"상권은 영원하지 않습니다." 한때 발 디딜 틈 없던 지역 최고의 번화가도, 시대의 흐름을 이기지 못하면 무너져 내립니다.

오늘 소개할 곳은 청주의 명동이라 불리던 성안길(남문로2가)입니다. 2026년 1월, 이곳 메인 상권에 위치한 5층 건물이 공시지가보다 싼 가격에 거래되었습니다. 매도인은 5년 전 불장에 샀다가 결국 5억 원 가까운 손실을 보고 탈출했는데요. 10년 차 투자자의 시각으로 분석해 드립니다. 🔍

📍 청주 성안길 건물 리포트

Q1. 5년 만에 -4.8억, 월 800만 원씩 까먹었다

매도인은 2021년 3월, 유동성 파티가 한창일 때 이 건물을 15억 원에 매입했습니다. 하지만 5년 뒤 10.2억 원에 매도하며 단순 차액으로만 4억 8천만 원을 잃었습니다. 취득세와 대출 이자를 고려하면 실제 보유 기간 60개월 동안 매달 800만 원 이상을 허공에 뿌린 셈입니다.

Q2. '청주의 명동'은 왜 무너졌나?

의류 소비가 온라인으로 급격히 넘어가면서 성안길의 주력인 로드숍들이 직격탄을 맞았습니다. 또한 젊은 층이 신흥 상권으로 대거 이동하면서 1층 상가마저 공실이 발생하는 등 구도심 상권의 공동화 현상이 심화되었습니다.

Q3. 공시지가 밑으로 샀다, 매수자의 노림수는?

이번 매수자는 공시지가보다 저렴한 가격에 건물을 인수했습니다. 땅값보다 싸게 샀다는 점에서 리스크를 최소화한 역발상 투자로 볼 수 있습니다. 일반상업지역이라는 땅의 기본 가치를 믿고 바닥에서 줍는 전략을 택한 것입니다.

※ 상세 실거래 정보

"부동산은 사두면 언젠가 오른다?" 서울 강남에서는 통할지 몰라도, 지방에서는 이 믿음이 깨진 지 오래입니다. 특히 2021~2022년 불장 때 꼭지를 잡으신 분들의 고통이 깊어지고 있는데요.

2026년 1월, 경북 구미시 형곡동에서 그 아픔을 적나라하게 보여주는 거래가 나왔습니다. 6차선 대로변, 횡단보도 앞 코너라는 A급 입지를 갖췄음에도 불구하고, 4년 전 매수가보다 무려 5억 6천만 원이나 싸게 팔린 '눈물의 손절매' 사례를 분석해 드립니다. 🔍

📍 구미 형곡동 건물 리포트

Q1. 4년 만에 -5.6억, 왜 이렇게까지 손해를 봤나?

매도인은 2022년 4월, 부동산 시장이 가장 뜨거웠던 시기에 이 건물을 15.6억 원에 매입했습니다. 하지만 고금리와 구미 지역 경기 침체가 맞물리며 임대 수익으로 이자를 감당하기 어려운 상황에 직면했을 것입니다. 단순 매각 손실 외에 취득세와 대출 이자를 포함하면 실제 손실액은 7~8억 원에 달할 것으로 보이는 뼈아픈 사례입니다.

Q2. 입지는 완벽했다, 그래서 더 슬프다

이 건물은 6차선과 4차선 도로가 만나는 코너 입지에 횡단보도를 바로 앞에 둔 훌륭한 조건을 갖췄습니다. 하지만 지방 부동산 시장에서는 개별 입지의 우수성보다 도시 전체의 매수 심리와 경기 사이클이 더 강력하게 작용한다는 것을 증명했습니다.

Q3. 매수자에게는 '최고의 줍줍' 타이밍

반면 매수자에게는 평당 848만 원이라는, 지방 골목길 수준의 가격으로 대로변 코너 건물을 인수할 수 있는 기회가 되었습니다. 거품이 완전히 빠진 가격에 인수한 만큼, 향후 경기 회복 시 수익률을 극대화할 수 있는 공포에 매수한 승자가 될 가능성이 높습니다.

※ 상세 실거래 정보

"서울만 답이다?" 꼭 그렇지는 않습니다. 지방 광역시의 '대로변 준주거지역'은 서울 골목길보다 훨씬 가성비 좋은 투자처가 될 수 있습니다.

"특히 차량 관련 업종(카센터, 타이어뱅크 등)이 임차된 건물은 공실 걱정 없이 꼬박꼬박 월세를 받는 효자 상품입니다."

2026년 1월, 광주 남구 방림동에서 딱 이런 조건의 건물이 10억 원에 거래되었습니다. 전 주인은 10년 동안 월세도 받고, 나갈 때 3.5억 원의 차익까지 챙겼는데요. 왜 이 건물이 실속 투자의 끝판왕인지 분석해 드립니다. 🔍

📍 거래 매물 리포트

Q1. 10년에 3.5억 수익, 지방치고 괜찮은가?

매도인은 2016년 11월, 이 건물을 6.5억 원(평당 756만 원)에 사서 10년 뒤 10억 원에 매각했습니다. 연평균 3,500만 원씩 지가가 상승한 셈이며, 여기에 카센터 특유의 장기 임차를 통한 안정적인 월세 수익까지 더해진 모범적인 투자 사례입니다.

Q2. '준주거지역'과 '카센터'의 환상 조합

이 건물의 핵심은 땅의 용도입니다. 준주거지역은 건폐율과 용적률이 높아 향후 신축 시 매우 유리합니다. 특히 5차선 대로변 자리는 스타벅스 DT나 대형 프랜차이즈가 탐내는 입지이며, 시설 투자가 많은 카센터 임차인은 공실 리스크를 획기적으로 낮춰줍니다.

Q3. 10억으로 건물주 되기 (Entry Barrier)

수도권 대로변 건물이 30~40억을 호가할 때, 광주에서는 10억 원으로 대로변 땅주인이 될 수 있습니다. 대출 활용 시 실투자금 3~4억 원으로 시작할 수 있어 소액 빌딩 투자의 최고의 연습 문제이자 해답이 됩니다.

※ 상세 실거래 정보