빌딩의정석

남양주시 프랜차이즈 수익용 올근생 꼬마빌딩 투자사례, 금곡동 156-40, 남양주시 롯데리아 빌딩에 대해 알아보겠습니다.

남양주시 남양주시청 앞, 대로변 횡단보도 앞 프랜차이즈 수익용 꼬마빌딩

남양주시 금곡동 156-40번지, 32억 5,000만원, 평당 1,611만원, 수익률 7.32%

30억 프랜차이즈 입점, 올근생, 수익률 7%, 6차선대로변, 횡단보도 앞, 버스정류장 위치, 랜드마크 꼬마빌딩

2020년 07월 32억 5,00만원에 매매가된 30억 올근생 프랜차이즈 입점 꼬마빌딩 투자사례입니다.

6차선 대로변에 위치하고 있는 지하1층~지상6층 규모의 올근생 꼬마빌딩이고, 수익률은 7%에 달하는 수익용 꼬마빌딩의 투자사례 입니다.​

대지면적 201.77평, 연면적 666.82평, 지하1층~지상6층 규모의 경기도 30억 꼬마빌딩입니다.​

대지면적이 200평대에 달하고 준주거지역에 일반상업지역+준주거지역의 노선상업지역에 위치하고 있었던 알짜 수익용 프랜차이즈 꼬마빌딩이였습니다.

6차선 대로변에 위치하고 있고 횡단보도와 버스정류장이 건물 앞에 위치하고 있는 까닭에 유동인구가 많고 건물내 유명 프랜차이즈가 입점되어 있었습니다.

건물을 이용하는 유동인구가 많았던 작지만 알찬 지역내 랜드마크급 꼬마빌딩입니다.

인근 매매사례 대비 저렴한 가격으로 매각이 이루어졌고, 주변 대형개발호재들로 지가상승이 예상되던 꼬마빌딩이라 많은 분들이 관심을 가졌던 상태였습니다.

경기도권의 30억 규모의 꼬마빌딩이지만 대지면적 200평, 연면적 667평의 지하1층~지상6층 규모로 컨디션 우수하고 광고효과 높은 올근생 꼬마빌딩이라는 점에서 매우 매력적인 투자처였다고 판단됩니다.

경기권내 알찬 임대수익용 꼬마빌딩의 투자사례라 임대수익 목적의 꼬마빌딩 투자자분들에게 많은 도움이 될 꼬마빌딩 투자사례라 꼬마빌딩 매입을 계획하시거나 준비중이신 분들에게는 많은 도움이 될 것 같습니다.

남양주시청, 금곡초, 금곡중, 금곡고등학교 등 관공서 및 학교시설 밀집지역

30억 프랜차이즈 꼬마빌딩은 경춘선 금곡역에서 도보 12분거리로 역세권이지만 지하철역에서는 꽤 멀리 떨어진 위치에 있었습니다.

다만 30억 프랜차이즈 올근생 꼬마빌딩은 관공서 밀집지역, 아파트 밀집지역, 초,중,고등학교의 학교상권과 가까운 항아리 상권 등 지하철에서는 멀지만 배후상권이 탄탄하고 이용빈도가 높은 안정적인 골목상권에 위치하고 있어 코로나로 인한 경기침체등의 경기변동에 강한 생활밀착형 상권에 위치하고 있었습니다.​

꼬마빌딩이 위치한 남양주 금곡동 지역은 지식산업센터 개발, 아파트 정비사업, 도시재상사업등 대형개발호재로 지역내 개발이슈가 많은 지역이라 저평가 되어 있었던 상태였습니다.

남양주시청이 위치하고 있어 관공서와 밀착되어 있는 사무실 수요가 높은 지역이며, 주거인구가 많은 지역이라 병의원 수요가 많은 위치였습니다.

노후 건물들도 많고 노후건물들이 신축이 이루어지고 있는 상태여서 주변 환경요소가 점차 좋아지고 있던 금곡동 꼬마빌딩이였습니다.

6차선 대로변 위치, 건물전면 25m로 5차선 도로폭의 건물전면, 광고효과 높고, 가시성 매우 우수함.

금곡동 프랜차이즈 꼬마빌딩은 30억대 꼬마빌딩이지만 6차선 대로변에 위치하고 있어 광고효과와 접근성이 매우 우수했습니다.

또하 주변 건물들이 저층건물인데 반해 금곡동 30억 꼬마빌딩은 지하1층~6층 건물이라 주변 건물에 비해 1~3개층 더 높아 광고효과가 매우 우수한 상태였습니다.

주변 건물들도 본건물에 위치한 롯데리아, 맞은편의 KB국민은행, 옆건물의 우리은행, 뒷편의 농협, 하나로마트 등 지역내 소비력 및 인구집중효과가 높은 임차인들이 다수 위치하고 있는 위치였습니다.

주변으로 병의원 수요가 높아 메디컬빌딩들이 신축중에 있어 향후에도 시세차익 측면에서도 유리한 측면이 높았던 남양주 30억 꼬마빌딩이였습니다.

지하1층~지상6층, 롯데리아, 사무실, 학원시설 등으로 임차구성되어 있는 올근생 꼬마빌딩

남양주 금곡동 꼬마빌딩은 지하1층~지상6층 규모로 프랜차이즈인 롯데리아가 건물 장기간 임차되어 있었고, 사무실, 학원 등의 깔끔한 임차업종으로 임차구성되어 있던 올근생 꼬마빌딩이였습니다.

