빌딩의정석

2020년 03월 매매가된 강동구 70억 프랜차이즈 꼬마빌딩의 투자사례입니다.​

천호뉴타운, 둔촌주공아파트, 고덕신도시, 강동첨단업무단지 등 대형 개발호재와 5호선 하남연장으로 가파르게 지가가 상승하고 있는 지역인 강동구의 프랜차이즈 만실 꼬마빌딩의 투자사례입니다.​

대지면적 105.87평, 연면적 121.96평, 지하1층~지상2층 규모의 70억 꼬마빌딩입니다.​

강동역(5호선) 2번출구로부터 도보 2분거리의 초역세권에 위치하고 있었습니다.​

618병상규모의 종합병원인 강동성심병원 맞은편에 위치하고 있어 위치가 매우 훌륭했던 꼬마빌딩입니다.​

주변으로 다수의 아파트, 오피스텔등이 위치하고 있는 지역이며, 강동성심병원 주변으로 병의원과 약국들이 성업중에 있는 지역의 70억 올근생 꼬마빌딩이였습니다.​

일반상업지역에 위치하고 있는 70억 꼬마빌딩이지만 지하1층~지상2층 규모로 소규모 건물이라는 점에서는 아쉬운 부분이 있었습니다.​

다만 강동구 맘스터치 70억 꼬마빌딩의 투자자분은 안정적인 임차인들로 부터 꾸준한 월세수익을 받을 수 있다는 점에서 투자를 결정했고 장기적으로 신축을 염두해두고 투자를 결정했다고 판단이 되었습니다.​

다수의 개발호재들과 안정적이고 잘 발달되어 있는 상권의 임대수익용 꼬마빌딩의 투자사례라 안정적인 임대수익에 포커스를 두고 계시는 예비 꼬마빌딩 건물주분들에게 많은 참고점이 있을것으로 생각됩니다

강동구 70억 프랜차이즈 꼬마빌딩의 위치는 5호선 강동역 2번출구로부터 173m, 도보 2분거리 초역세권에 위치하고 있습니다.​

주변으로의 아파트 및 오피스텔들이 다수 위치하고 있는 지역입니다.​

천호대로 바로 이면에 위치하고 있고 천호대로 주변으로 대형 오피스빌딩들이 다수 위치하고 있고, 길동사거리로는 강동세무서가 위치해 있는 지역입니다.​

주거인구가 많은 지역이라 종합병원인 강동성심병원 및 다수의 병원들이 성업중인 지역으로 강동구 프랜차이즈 꼬마빌딩 주변으로 병원시설 및 약국들과 음식점 들이 잘 발달되어 있습니다.

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종합병원인 강동성심병원 바로 맞은편에 위치하고 있어 병원시설을 이용하는 사람들에게 효과적으로 광고할 수 있고 노출이 되는 꼬마빌딩입니다.​

이런점에서 2층의 작은 규모지만 프랜차이즈와 약국이 임차되어 있었습니다.​

일반상업지역에 위치하고 있어 추후에는 신축을 통해 건물을 높게 지을 수 있어 개발이익도 얻을 수 있는 꼬마빌딩이였습니다.​

건물 바로 뒷편으로 동신중학교가 위치하고 있다는 점도 건물을 이용할 수 있는 잠재적 고객들이 많고 안정적인 배후세대가 확보되어 있다고 판단이 되었습니다.​

강동구 70억 꼬마빌딩에 투자를 결정한 투자자분은 지상2층의 작은 규모의 건물이지만 안정적인 임차수익이 발생하고 있고 초역세권의 일반상업지역에 위치하고 있다는 점에서 70억의 투자가치가 있다고 판단하고 투자를 결정했다고 판단됩니다.​

빌딩에 투자를 고민하시는 분들중 단점만이 크게 보고 좋은 점들이 많음에도 놓치고 마는 경우를 많이 보게되서 안타까운 순간이 많았습니다.​

강동구 꼬마빌딩에 투자하신 투자자분은 단점보다는 장점이 더 많고 저렴한 가격에 역세권 일반상업지역에 투자를 할 수 있다는 점, 누구나 선호하는 프랜차이즈 빌딩에 투자를 하고 임대수익이 꾸준하게 발생할 수 있다는 점에서 투자를 결정했다고 생각됩니다.

