 저렴한 가격이라는 점이 매우 큰 이점이였습니다.​

나만의 소형사옥을 원하는 분들과 합정역, 홍대입구의 스타트업 및 신규 창업수요가 많은 지역이라는 점에서 신축후 임대수익 목적으로도 적합하다고 판단되었습니다.

2호선 6호선의 환승역세권인 합정역에서 도보 4분거리의 역세권에 위치하고 있어 지하철 등 대중교통을 이용한 접근성이 매우 우수한 위치였습니다.​

여의도와 종로 등 CBD, YBD 접근성이 우수한 서교동사거리에 위치하고 있고 차량이용시에도 9차선 양화로와 4차선 잔다리로가 맞나는 지역에 위치하고 있어 자가용을 이용한 접근성도 우수한 위치입니다.​

소형 사무실 임차수요가 높은 서교동에 위치하고 있어 신축시 광고회사, 잡지사, 스튜디오, 여행사, 개인PT샵, 태닝샵, 타투샵 등 소형 사무실 위주의 임차구성이 용이하다고 판단되었습니다.​

또한 작지만 나만의 사옥을 가지길 원하는 투자자분들에게도 신축을 통해 사업을 광고하기 좋은 소형사옥을 매입할 수 있는 좋은 투자기회라고 생각되었습니다.

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양화로와 잔다리로를 이용하기 유리한 서교동사거리 인근에 위치하고 있어 접근성은 최상의 입지여건이라고 판단되었습니다.​

다만 신축시 토지형태가 도로에 접한 전면부분이 좁다는 단점을 가지고 있어 전면활용도에서는 어려움이 있을 것으로 생각되었습니다.​

다만 용도지역이 준주거지역인 만큰 좁은 전면부분의 단점을 높이 신축함으로써 해결하는 방안이 유리할 것으로 생각되었습니다.​

주변 건물들이 개발이 덜되어 있는 지역이라 신축을 하게되면 다른 건물들보다 높은 층수로 도드라져 보이는 광고효과를 얻을 수 있을것으로 판단이 되었습니다.

임대수익도 적고 지상1층의 단층건물이라 임대수익을 개선하기에는 한계가 있는 상황이였습니다.​

1개의 임차인이 건물내 임차되어 있고 임차인이 장기임차인이라는 점에서 1명의 임차인과 명도협의를 해야되는 상황이라 명도에 대한 문제가 수월할 것으로 판단되었습니다.​

신축부지 투자시 빠르게 명도이슈를 해결하고 신축을 진행하는것이 투자성패의 중요한 부분이라는 점에서 단일임차인과의 협의를 통해 신축을 진행할 수 있다는 점에서 임차인이 많은 건물보다는 수월한 상황이였습니다.

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서교동 378-3번지 꼬마빌딩은 지구단위계획상 옆필지인 서교동 378-2번지와 공동개발 권장상태였습니다.​

공동개발지정이 되어 있는 상태에서는 반드시 옆필지와 같이 신축을 해야되지만 공동개발 권장상태라 관할구청과 협의후 단독개발이 진행될 수 있었습니다.​

마포구 지구단위계획상 서교동 378-3번지는 건폐율 60%, 기준용적률 250%, 허용욕적률 350%로 신축이 가능했고, 최고높이 60m, 건축한계선 2m가 지정되어 있던 상태였습니다.​

대략적으로 대지면적 42.59평, 건축면적 24.3평, 연면적 135.6평으로 신축이 가능할것으로 생각되었고 지상1층은 주차를 위한 주차장을 설치하고 지상층으로 약 7층정도 규모로 신축이 가능할 것으로 판단되었습니다.​

현재는 건물 철거후 신축을 위해 준비 중에 있는 상태입니다.​

마포구 서교동 준주거지역 10억 꼬마빌딩 신축부지를 투자한 투자자분은 마포구 아파트 가격에 해당하는 10억후반대로 대출을 활용해서 건물을 매입했고 신축을 통해 지상 7층 연면적 약 135평의 신축 건물을 가질 수 있는 투자기회를 잘 포착하고 훌륭한 투자선택을 했다고 생각됩니다.​

다른 투자자분들은 적은 대지면적과 전면이 좁은 단점, 명도문제들로 인해 투자결정을 주저했지만 서교동 준주거지역 10억 꼬마빌딩을 매입하고 투자를 결정한 꼬마빌딩 투자자분은 여러 단점이 존재했음에도 합정역 역세권, 준주거지역의 소액꼬마빌딩이라는 점, 투자금액이 소액으로 점, 신축시 공실위험이 적을것이라는 점에서 리스크 감수하더라도 추후 투자수익이 높을 것이라는 판단을했고 과감한 투자결정을 했다고 생각됩니다.​

현재는 신축이 진행중에 있는 상태로 추후 건물이 신축되면 놀라운 투자성과를 얻을 수 있을것 같습니다.​

추후 신축되는 건물이 매우 기대되는 마포구 서교동 준주거지역 10억대 꼬마빌딩의 투자사례였습니다.