지역내에서 롯데리아가 오랜시간 임차하여 영업을 하고 있던 상태이며, 금곡초, 금곡중, 금곡고등학교 학생들과 남양주시청 등 인근 사무실 등에서 이용객이 많았던 경기도 30억 올근생 꼬마빌딩이였습니다.

연면적 668.82평으로 지하1층~지상6층 규모의 30억 꼬마빌딩이라 규모에 비해 가격이 저평가 되어 있었고, 승강기가 설치되어 있고, 주차시설 16대로 잘 구비되어 있던 상태라 건물자체로도 매우 가치가 높았습니다.

1개층 건평도 약 80~90평대로 사무실 임차수요를 만족시키기 좋은 상태였습니다.

건물관리도 깔끔하게 잘 되어 있던 상태고 30억대 꼬마빌딩이지만 유리벽 외관과 대리석 마감으로 건물이 누가봐도 튼튼하게 잘 지어져 있어 매도인이 건물관리에 신경을 많이 쓴 상태였습니다.

만실시 수익률 7%에 달하는 우량한 임대수익용 꼬마빌딩이고, 1층 롯데리아의 우량한 프랜차이즈가 입점되어 있던 30억 꼬마빌딩이라 투자를 결정한 투자자분은 임대수익 측면에서도 강점이 있는 꼬마빌딩에 현명하게 투자를 결정하였다고 생각됩니다.

인근 매매사례 대비 매우 저렴, 연면적당 가격도 신축비용 고려시 매우 저렴한 상태의 저평가되어 있는 우량투자 꼬마빌딩

인근 매마사례를 분선시 주변건물들의 평단가가 최소 1700~2,200평 만원으로 형성되어 있던 상태였습니다.

매매가 된 금곡동 꼬마빌딩의 평단가 1,611만원은 인근 매매사례 대비 저렴한 상태입니다.

또한 건물 연면적당 가격도 약 487만원으로 근생시설 신규 건축시 현재의 건물규모를 고려할때 최소 평당 500~600만원 정도의 건축비가 소요될것이므로 건물가격도 매우 저평가 되어 있었습니다.

투자를 결정한 매수자분은 인근 매매사례보다 저렴한 가격으로 토지 뿐만아니라 지하1층~지상6층의 승강기 있고 유리벽외관의 롯데리아 건물을 덤으로 매입했던 매우 성공적인 투자사례입니다.

건물 내 롯데리아 입점(장기임차인), 건물 앞 버스정류장, 횡단보도 위치, 후면도로 이용가능 건물 노출도 높음

남양주 30억 꼬마빌딩은 건물내에는 장기임차인인 롯데리아가 입점되어 있었고, 건물 앞으로는 버스정류장과 횡단보도가 위치하고 있었습니다.

또한 후면도로에서 건물로 유동인구가 이동할 수 있도록 진입도로가 있었고 건물후면부 저층건물들이 위치하고 있어 전면 뿐만 아니라 후면에서도 건물이 잘 보이고 광고효과가 높았습니다

후면으로 농협과 하나로마트가 위치하고 있어 지역내 상권이용객들이 빈번한 상태였고 전면부와 후면부 상권이 고르게 발전되어 있어 안정적으로 임차인들을 선별하여 입점시킬 수 있는 상태였습니다.

주변 건물들이 저층이고 승강기 없는 건물들인데 비해 매매가된 30억 금곡동 꼬마빌딩은 승강기도 있고 우량한 건물컨디션으로 임차인들의 임차문의가 끊이질 않았던 상황이였습니다.

다양한 대형개발호재지역으로 시세차익 확보에 매우 유리

총사업비 4조 4,160억원의 금곡동 도시재상뉴딜사업, 금곡동 일대 정비예정구역으로 신규 아파트 신축 및 예정, GTX-B노선의 수도권광역급행철도 예정, 지하철 8호선 별내선 연장계획등 남양주 일대의 대형 개발호재로 서울 송파 및 강남으로 접근성이 우수해질 예정이였습니다.

대형 개발사업 및 광역교통망 개발로 지가상승 기회가 큰 지역이라 개발이 완료되기 이전 저평가된 지역에 우량한 꼬마빌딩을 투자한 매우 훌륭한 투자사례였습니다.

추후 개발예정된 사업들이 속속 마무리될 경우 시세차익을 볼 수 있는 남양주 꼬마빌딩의 투자사례입니다.

또한 안정적인 임대수익까지도 확보할 수 있었던 꼬마빌딩 투자사례라 꼬마빌딩 매입을 원하시는 예비 투자자분들이 많은 도움이 될 수 있는 꼬마빌딩 투자사례라고 판단됩니다.

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※ 시장조사, 입지선정, 상권분석, 예산계획, 법적검토, 수익성분성, 위험관리, 개발계획 및 회수 계획까지 다양한 관점으로 부동산 구입을 위한 결정을 함께 고민해 드리겠습니다.​

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송파대로 더블역세권 대로변 횡단보도 앞 올근생 꼬마빌딩

송파구 송파동 15-3번지, 117억 원, 평당 6,567만원, 인근 급매 송파 꼬마빌딩

송파대로 8차선 대로변, 잠실역(2호선,8호선), 석촌역(8호선,9호선) 더블역세권, 대지 178평, 횡단보도 앞 대로변 꼬마빌딩

2020년 07월 매매가된 100억 송파대로 대로변 올근생 꼬마빌딩입니다. 2호선, 8호선, 9호선, 잠실역, 석촌역의 더블역세권 대로변 꼬마빌딩입니다. 인근 매매시세 대비 저렴한 가격으로 매각이 되었던 급매 송파 꼬마빌딩이였습니다.