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강동구 프랜차이즈 70억 꼬마빌딩은 지하1층~지상2층의 단촐한 규모의 소형꼬마빌딩입니다.​

그렇지만 상권이 잘 발달되어 있고, 주변으로 유동인구를 이끌어 낼 수 있는 강동성심병원, 동신중학교 등의 우량한 시설들이 위치하고 있어 1층에 우동가게, 맘스터치, 약국, 커핀그루나루 등의 우량 임차인들로 공실없이 만실로 임대되어 있었습니다.​

약국의 경우 10년이상된 장기임차인이고 종합병원인 강동성심병원 바로 맞은편에 위치하고 있어 공실위험이 없이 꾸준하게 월세수익을 올려줄 수 있는 임차인입니다.​

또한 프랜차이즈인 맘스터치와 커핀그루나루가 임차되어 있거 지역내 맛집인 우동가게까지 공실없이 월세수익이 발생하고 있었습니다.​

2층규모의 꼬마빌딩이지만 2.28%의 수익이 꾸준히 발생하고 있었고, 위치적 메리트가 있어 추후 공실이 발생해도 임대료를 높여 우량임차인들로 임대를 재구성할 수 있다고 판단됩니다.​

건물내 임차인들이 단순하다는 점에서 건물관리에 큰 어려움이 없다는 점도 장점이였습니다.

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강동구 프랜차이즈 꼬마빌딩 주변으로는 메디컬빌딩이 다수 위치하고 있어, 약국이 매우 성업중에 있었습니다.​

장기간에 걸쳐 약국이 임차되어 있거 임차인 변동도 없던 상태라 안정적으로 월세수익이 발생되었습니다.​

약국의 경우 월세미납의 우려도 적고 월세도 상당한 양을 내고 있던 상태였습니다.​

또한 중학교앞 건물이라 프랜차이즈 햄버거가게인 맘스터치가 영업을 매우 잘 하고 있었고, 프랜차이즈 커피숍인 커핀그루나루도 영업이 잘되고 있었습니다.​

또한 지역내 맛집으로 소문이 나 있는 우동가게도 성업중이라 건물내 공실이 없었고 꾸준한 월세가 발생되었습니다.​

2층의 작은 규모지만 건물내 임차인들이 우량하고 월세미납의 위험이 적은 상태라 임대수익에 투자촛점을 맞추고 있는 투자자분이라면 투자결정 고민을 하게 만드는 꼬마빌딩이였습니다.​

강동구 70억 프랜차이즈 꼬마빌딩에 투자를 결정한 투자자분은 올근생 건물이고 공실없이 만실로 임대되어 있는 우량 꼬마빌딩을 매입하고 투자를 한 상태라 꾸준한 월세와 강동구의 지속적인 발전으로 지가상승까지 덤으로 얻어갈 수 있는 투자결정을 내렸다고 판단됩니다.

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2021년 01월 매매가된 7호선 더블역세권의 30억 올근생 학원시설 꼬마빌딩 투자사례 입니다.​

7호선을 이용해서 강남접근성이 우수한 30억 올근생 꼬마빌딩이였습니다.​

2차선 도로변에 위치하고 있고 메인상권의 도로변에 위치한 코너빌딩이였습니다.​

주택시설이 밀집되어 있는 지역이라 지역내 상주인구가 많은 지역으로 안정적인 동네상권이 형성되어 있는 지역입니다.​

초등학교 바로 앞에 위치하고 있고 지하철역 면목역, 사가정역의 2곳의 지하철역을 이용할 수 있는 위치의 코너에 위치하고 있습니다.​

2차선도로변으로 차량과 버스, 유동인구가 많은 지역의 평지에 위치하고 있어 광고효과가 우수한 올근생 30억 꼬마빌딩이였습니다.​

매매가격 34억 5,000만 원, 평단가 3,647만원으로 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 상권의 공실없는 수익용 꼬마빌딩이라 투자자분의 투자선택을 받았습니다.​