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2020년 09월 매매가 된 30억 항아리상권 올근생 수익용 꼬마빌딩입니다.​

지하철역에서는 꽤 떨어진 위치에 있지만 978세대의 신축 아파트 출입구 앞 사거리 코너에 위치하고 있고 고척시장 인근에 위치하고 있는 항아리상권의 수익용 꼬마빌딩이었습니다.​

임대수익률이 4% 이상이었던 30억 꼬마빌딩이라 안정적인 임대수익을 원하는 투자자분들에게 매력적인 꼬마빌딩이었습니다.​

대지면적 77.71평, 연면적 182.29평, 지하 1층~지상 4층 규모의 30억 꼬마빌딩입니다.​

1호선 오류동역이 인근에 위치하고 있지만 지하철역에서는 도보로 이동하기에는 꽤 먼 거리에 위치하고 있습니다.​

많은 꼬마빌딩 투자자분들이 역세권의 꼬마빌딩을 선호하는 게 제1원칙입니다.​

다만 소개해드리는 개봉동의 30억 꼬마빌딩의 경우 역세권에는 위치하고 있지 않지만 건물 앞에 버스정류장이 위치하고 있어 멀리 떨어져 있는 지하철역을 가기 위해서는 30억 올근생 꼬마빌딩인 본 건물 앞을 지나가야 되는 위치에 있었습니다.​

또한 4차선 도로의 횡단보도 앞에 위치하고 있어 횡단보도, 버스정류장을 이용하는 유동인구에게 모두 노출되는 장점이 있었던 항아리상권의 꼬마빌딩이라 경기변동에 영향을 받지 않고 임대수익을 얻을 수 있는 위치의 꼬마빌딩입니다.​

안정적인 임대 사업을 유지할 수 있다는 점에서 매우 매력적인 투자처라고 판단이 되었습니다.​

개봉동 30억 꼬마빌딩을 매입한 투자자분께서도 안정적인 임대수익과 주변 노후된 주택들이 넓게 분포되어 있어 추후 재개발, 재건축이 진행될 수 있는 지역을 선별하고 투자를 결정하셨다고 생각됩니다.

구로구 4% 수익률 30억 꼬마빌딩은 위의 지도상에처럼 신축 아파트를 마주 보고 있는 위치에 위치하고 있습니다.​

지하철이 멀다는 단점에도 건물 앞으로 지하철역 오류동역으로 가는 버스정류장이 위치하고 있어 지하철역으로 가고 오는 유동인구가 모두 건물 앞으로 모이는 지역입니다.​

물이 모이는 것처럼 사람이 건물 앞으로 모이는 위치에 위치하고 있고 대로변 코너 횡단보도 앞이라 광고효과가 높아 임차수요가 끊이지 않는 위치입니다.​

임차인 문제로 속 썩일 일이 없을 꼬마빌딩입니다. 건물 내 임차인들도 장기 임차인들이 많고 장기로 임차를 원하는 임차인들이 많은 위치였습니다.​

공실 없이 안정적으로 임대수익 4% 이상을 얻을 수 있는 올근생 꼬마빌딩이라는 점에서 매우 매력적인 투자처였다고 판단됩니다.​

올근생 꼬마빌딩이라 대출을 활용해서 건물 매입시 높은 레버리지 수익을 얻을 수 있다는 점에서 매력적인 30억 꼬마빌딩이었습니다.

구로구 30억 꼬마빌딩은 4차선 * 4m의 코너에 도로 여건을 가지고 있었습니다.​

차량 이용 및 도보 이용 유동인구가 건물을 방문하고 이용하기 좋은 위치에 위치하고 있습니다.​

토지 형태도 네모반듯한 장방형 토지의 코너입니다.​

4차선 도로 쪽으로 건물이 건축되어 있어 상가시설 임차에 유리한 꼬마빌딩입니다.​

평 단가 4,677만 원으로 대지 77.71평, 연면적 182.29평 지하 1층~지상 4층 규모의 꼬마빌딩입니다.​

아쉬운 점은 1984년 사용승인된 노후 건물이라는 점은 조금 아쉬운 점입니다.​

건물을 리모델링하며 더 좋은 꼬마빌딩이 될 수 있을 것 같습니다.​

다만 노후된 건물이지만 건물 내 공실이 잘 발생되지 않아 건물을 리모델링 하지 않았던 건물이라 추후에 공실이 발생하고 매각을 계획하게 되면 리모델링 또는 신축을 통해 건물 가치를 상승시킬 여지가 충분하다고 생각되었습니다.