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대지면적 178.17평, 연면적 379.57평, 지하1층~지상4층 규모의 100억 송파 올근생 대로변 꼬마빌딩입니다.

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잠실역, 석촌역을 이용할 수 있는 위치이며, 서울 지하철 노선중 2호선, 8호선, 9호선의 3개노선을 이용할 수 있어 교통접근성이 매우 우수한 위치였습니다.

8차선 송파대로변에 위치하고 있고 건물 앞으로 횡단보도와 버스환승센터가 있어 위치적 장점이 매우 좋은 송파 100억 꼬마빌딩이였습니다.

광대로변에 위치하고 있고 대지면적 178.17평의 넓은 대지면적과 도로면에 넓게 붙어 있는 장방형 토지라는 점도 매우 매력적인 꼬마빌딩 투자처였다고 판단됩니다.

송파대로변 평단가 6,000만원대로 인근 매매사례대비 저렴한 가격으로 매각이 이루어졌고 올근생 꼬마빌딩으로 100억대 건물가격이라는 점도 많은 투자자분들에게 매력적인 요소로 다가왔었습니다.

송파대로, 백제고분로 광대로변, 잠실역, 석촌역 더블역세권, 대로변, 송리단길 등 이면부 상권도 활성화되고 있는 중이였던 투자유망지역

송파 100억 대로변 올근생 빌딩은, 송파대로, 백제고분로의 송파의 큰 대로변에서 접근이 매우 쉬운 위치에 있었습니다.

잠실역, 석촌역의 더블역세권에 위치하고 있고, 건물 앞으로 광역버스 환승센터까지 있어 서울, 경기 지역으로의 접근성이 매우 우수했습니다.

대로변 건물이라는 점, 넓은 대지면적으로 도로면에 크게 접해있다는 점 등 물리적인 우수성이 매우 좋았던 송파 꼬마빌딩입니다.

안쪽 지역으로 주거밀집지역이라 안정적인 상권 형성이 되어 있었고, 인근으로 송리단길 등 SNS 및 유투브, 각종 대중매체들에 많이 노출이 되고 있는 지역으로 상권이 활성화되고 있다는 점에서 매우 우수한 위치였습니다.

잠실롯데월드, 석촌호수 등으로 인근 지역 주민뿐만아니라 외지에서 찾아오는 상권이라는 점에서 리모델링 및 신축시 이점을 크게 가져갈 수 있던 위치였습니다.

송파 대로변 지역이고 주변으로 프랜차이즈들이 다수 위치하고 있고, 대로변 노출도가 높고 광고효과가 높은 위치라 사옥 신축도 빈번하게 이루어지고 있는 지역이였습니다.

넓은 대지면적이라는 점과 이면도로를 접하고 있는 양면도로라는 점도 꼬마빌딩 투자자분들에게 매력적인 투자처였다고 판단됩니다.

송파 꼬마빌딩에 투자를 결정하신 투자자분도 송파대로 대로변의 170평대의 넓은 양면도로변 꼬마빌딩이 주변 시세보다 저렴한 가격이였다고 판단하여 투자를 결정하셨다고 생각됩니다.

추후 개발진행에 따라 시세차익과 임대수익 향상이 크게 될 송파 100억 꼬마빌딩이라 추후 변화하는 모습이 매우 기대되는 송파구 100억 꼬마빌딩의 투자사례입니다.

인근 매매사례대비 저렴한 가격으로 매각, 급매, 버스환승센터 정류장 앞, 횡단보도 앞, 역출구 도보 3분거리 역세권 대로변 양면도로

송파 100억 빌딩은 건물 앞으로 송파역 1번출구로부터 도보 3분거리의 역세권에 위치하고 있었고, 횡단보도와 버스환승센터가 건물앞에 위치하고 있다는 점에서 매우 우수한 위치적 장점을 가지고 있었습니다.

누구나 선호하는 지하철역세권, 유동인구가 많이 지나갈 수 밖에 없는 횡단보도 앞 건물, 많은 노선의 버스환승센터 등 송파 100억 빌딩앞을 사람들이 지나다닐 수 밖에 없는 매우 우수한 위치적 장점을 가지고 있었습니다.

맞은 편 위치의 비교사례인 석촌동 184-1번지 꼬마빌딩보다 상대적으로 우위를 가질 수 있는 여러요소들이 있음에도 가격이 저렴했고, 18년도에 매각된 석촌동 건물보다도 시간이 2년 이상 경과되어 있었음에도 경쟁력 높은 가격으로 매각이 이루어진 급매 꼬마빌딩이였습니다.

다만 건물이 노후화되어 있고 장기임차인들이 많은 상태여서 임대료가 인근 지역에 비해 저렴한 상태로 장기간 유지되어 있었다는 점에서는 다소 아쉬운 부분이 있었습니다.

다만 주변 임대료 상황을 고려했을 때 충분히 임대료 인상이 가능했었고, 대로변 양면도로 건물이라, 주차를 후면에서 할 수 있어 대로변에 건물을 붙여 지울 수 있다는 점에서도 신축시 매우 큰 가치상승이 있을것으로 예상되었습니다.

넓은 대지면적의 좋은 위치의 건물을 저렴한 가격으로 매입할 수 있었던 매우 좋은 투자기회였다고 판단됩니다.

건물 내외관 깔끔 넓은 건축면적으로 우량임차인 가능, 프랜차이즈 입점 가능상태

송파 100억 꼬마빌딩은 사용승인일자는 1983년도 건물입니다. 약 40년정도 경과된 건물연식이지만 건물내외관이 깔끔하게 잘관리되어 있는 상태입니다.