공실없이 만실인 상태였고 다소 아쉬운 2.65%의 임대수익률이지만 공실없이 깔끔한 임차업종인 휴대폰 판매점, 태권도학원, 영어학원, 수학학원 등으로 임대되어 있었고 수년간 공실없는 건물이라는 점에서 안정적인 임대수익을 원하시는 투자자분께서 투자를 결정하셨다고 판단됩니다.​

올근생 건물이라는 점에서 2.65%의 임대수익이지만 올근생 꼬마빌딩이라는 점에서 대출활용에 용이했고 아쉬운 수익률은 레버리지 효과를 통해 만회할 수 있었다는 점에서 훌륭한 꼬마빌딩 투자사례라고 판단됩니다.

면목동 30억 학원꼬마빌딩은 면목초등학교 정문으로 가는 방면에 위치하고 있고 태권도학원, 영어학원, 수학학원 등 초등학교 자녀들이 이용이 빈번한 위치의 코너건물에 위치하고 있습니다.​

초등학교 정문으로 들어가는 위치의 코너 건물이라 공실없이 학원시설들로 임대되어 있었고, 수년동안 공실없이 안정적으로 운영되었던 임대수익용 꼬마빌딩이였습니다.​

면목동 30억 꼬마빌딩을 투자한 투자자분도 이런 안정적이고 깔끔한 임차인들과 향후에도 공실없이 임대수익을 얻을 수 있다는 점에서 매력을 느끼고 투자를 결정했다고 판단됩니다.​

또한 면목동 지역이 그동안 꼬마빌딩 투자자분들의 관심을 덜 받는 지역이였지만 면목선 경전철(겸재삼거리역 예정)등 교통호재가 있습니다.​

면목동 지역은 수년간 신축 아파트 공급이 없었지만 최근 사가정센트럴아이파크, 한양수자인 등 신축아파트 공급이 이루어지고 있어 주택가격도 가파르게 오르고 있는 지역이라 꼬마빌딩의 틈새지역을 잘 선별하여 훌륭한 투자결정을 하셨다고 생각이 됩니다.​

사가정센트럴 아이파크의 경우 약 1,505세대의 신규 주거유입인구가 지역내 입주된 상태였습니다.​

가장 가까운 초등학교가 면목동 30억 꼬마빌딩이 앞에 위치하고 있는 면동초등학교라 신축아파트에 입주하는 초등학교 자녀들이 면목동 꼬마빌딩을 계속 이용할 수 있을것으로 판단이 되었습니다.​

향후에도 건물내 공실이 발생할 확률이 적었고 공실이 발생하더라고 빠르게 다른 임차인들로 공실을 해결할 수 있는 입지의 30억 올근생 꼬마빌딩이라 안정성 측면에서 매우 우수하다고 생각되었습니다.

면목동 학원 30억 꼬마빌딩은 2차선도로*6m 도로의 코너에 위치하고 있어 도로여건이 우수했습니다.​

차량과 유동인구가 이동하기 쉬운 평지의 2차선 도로에 위치하고 있고, 차량, 버스, 유동인구등 잠재적인 건물이용수요가 풍부한 입지에 위치하고 있었습니다.​

꼬마빌딩의 토지형태도 장방형의 네모난 토지형태고 도로에 접한 면적도 넓은 편이라 접근성도 유리했고, 사거리 횡단보도 앞에 위치하고 있어 광고효과도 우수한 꼬마빌딩이였습니다​

30억 면목동 꼬마빌딩의 광고효과가 우수한 상태여서 꼬마빌딩내 임차수요가 풍부하고 임차인들의 만족도가 높아 공실위험이 적은 상태였습니다.