구로구 30억 꼬마빌딩은 생활밀착 상권에 위치하고 있어 노래방, 안경점, 미용실, 음식점, 치과, 사무실 등으로 슬리퍼를 신고 편하게 이용할 수 있는 임차인들로 임차 구성되어 있었습니다.​

건물 내 임차인들이 안정적으로 장기간 사업을 영위하고 있어 공실 위험이 적었고 꾸준한 임대수익을 얻을 수 있고 임대료 상승도 가능한 수익용 꼬마빌딩이었습니다.​

건물 내 임차 면적도 건축면적 37평으로 전용면적 기준으로도 임차인들이 선호하여 임차할 수 있는 30평대의 임차 면적이라 다양한 임차인들로 임대를 구성할 수 있는 꼬마빌딩입니다.

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개봉동 수익률 4% 30억 꼬마빌딩은 신축 아파트인 개봉 푸르지오 아파트 맞은편에 위치하고 있었습니다.​

개봉동 주택재개발 중 일찍 재개발이 이루어진 신축 아파트인 개봉 푸르지오 아파트입니다.​

주변 노후 주택들도 많이 분포하고 있는 지역이라 추후에 개봉 푸르지오 아파트처럼 신축 아파트들이 진행될 기회가 많다고 생각됩니다.​

인근으로도 개봉 3구역이 진행 중에 있습니다.​

사진에서 처럼 건물 앞으로 4개 노선의 버스를 이용할 수 있는 버스정류장이 위치하고 있어 버스 이용을 위해 개봉동 30억 꼬마빌딩을 이용해야 되는 위치라는 점에서 멀리 위치하고 있는 지하철역의 단점을 극복할 수 있는 장점이 있었습니다.

현재에도 미용실이 커피숍으로 변경된 것을 제외하고 임차인 변동이 없고 선호도 높은 커피숍이 입점해 있어 임대료도 증가했을 것으로 생각됩니다.​

안정적인 임대수익용 꼬마빌딩에 투자를 원하시는 투자자분들에게는 개봉동 30억 꼬마빌딩 투자자분의 좋은 투자 안목을 배울 수 있는 투자 사례라고 판단됩니다.​

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연남로, 성미산로, 월드컵북로 등이 인접한 위치이기 때문에 차량을 이용한 통행이 매우 유리한 위치입니다.​

넓고 반듯한 도로에 접하고 있어 차량 및 유동인구의 접근성이 유리한 위치에 위치하고 있는 마포구 20억 꼬마빌딩이였습니다.

6m*4m 코너건물이라 이면에 위치하고 있지만 건물로의 진출입이 유리한 연남동 20억 꼬마빌딩이였습니다.​

건물 앞 도로도 반듯한 도로로 대로와의 연결도 좋은 도로여건이였습니다.​

정방형에 가까운 토지형태로 토지면적과 건물면적을 잘 활용하여 건물이 지여졌고 건물의 규모가 더 커보이는 마포구 20억 꼬마빌딩이였습니다.

마포구 연남동 20억 꼬마빌딩은 전층 올근생 꼬마빌딩이라 주택부분 용도변경등의 이슈가 없이 매입이 가능하였고, 위반건축물들의 이행강제금이 발생하는 위법부분도 없는 깔끔한 꼬마빌딩이였습니다.​

지하1층~지상3층까지 안정적인 공방, 주얼리샵, 사무실등으로 고른 임차구성이 되어 있던 서울 20억 꼬마빌딩였습니다.​

연남동 20억 꼬마빌딩을 투자하신 투자자분은 깔끔한 건물내외관으로 건물관리에 큰 어려움이 없을것으로 판단을 하셨다고 생각이 됩니다.​

또한 올근생 꼬마빌딩이라 취득세 문제등 이슈가 없고, 주택부분이 있어 근생시설로 용도변경이 필요한 부분등이 발생하는 이슈가 없는 20억 꼬마빌딩이라는 점에서 매입을 결정하고 투자하셨다고 판단됩니다.​

공실없이 안정적인 3%대 임대수익률이 발생하는 꼬마빌딩이며 주변 임대시세를 고려했을 경우에도 지하층이 선큰구조라는 장점이 있어 지하층 평당 5~6만원, 1층 10~12만원, 2층 8만원, 3층 6~7만원 정도의 평당임대료를 받을 수 있을 것으로 판단이 되었습니다.​

서울시내 아파트 가격과 비교시 대출 활용이 가능한 20억때 꼬마빌딩이라는 점에서 임대수익 및 추후 시세차익까지 얻을 수 있는 좋은 투자결정이였다고 생각됩니다.​

서울시내 20억때 꼬마빌딩이 향후에도 더욱 희소해질것으로 판단되어지고 있는 상황이라 선호도가 높은 마포구 연남동 연트럴파크 상권의 20억 꼬마빌딩을 적절한 시기에 잘 투자결정하였다고 판단됩니다.

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