튼튼하게 잘 지어져있는 건물이고, 건물바닥면적도 넓어서 건물연식대비 상태도 만족스러운 건물입니다.

다만 사용승인일에서 알수 있지만 1980년대 지어진 송파건물이여서 현재 새로 신축된 건물들에 비해서 계단, 복도등의 공용부분 면적이 넓은 편이였습니다.

공용부분이 넓다는 점은 임차인들이 상용하는 전용면적이 상대적으로 적어진다는 단점이 있지만 공용부분이 넓어 건물내 개방감을 높일 수 있다는 장점도 있습니다.

건물내외관이 깔끔한 상태였기 때문에 재임대를 통한 임대료 인상의 기회를 엿볼 수 있었고, 건물연식이 오래되어 임차인들을 명도후 신축을 고려할 수 도 있었던 상황이였습니다.

건물 입지가 훌륭한 상태였고 유동인구 많은 횡단보도 앞 넓은 장방형의 건물이라 프랜차이즈를 입점시킬수 있어 임대수익 증대를 꾀할 수 있다고 생각되었습니다.

1층 상가시설 활성화되어 있음. 1층 상가6개, 커피숍, 음식점, 부동산, 헤어샵, 네일샵, 노래방 등 올근생시설로 임대구성

횡단보도 앞에 위치하고 있는 대로변 송파빌딩이라 1층에 상가시설이 6개로 되어 있었습니다.

임차인들로 커피숍, 음식점, 부동산, 헤어샵, 네일샵, 노래방, 사무실 등으로 다양한 임차인들로 임대구성되어 있었던 올근생 꼬마빌딩이였습니다.

다양한 임차업종으로 임대구성되어 있었던 상황이여서 경기변동에 대응을 잘 할 수 있을 꼬마빌딩이였습니다. 안정적인 임대료를 얻을 수 있는 상황이였습니다.

다만 임차인들이 다수이고 임차인 관리가 다소 미흡하여 프랜차이즈 및 우량 임차인들을 임차시킬 수 있었던 상황이지만 소규모 임차인들로 구성되어 있었던 점은 아쉬웠습니다.

작은 규모의 임차인들로 임차구성되어 있고 공실이 발생하면 바로 임차인들이 들어왔던 상황이였습니다.

몇개의 임차인들을 묶어서 우량한 프랜차이즈들로 임대구성하는 부분들의 밸류업 전략이 필요해 보였습니다.

건물내 공실이 적었고 임차문의가 끊이지 않고 있던 상황이여서 송파 꼬마빌딩을 매입한 투자자분은 재임대계획을 세우고 건물을 활용할 수 있었고, 신축 후에도 수월하게 임차인들을 맞출수 있을것으로 판단되었습니다.

평단가가 저렴했던 상태라 신축후 평당 1억 초중반의 가격으로 재매각을 시도해도 매각이 수월하게 이루어질것 같았습니다.

송파대로 대로변 신축이 이루어진 건물들의 가격들이 1억 초중반에 거래가 이루어지고 있는 상태였고, 위치적 장점이 많은 상태여서 추후 재매각까지도 수월하게 이루어질 것으로 판단이 되었습니다.

향후 9호선 4단계 연장, 송파중앙전파소 개발, 성동구치소 개발, 송파 재건축단지들의 재건축 등 다양한 개발호재가 있는 상태이므로 시세차익을 크게 볼 수 있는 송파대로 100억 꼬마빌딩의 투자사례라고 생각됩니다.

대로변 건물을 저렴한 가격으로 매입할 수 있었던 좋은 투자결정이였고, 리모델링 신축등의 다양한 건물가치 상승 방안이 있었던 투자기회였다고 생각됩니다.

송파 꼬마빌딩의 투자자분이 추후 송파 건물을 어떻게 변화시킬지가 매우 기대되는 송파 100억 꼬마빌딩 투자사례였습니다.

※ 위의 글과 관련하여 문의가 있으시거나 궁금한 사항이 있으시면 아래 전화번호와 채팅방으로 문의주세요!!!​

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※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.​

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강남구 30억 꼬마빌딩, 신축용, 리모델링용, 매도자 명도조건, 강남 30억 역세권 꼬마빌딩

강남구 역삼동 681-31번지, 31.5억, 평당 6,202만원, 서울 30억 꼬마빌딩 신축부지

강남 더블역세권 30억 꼬마빌딩, 매도자 명도조건, 신축용, 리모델링용, 투자가치 매우 높음. 급매 강남 꼬마빌딩

2021년 02월 매매가된 강남 더블역세권 30억 꼬마빌딩 신축부지의 투자사례입니다.

대지면적 50.79평, 연면적 106.17평, 지하1층~지상3층 규모의 강남 신축가능한 매도자 명도조건의 꼬마빌딩입니다.

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9호선 분당선의 더블역세권인 선정릉역의 역세권에 위치하고 있는 강남 30억 꼬마빌딩 신축부지라서 투자가치가 높았습니다.

강남구의 30억에 매입가능했던 꼬마빌딩이라는 점이 꼬마빌딩 투자자분들에게 매우 매력이 높았던 꼬마빌딩이였습니다.

강남 봉은사로를 가로질러 통과하고 김포공항과 송파지역까지 접근이 가능한 9호선 역세권, 왕십리~분당까지 접근이 가능한

선정릉역의 꼬마빌딩 신축부지라서 강남에 사옥을 마련하기 위한 꼬마빌딩 투자자분들과 사무실 수요가 높은 강남지역이라 신축후

임대수익 목적 및 투자수익을 원하시는 투자자분들 모두에게 매력적인 강남 30억 꼬마빌딩이였습니다.