30억 면목동 꼬마빌딩의 경우 휴대폰판매점, 태권도학원, 영어학원, 음악학원 등 근린생활시설로 임차되어 있었고 건물내 깔끔한 학원시설 업종들로 임차되어 있어 건물을 사용함에 있어서도 관리가 잘되어 있던 꼬마빌딩이였습니다.​

2.6%의 수익률이였지만 공실이 없이 만실로 임대되어 있었고 깔끔한 임차업종들로 임차구성되어 있던 상태라 안정적인 임대수익을 얻기에 매우 적합한 꼬마빌딩이였습니다​

[2021년 현재]

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최근에는 1층에 있던 휴대폰판매점대신 선호도가 높은 커피숍 및 베이커리가 입점되어 있고 3층 영어학원이 확장하여 3~4층을 학원시설로 사용하고 있어 30억 면목동 꼬마빌딩 투자자분의 다분한 노력을 통해 임대수익과 건물가치를 훌륭하게 상승시켰습니다.​

임대수익도 증가했을것으로 판단되고, 매수자들의 선호도가 높은 임차업종들로 임차인들을 재구성한 상태라 추후 매각시에도 시세차익을 얻기에도 훌륭한 상황이라고 판단됩니다​

30억 면목동 학원 꼬마빌딩을 투자하신 투자자분은 다른 꼬마빌딩 투자자분들이 놓친 주변 교통호재와 신규주거인구 유입, 코너빌딩의 입지여건 등시세차익을 얻을 수 있는 우량한 요소들을 다수 발견했고, 저평가되어 있는 꼬마빌딩이라고 판단도어 투자를 결정하셨다고 생각됩니다.​

서울시내 도로여건이 우수하고 강남접근성이 높은 7호선 더블역세권의 30억 올근생 코너 꼬마빌딩이라는 점에서 투자가 이루어졌다고 생각되며 임차인변경등의 노력을 통해 낮은 임대수익을 높게 하셨고, 올근생빌딩이라는 점에서 대출활요이 용이한점에서 레버리지투자결정이 이루어진 훌륭한 투자사례라고 생각됩니다.​

서울시내 저평가되어 있는 지역에 투자를 결정한 꼬마빌딩 투자자분의 안목이 매우 훌륭한 투자판단이라고 생각됩니다.​

다른 꼬마빌딩을 투자하기로 계획하시고 있는 여러투자자분께서도 참고하셔서 좋은 투자결정이 이루어졌으면 합니다

2019년 10월 매매가된 40억 송리단길 꼬마빌딩의 투자사례입니다.​

9호선 초역세권에 위치하고 있던 GS25편의점 입점되어 있는 꼬마빌딩의 투자사례입니다.​

용도변경을 통한 건물가치를 높인 송파 꼬마빌딩 투자자분의 현명한 건물밸류업이 돋보이는 투자사례라서 시세차익을 얻고자 고민하시는 꼬마빌딩 투자자분들이 참고하시면 좋을 투자사례입니다.​

꼬마빌딩 투자시에도 최우선적으로 고려되야하는 부분은 입지라는 부분이고 좋은 입지에 대한 투자는 항상 옳다는 점에서 송파 꼬마빌딩을 투자하신 투자자분의 안목이 매우 돋보이는 송파 꼬마빌딩의 투자사례입니다.​

송파 40억 꼬마빌딩은 대지면적 89.87평, 연면적 201.14평, 지하1층~지상3층 규모의 송파동 상가주택이였습니다.​

강서~강남~송파를 관통하는 지하철 9호선 역출구로 부터 도보 2분거리의 초역세권 코너위치의 꼬마빌딩이 평단가 4,840만원에 거래가 되었습니다.