주택규제로 가파르게 상승한 강남지역의 아파트가격으로 대지 약 51평의 신축부지를 매입할 수 있던 투자기회였고 신축후 부가가치를 높일 수 있어 시세차익과 임대수익을 확보할 수 있는 좋은 투자기회라고 판단되었습니다.

빈번한 꼬마빌딩 거래가 이루어지고 있는 지역이라 가격방어에 유리한 강남지역이며 시세차익을 볼 수 있는 강남지역인 점에서 신축이라는 어려운 과제가 있지만 투자를 결정한 역삼동 30억 꼬마빌딩의 투자포인트는 매우 현명한 판단이였다고 생각됩니다.

강남 지역에 신축건물의 프리미엄과 더블역세권, 봉은사로 바로 이면, 아크로힐스논현, 스포월드재개발로 신축되는 원에디션강남오피스텔등 주변 환경요건이 개선되고 있다는 점에서 향후 투자차익이 매우 클 것으로 예상됩니다.

9호선, 분당선 더블역세권 도보 3분거리, 7차선 봉은사로 대로변 이면, 스포월드재개발(원에디션), 아크로힐스논현, 라움아트센터 등 먹자상권 및 사무실 임차수요 높은 역세권 지역

역삼동 30억 신축부지 꼬마빌딩은 9호선, 분당선의 더블역세권지역에 위치하고 있고 역출구로부터 도보 3분거리에 위치하고 있었습니다.

7차선 대로변인 봉은사로 이면에 위치하고 있고, 언주로, 선릉로에서도 접근이 용이한 위치에 있었습니다.

강남지역의 꼬마빌딩을 매입을 고민하시고 투자를 결정할 경우 좋은 위치를 선별하고 결정하는것이 중요하다고 생각이 됩니다.

빈번한 거래로 인하여 가격이 매번 상승을 하고 있는 강남지역의 경우 좋은 위치의 꼬마빌딩은 잠재적인 수요자가 매우 많이 존재하고 있는 상황입니다.

강남 아파트가격보다 꼬마빌딩이 저렴하다고 판단을 하고 있는 투자자들이 많은 지역이고 임대수익 목적보다는 시세차익에 촛점을 두고 투자를 결정이 이루어지고 있습니다.

노후건물들이 많은 강남지역이고 평단가가 높아 기대임대수익률(Cap Rate)이 낮지만 인플레이션 헷지수단이라는 점, 안전자산이라는 점등에 주목을 하고 투자가 이루어지고 있다고 생각됩니다.

코로나 이후 자산의 격차가 양극화가 심해지고 있는 상황이라는 점도 강남 꼬마빌딩 품귀현상이 이루어지고 있다고 생각됩니다.

강남 지역투자지 평단가 뿐만아니라 대체투자재로서의 강남아파트가격을 비교해볼 필요가 있다고 생각됩니다.

또한 노후 건물들이 많은 강남지역에 리모델링 및 신축시 부가가치를 높일 수 있다는 점을 고려해서 향후 투자가 이루어져야 될 것 같습니다.

정방형 토지, 신축에 유리함, 대로변 대형 건물 이면, 오피스텔 및 근생시설 신축이 빈번하게 이루어지고 있는 지역, 음식점, 카페, 사무실 및 주거시설이 혼재되어 있는 지역으로 노후건물들 신축이 활발함

강남 역삼동 30억 꼬마빌딩은 봉은사 이면에 위치하고 있고 정방향 토지였습니다.

도로여건이 4m로 도로폭이 좁다는 단점이 있어 차량이용시 다소 불편한 점이 있는 상태였습니다.

다만 지하철역 도보 3분거리의 역세권이고 봉은사로, 언주로, 선릉로를 모두 이용한 접근이 가능하고, 본 꼬마빌딩 앞 도로폭이 8m로 넓은 도로라는 점이 단점인 바로 앞 좁은 도로폭 단점을 다소나마 해결해 줄 수 있는 요인이였습니다.

봉은사로 대로변으로 신축 건물들이 지어지고 있는 상황이였고, 스포월드가 재개발에정으로 원에디션강남오피스텔, 시티프라움

아파트 신축, 구 YMCA빌딩이 논현아이파크아파트로 재건축, 아크로힐스논현아파트, 논현동부센트레빌 등 강남 지역 아파트단지들이

주변으로 둘러 쌓여 있고 개발이 진행중이라는 점에서 추후 지가상승 여력이 매우 높다고 판단되었습니다.

또한 르네상스호텔 재개발 등의 개발호재에도 영향을 받을 위치였고, 건물 인근으로 주거밀집지역이 넓게 분포되어 있어 안정적인 배후세대를 가지고 있었습니다.

노후 주택들이 강남 30억 꼬마빌딩처럼 다수 신축이 이루어지고 있다는 점에서 주변환경요소가 좋은 방향으로 바뀌고 있다는 점에서도 신축후 건물을 한단계 성장시킬 수 있는 요소가 매우 많았습니다.

매도자 명도조건, 신축에 용이함, 신축자금 대출 가능등 타인자본 활용을 통한 레버리지 효과 활용가능

강남 30억 신축부지 꼬마빌딩은 신축을 해야되는 노후주택이지만 많은 꼬마빌딩 투자자분들이 고민을 하고 매각까지 이루어지게된 요인중에 가장 큰 요소는 매도자 명도조건으로 매각이 이루어졌다는 점입니다.

매수자가 다수인 강남 꼬마빌딩 시장이라 매도자가 임차인을 내보내는 명도에 대해 대부분의 건물주분들이 매수자가 알아서 하라는 식의 대응을 많이 하지만 거래가 완료된 역삼동 꼬마빌딩의 경우 신축이 용이하게 매도인이 임차인을 내보내고 잔금을 치루는 조건으로 매각이 이루어졌습니다.

강남 30억 꼬마빌딩 투자자분께선 강남 지역에 명도가 되는 꼬마빌딩이라는 점에서 투자를 결정했다고 생각됩니다.

노후건물을 매입후 신축을 위해 임차인 명도를 해야하는 귀찮은 점이 없다는 점에서 역삼동 30억 꼬마빌딩의 투자결정이 현명했다고 생각됩니다.

명도이슈가 발생시 명도기간 동안 금융비용이 발생하고 명도진행시에 임차인과의 마찰 등 다수의 민원등으로 골머리를 썩일 필요없이 매도인이 명도를 진행해신다는 점에서 매입후 바로 신축이 가능했습니다.

최근에는 이런 명도이슈로 인하여 매도인에게 명도비용을 제공하고 명도진행을 부탁하는 경우도 다수 발생하고 있습니다.

매도인과 매수인간의 이해관계가 잘 합치하여 매수인은 빠르게 신축을 진행할 수 있고, 매도인분은 원하시는 금액으로 매각이 이루어졌다는 점에서 좋은 강남 30억 꼬마빌딩 신축부지의 투자사례라고 판단됩니다.

선정릉역 사무실 임차수요가 높은 지역으로 신축 후 임대수익률 4% 예상

매매가 끝난 역삼동 30억 꼬마빌딩의 경우 31억 5천만원에 매매가 이루어졌고, 신축시 평당 건축비 550~600만원 예상시 연면적 134평 지하1층~지상6층 규모로 신축이 예상되었습니다.

신축비용 및 취득록세 등 기타 제반비용을 합한 총 매입경비는 약 40억 초반으로 예상되었습니다.

신축후 재임대시 주변 노후건물들 대비 승강기설치 및 신축건물이라는 점에서 우수한 사무실환경을 제공할 수 있다는 점에서 약 4%대의 임대수익률을 예상했습니다.

주변 임대상황을 고려하여 다소 차이가 발생할 수 있겠지만 신축까지 고려시 강남 역세권에 40억 신축 올근생 꼬마빌딩을 소유할 수 있는 투자기회였습니다.

역삼동 30억 꼬마빌딩을 투자한 투자자분은 강남 지역에 대한 이해도가 높았고, 역세권인 선정릉역 지역과 강남지역 신축건물에 대한 자신감이 있었다고 판단됩니다.

다소의 어려운점과 아쉬운점이 있지만 꼬마빌딩 투자에 있어 모든 요건을 만족시킬 수 없다는 점에서 과감하게 단점은 버리고 장점만을 취한 투자전략이였다고 생각됩니다.

추후 신축이 되어있을 역삼동 꼬마빌딩의 경우 시세차익과 임대수익 모두를 확보할 수 있을거라는 점에서 매우 기대가 됩니다.

또한 신축시 은행대출을 활용할 수 있었을 거라는 점에서도 작은 자본투입대비 높은 수익이 예상됩니다.

많은 투자자분들이 각자의 생각과 판단으로 꼬마빌딩 매입을 위한 계획을 세우고 실행에 옮기고 있고 성공적인 투자가 이루어지기도 하고 실패한 투자가되기도 한다고 생각됩니다.

꼬마빌딩 투자를 계획하고 계신 꼬마빌딩 투자자분들이 성공적인 투자가 이루어지기를 바랍니다.

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동작구 역세권 20억 꼬마빌딩 투자사례

동작구 상도동 321-30번지, 23억 원, 평당 3,379만원, 역세권 20억 꼬마빌딩

20억 역세권 코너 꼬마빌딩, 평당 3천만원대, 인근 매매사례보다 저렴, 리모델링 추천 꼬마빌딩, 시세차익 가능한 꼬마빌딩

2021년 01월 매매가된 20억 동작구 역세권 20억 꼬마빌딩입니다. 역세권 도보 3분거리의 역세권에 위치하고 있는 68평 대지의 꼬마빌딩으로 평당 약 3천만원대의 저렴한 코너 꼬마빌딩의 투자사례입니다.

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대지면적 68.06평, 연면적 145.78평, 지하1층~지상3층 규모의 역세권 20억 꼬마빌딩입니다.

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7호선 신대방삼거리 도보 3분거리에 위치하고 있고, 성대전통시장, 건물 앞 버스정류장, 주거밀집지역의 배후세대 탄탄한 지역 등 다수의 매력이 있던 상도동 20억 꼬마빌딩의 투자사례입니다.

인근 매매사레보다 저렴한 가격으로 매매가 진행되었고, 대지 68평의 동작구 7호선 역세권의 코너빌딩을 평당 3천만원대의 가격으로 매입할 수 있었던 기회였습니다.

흑석뉴타운, 노량진뉴타운, 상도동 재개발 등 주변 환경요건이 바뀌고 있는 동작구 지역으로 저평가되어 있는 상태였습니다.

주변 아파트들도 가격이 빠르게 올라가고 있던 지역이였던 만큼 20억대 가격으로 매입할 수 있었던 역세권 꼬마빌딩이라 동작구 상도동 꼬마빌딩을 매입한 매수자분의 투자결정이 매우 훌륭했다고 생각됩니다.