​2019년도 백제고분로의 평당거래가격들이 대로변기준 평당 6천마원 초중반대에 거래되고 있었습니다.

​이면도로이지만 전면도로가 넓고 초역세권에 위치한 대지 약 90평에 가까운 송파 코너빌딩을 평당 4,840만원에 투자결정이 이루어졌기 때문에 매우 합리적인 투자가 이루어졌다고 판단이 됩니다.

2년이 경과한 시점인 2021년 시세를 반영하면 송파 40억 꼬마빌딩을 투자하신 투자성과가 매우 빛나보입니다.

송파동 40억 꼬마빌딩이 위치한 송파동 지역은 롯데월드타워가 인근에 위치하고 있어 석촌호수변을 따라 발달된 상권인 송리단길, 방이동 먹자골목, 방이시장상권 등 전통적으로 잘발된 신구 상권이 공존하는 지역입니다.​

송파 지역은 사무실 및 주거시설이 잘 발달되어 있고 송파구 개발시 지어진 80년대 대단지 아파트들이 많은 지역입니다.

​80년대 아파트들이 조합설립 후 재건축을 진행하고 있는 지역으로 순차적인 노후 아파트들의 재건축이 진행될 예정입니다.

재건축 아파트들이 신축 아파트들로 변모되는 진주, 미성, 크로바 아파트, 가락삼익맨숀 등의 대단지 아파트들이 이주 및 재건축 예정이 되어 있는 상태입니다.​

2018년 12월 9호선 전구간이 개통되었습니다.​

송파동 꼬마빌딩을 투자하신 꼬마 투자자분은 지하철 개통후 약 1년정도 경과된 시점에서 꼬마빌딩 투자를 결정한 상태입니다.​

다수의 꼬마빌딩 투자자분들이 지하철이 개통되면 바로 상권이 좋아질거라고 예상되지만 실제적으로 상권이 안정기에 들어가기 위해서는 약 2~3년 정도의 상권 성숙기간이 필요하다고 생각됩니다.​

송리단길이 형성되고 반대편으로 상권이 확장될 가능성이 높다고 판단이 되었기 때문에 투자를 결정하고 상대적으로 저평가되어 있던 송파동 40억 꼬마빌딩에 투자를 결정했다고 보아집니다.

송파동 꼬마빌딩은 송리단길 맞은편에 위치하고 있어 송리단길이 한참 각광을 받고 있던 시기에 저평가되어 있었습니다

송리단길에서 횡단보도를 통해 바로 맞은편에 도달할 수 있는 위치에 있어 추후 송리단길 상권이 높은 권리금 및 월세 인상으로 인하여 임차인의 젠트리피케이션이 발생시 최우선적으로 선택할 수 있는 대안상권으로 성장할 수 있는 위치에 위치하고 있습니다.

또한 건물 전면부 백제고분로가 6차선의 넓은 도로이고, 송파동 꼬마빌딩의 바로 앞 건물이 단층의 슈퍼마켓 건물이라 대로변에서 노출되는 장점이 있었습니다

앞건물이 추후 신축이 될경우 대로변에서 노출되는 장점이 사라질 위험요소는 있지만, 지하철역 초역세권에 위치하고 있고 횡단보도에서 바로 접근가능한 위치라는 점으로 위험요소를 상쇄시키고도 남을거라고 생각됩니다

송파 40억 꼬마빌딩도 지하1층~지상3층의 저층의 꼬마빌딩이라 추후 신축을 통해 건물규모를 키울수 있다는 점에서 좋은 지역의 좋은 입지를 선택한 송파 꼬마빌딩 투자자의 안목이 돋보입니다.