어떤 점에서 꼬마빌딩투자자분이 상도동 꼬마빌딩의 매입을 결정했고 투자선택을 했는지 알아보겠습니다.

노량진 뉴타운, 흑석동 뉴타운, 봉천동 재개발, 장승배기역 동작구 종합행정타운 개발, 신림선 경전철 등 다양한 개발호재로 지가상승 여력이 매우 높음

동작구는 각종 개발호재가 많은 지역이고 한동안 저평가되어 있었던 지역이라고 생각됩니다.

낙후되어 있던 지역들이 재개발 재건축으로 지역내 소득수준이 올라갔고, 소비력이 높아진 만큼 주변 환경도 점점 더 좋아지고 있는 지역입니다.

노량진 뉴타운, 흑석동 뉴타운 등 개발이 진행되고 있는 각종 개발호재들이 존재하고 있습니다.

7호선 노선으로 강남 접근성이 높아진 만큼 재개발 재건축된 신축아파트의 가격이 높아지고 있는 상태이고 선호도도 높은 지역입니다.

신림선 경전철이 개통예정이라 7호선, 신림선 경전철로의 접근성이 높아질 예정입니다. 광역교통망 시설이 속속 설치되고 있어 대중교통이용이 매우 편리해지고 있는 상황입니다.

다양한 개발호재로 인하여 지가상승이 빠르게 이루어지고 있고 주변 여건이 더욱 좋아질 예정이라 수요도 높아지고 있는 상태입니다.

다양한 개발호재로 인하여 꼬마빌딩 거래량 및 거래금액도 증가하고 있는 동작구 지역입니다.

꼬마빌딩을 투자하시는 분들이 많이 주목하고 있는 지역입니다.

사당동 20억 꼬마빌딩을 매입한 꼬마빌딩 투자자분들도 다양한 개발호재가 있어 추후 시세차익을 볼 수 있을 지역으로 동작구를 선택하고 집중해서 좋은 꼬마빌딩에 투자를 결정했다고 판단됩니다.

금액도 20억대로 아파트를 매각하고 꼬마빌딩을 매입해서 투자하시려는 분들이 가장 선호하고 많이 투자를 하는 금액대였습니다.

7호선 신대방삼거리역 도보 3분거리, 성대전통시장, 버스정류장 앞, 건물 인근 신축아파트 신축중

7호선 신대방삼거리역 도보 3분거리의 역세권에 위치하고 있는 20억대 꼬마빌딩이라는 점은 꼬마빌딩을 투자하려는 분들에게 매우 매력적인 상황이였습니다.

또한 건물 앞쪽으로 성대전통시장이 있고 건물 뒷편으로는 원룸, 다가구, 다세대주택, 단독주택등 주거밀집지역으로 안정적인 소비층이 있는 항아리상권입니다.

또한 건물앞에 마을버스정류장이 위치하고 있었습니다. 지하철로 도보 3분거리이면서 버스정류장이 있는 20억대 꼬마빌딩이라는 점에서 빠르게 매각이 이루어졌습니다.

또한 맞은편으로 보라매자이아파트가 959세대 규모로 2021년 10월 예정에 있습니다. 신축 아파트이면서 초역세권의 아파트단지라 분양가 5.5억대였던 상황에서 프리미엄이 5~6억 정도가 붙어 있던 상황이였습니다.

근처의 2010년 준공 389세대의 보라매 이편한세상​아파트의 경우 평당 3천만원대로 거래가 이루어지고 있던 상태였습니다.

상도동 20억 꼬마빌딩은 7호선 지하철 도보 3분거리, 대지 68평인 상태에서 아파트 평단가로 매각이 이루어졌다는 점에서 매우 투자가치가 높았습니다.

상도동 20억대 꼬마빌딩은 꼬마빌딩을 선택하는데 있어 고심하게 만드는 역세권, 대지면적 등 중요하게 투자를 결정하는 요소에서 훌륭한 장점을 가지고 있었고 잠재력이 매우 높았습니다.

8m*6m 코너건물 사거리위치, 네모 반듯한 토지형태로 신축시에도 유리함

상도동 20억 꼬마빌딩은 8m*6m 코너건물이였습니다. 사거리에 위치하고 있었던 20억 꼬마빌딩이라는 점에서 매우 훌륭했습니다.

더욱이 토지형태가 네모반듯한 토지였고, 도로면에 접한부분이 넓직넓직한 상태여서 개방감도 매우 좋았습니다.

건물이 노후건물이였지만 단단하게 지어진 네모반듯한 건물이라는 점도 매력적인 20억 꼬마빌딩이였습니다.

제2종일반주거지역의 20억 꼬마빌딩이라 추후 건물을 신축했을때 건폐율 60%, 용적률 200%로 신축이 가능할 것으로 판단되었습니다.

신축시 건축면적 약 36평, 지상층 연면적 120평, 지하층 포함 전체 예상 가능한 건물연면적은 150~160평대로 신축이 가능할 것으로 예상되었습니다.

리모델링시에도 이득이 있었고 건물 신축시에도 이득을 가져갈 수 있었던 동작구 20억 꼬마빌딩이라고 판단되었습니다.

인근 매매사례 대비 매우 저렴한 가격으로 매각

동작구 상도동 20억 꼬마빌딩은 주변 매매사례를 분석했을때에도 매우 저렴한 상태로 매각이 이루어졌습니다.

최근 3~5년간의 매매사례를 분석했을때도 평당 3,500만원 ~4,000만 원으로 판단되었고 최근 동작구의 거래시세 및 인근 아파트 시세를 고려했을 때에도 평당 4천만원 이상의 가치와 잠재력이 있다고 판단되었습니다.