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송파 꼬마빌딩은 건물전면에 접하고 있는 도로가 10m*6m 코너건물입니다.​

6차선 백제고분로 바로 이면에 위치하고 있고, 평지의 도로여건이라 차량 및 유동인구의 이동에 매우 유리한 도로여건입니다.​

토지형태도 장방형의 네모 반듯한 토지형태라 추후 신축시에도 매우 유리한 토지형태입니다.​

제2종일반주거지역에 위치하고 있는 대지 89.87평의 건물이라 추후 건폐율 60%, 용적률 200% 신축이 가능합니다.​

대략적으로 건축면적 53.9평, 지상층 연면적 179.74평, 지하층을 대지면적의 70%로 신축한다고 가정하면 약 250평의 연면적을 가지는 지하1층~지상5층 규모의 신축건물을 지을것으로 예상됩니다.​

추후 신축 및 리모델리을 통한 건물가치 상승이 매우 클것으로 예상되는 상황이라 송파 40억 꼬마빌딩 투자자분이 투자결정이 매우 훌륭해 보입니다.

2019년에 거래된 송파동 40억 꼬마빌딩은 송파구에 있는 대부분의 꼬마빌딩의 형태인 지하 및 저층부만 상가시설, 중층부 이상은 주택으로 이루어진 전형적인 상가주택의 형태였습니다.​

초역세권에 위치하고 있고 사무실 및 주거시설들이 밀집되어 있는 지역이라 생활편의시설인 편의점, 헤어샵, 주점등으로 상가시설이 임차되어 있었습니다.

​2층~3층은 주택으로 구성되어 있었습니다.

​현재는 주택규제가 심해 다수의 꼬마빌딩 투자자분들이 꺼려하는 형태의 상가주택 형태의 꼬마빌딩입니다.

​그래서 대부분의 꼬마빌딩 투자자분들이 고려하시는 상황이 잔금전 주택부분 용도변경을 통한 거래입니다.

​매도자는 양도세 이득을 위해 주택으로 양도하고, 매수자는 주택취득 없이, 대출이용에 용이한 용도변경된 올근생건물로 매입을 하는조건을 많이 찾고 있습니다.

​다만 이런 상황이 모든 상가주택에서 이루어지고 있지는 않습니다.

​이점에서 주택이 있는 건물의 용도변경 특약조건이 가능한 상황이라면 투자선택을 고려해보는게 꼬마빌딩 투자자에게는 유리한 상황일것입니다.

​다만 송파동 꼬마빌딩의 경우는 주택규제가 심해지기 이전인 2019년에 투자가 이루어진 건물이라 주택부분 용도변경 특약없이 거래가 이루어졌습니다.

​그런데~~~ 현재의 송파 꼬마빌딩 투자자분은 건물가치를 상승시키기 위해서 신축 및 리모델링이 아닌 건물의 용도변경을 최근에 진행했습니다.

​즉 전세로 있던 주택부분을 명도후 용도변경하여 올근생건물로 만들어 두었습니다.

노후화된 건물을 신축하거나 리모델링을 하는 것만이 건물가치를 높이는 방안은 아니라고 생각됩니다.

꼬마빌딩 투자자가 선호하는 올근생건물로 바꾸어 두는 것도 건물가치를 높게 상승시킬 수 있는 건물 밸류업투자라고 생각됩니다.

​소개해드리는 송파동 꼬마빌딩의 투자자분은 매우 좋은 투자안목과 시장을 바라보고 적극적으로 선제적 대응으로 투자가치를 극대화시키고 있는 좋은 투자사례라고 생각되어 많은 꼬마빌딩 투자자분들이 참고해보셨으면 하는 바람입니다.

83년에 지어진 지하1층~지상3층 꼬마빌딩이지만 9호선 초역세권에 위치하고 있고 넓은 대지면적과 좋은 도로여건이 돋보이는 꼬마빌딩입니다.​

겉모습보다는 좋은 지역과 입지가 중요한 투자포인트였던 송파 꼬마빌딩의 투자사례였습니다.​

추후 발전되어 가는 지역이라 충분한 시세차익을 얻을 수 있는 훌륭한 투자판단이였다고 생각됩니다.​

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