상도동 20억 꼬마빌딩 처럼 20억대 꼬마빌딩에 투자하시려는 분들이라면 평당 3천만원대에 60평대지의 지하1층~지상3층 규모의 꼬마빌딩이 얼마나 희소하고 투자가치가 높은지 가늠이 되실거라고 생각됩니다.

20억대 역세권 코너빌딩이라 추후 리모델링 및 신축을 통해 건물가치를 높일 수 있는 다양한 방법이 존재했습니다.

또한 안정적인 주거밀집지역내 동네 골목상권, 전통시장 인근에 위치하고 있다는 점에서 다양한 임차업좀을 선택할 수 있을것으로 판단되었고 안정적인 임차수요가 높아 공실위험도 적을것으로 판단되었습니다.

지하1층~지상3층 규모의 꼬마빌딩, 1층 상가시설 3개로 상권 활성화되어 있는 지역

지하1층~지상3층 규모의 꼬마빌딩으로 1층 상가시설이 3개로 상권이 잘발달되어 있는 지역이였습니다.

건축면적도 약 33평씩으로 똑바로 건축되었다는 점에서도 리모델링에 매우 유리했습니다.

3층은 주택으로 되어 있었으나 1개층 명도가능한 주택으로 매입시에는 주택이 끼어 있는 상가주택으로 매입하고 매입후 근생시설로 용도변경하여 올근생 꼬마빌딩으로 바꿀수 있는 동작구 20억 꼬마빌딩이였습니다.

상도동 20억 꼬마빌딩 투자자분은 20억대 올근생꼬마빌딩은 매우 드물고 저렴하지 않으니 1개층 명도가능한 상가주택을 매입해서 용도변경을 하는 쪽으로 투자계획을 세웠고 현명한 투자선택을 했다고 생각됩니다.

또한 1층 상가시설이 3개이며 대부분의 임차인들이 장기임차인들이라는 점에서 상권이 발달되어 있고, 임대료 인상 여지가 높다는 점에서 리모델링, 임차인 재배치를 통해 수익률 인상을 예상할 수 있었습니다.

현재는 다소 아쉬운 2.5%의 임대수익이지만 향후 임대수익을 인상할 수 있는 여지가 높다는 점에서 투자를 결정했다고 판단됩니다.

현재상태보다는 미래가치와 점진적으로 좋아지고 있는 주변여건으로 시세차익도 확보할 수 있었던 매우 성공적인 20억 꼬마빌딩 투자라고 여겨집니다.

대부분의 꼬마빌딩을 투자하시는 분들은 역세권이고, 대지면적도 크고, 수익률 높고 주변 개발호재도 있는 누구나 사고 싶은 건물들을 찾아다니고 있는걸 많이 보고 있습니다. 매우 안타까운 상황이라고 생각됩니다.

꼬마빌딩을 투자하시려는 예비 투자자분들은 없는 유니콘을 잡고 싶은 심정으로 건물투자를 계획하고 있는건 아닌지 점검을 해보셨으면 좋겠습니다.

몇년씩 꼬마빌딩을 보러다니시는 분들의 경우 과거의 가격과 건물상태들이 머리속에서 떠나지 않아 좋은 건물을 발견해도 선택을 못하고 놓치는 안타까운 상황들을 여러차례 목격하게 됩니다.

장기임차인, 임차인 변경이 없던 20억 꼬마빌딩으로 재임대, 리모델링 등으로 수익률 개선 가능성 높음.

동작구 20억 꼬마빌딩의 경우 건물 임차인들 변경이 거의 없었던 장기임차인들이 대부분이였던 꼬마빌딩이였습니다.

장기 임차인들이여서 임대료 인상폭이 크지 않았던 상태였습니다. 2.5%의 수익률은 낮은 수익률이라 판단이 될 수 있지만

임차인 변동이 없던 상태에서 2.5% 임대수익이 공실없이 발생하고 있었다는 점에서 상도동 20억 꼬마빌딩을 투자하신 꼬마빌딩투자자분은 임대료 협상을 통해 임대료를 인상할 여지가 높다고 판단이 되었을 것입니다.

또한 공실이 거의 없는 상권이라는 점에서 리모델링을 해서 건물내 우량임차인을 유치시킬 수 있다는 점도 발견했다고 생각됩니다.

전층 근린생활시설로 바꾸고 리모델링을 하게되었을 경우 건물가치가 크게 상승할 여지가 높다는 점에서 동작구 상도동 20억 꼬마빌딩에 투자를 하신 매수자분은 훌륭한 선택을 했고 좋은 꼬마빌딩을 매입했다고 생각됩니다.

신림선 경전철, 상도동 주건환경정비 사업등 개발호재로 지가상승 예상됨

신림선 경전철이 2022년 예정이 되어 있는 상태라 신림선 경전철이 개통되면 7호선, 신림선 경전철의 더블역세권 지역으로 탈바꿈되는 지역에 위치할 예정입니다.

현재도 지하철 도보 3분거리의 역세권이고, 버스정류장이 건물 앞에 있어 대중교통이용이 매우 편리한 꼬마빌딩인데 더욱 편리한 교통편을 이용할 수 있게됩니다.

경전철이 개통되면 주변 주거지역으로 유입인구가 증가될것을 예상할 수 있을것입니다.

또한 상도동 일대 노후주택들의 주거환경정비사업들이 이루어질 예정입니다.

주변 낙후되어 있는 주택 및 시설 들이 개선되고 있는 상황이라는 점에서 지가상승 여지가 높았습니다.

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