합정역 양화대로 서교동 준주거지역 10억 꼬마빌딩 신축부지, 사옥 및 임대수익용 꼬마빌딩 신축부지 투자사례에 대해 알아보겠습니다.
합정역 역세권, 준주거지역, 10억 소액 사옥 및 임대수익용 신축부지
서교동 378-3번지, 19억 원, 평당 4,461만원, 지상7층 건축가능
합정역 도보 3분거리 초역세권, 양화대로, 준주거지역 신축부지
2020년 09월 매매가된 10억 준주거지역 꼬마빌딩 신축부지 투자사례 입니다.
꼬마빌딩 투자자분들의 선호도가 높은 지역인 마포구 서교동의 준주거지역에 위치하고 있던 꼬마빌딩 신축부지였습니다.
대지면적 42.59평, 연면적 22.84평의 1983년 지상1층 규모의 노후화된 꼬마빌딩입니다.
대지면적도 작고 건물연식도 1983년의 지상1층의 꼬마빌딩이지만 용도지역이 준주거지역이고 2호선 6호선의 환승역세권인 합정역 도보 4분거리에 위치하고 있어 신축을 통한 개발차익이 클것이라고 판단되었습니다.
인근에 위치한 메세나폴리스, 마포한강푸르지오 아파트 가격대로 대출을 활용해서 신축건물을 지을수 있다는 점에서 투자가치가 높다고 판단되었습니다.
여의도, 상암DMC 등으로 접근성이 용이한 양화로 대로변 바로 이면에 위치하고 있고 준주거지역임에도 평단가 4,461만원이라는 저렴한 가격이라는 점이 매우 큰 이점이였습니다.
나만의 소형사옥을 원하는 분들과 합정역, 홍대입구의 스타트업 및 신규 창업수요가 많은 지역이라는 점에서 신축후 임대수익 목적으로도 적합하다고 판단되었습니다.
합정역 도보 4분거리, 양화로 이면, 서교동 사거리 위치, 임차수요 풍부한 지역
2호선 6호선의 환승역세권인 합정역에서 도보 4분거리의 역세권에 위치하고 있어 지하철 등 대중교통을 이용한 접근성이 매우 우수한 위치였습니다.
여의도와 종로 등 CBD, YBD 접근성이 우수한 서교동사거리에 위치하고 있고 차량이용시에도 9차선 양화로와 4차선 잔다리로가 맞나는 지역에 위치하고 있어 자가용을 이용한 접근성도 우수한 위치입니다.
소형 사무실 임차수요가 높은 서교동에 위치하고 있어 신축시 광고회사, 잡지사, 스튜디오, 여행사, 개인PT샵, 태닝샵, 타투샵 등 소형 사무실 위주의 임차구성이 용이하다고 판단되었습니다.
또한 작지만 나만의 사옥을 가지길 원하는 투자자분들에게도 신축을 통해 사업을 광고하기 좋은 소형사옥을 매입할 수 있는 좋은 투자기회라고 생각되었습니다.
서교동사거리 위치, 양화로, 잔다리로 이용에 유리, 전면 좁은 단점
양화로와 잔다리로를 이용하기 유리한 서교동사거리 인근에 위치하고 있어 접근성은 최상의 입지여건이라고 판단되었습니다.
다만 신축시 토지형태가 도로에 접한 전면부분이 좁다는 단점을 가지고 있어 전면활용도에서는 어려움이 있을 것으로 생각되었습니다.
다만 용도지역이 준주거지역인 만큰 좁은 전면부분의 단점을 높이 신축함으로써 해결하는 방안이 유리할 것으로 생각되었습니다.
주변 건물들이 개발이 덜되어 있는 지역이라 신축을 하게되면 다른 건물들보다 높은 층수로 도드라져 보이는 광고효과를 얻을 수 있을것으로 판단이 되었습니다.
1개 임차인, 장기임차인으로 명도수월
임대수익도 적고 지상1층의 단층건물이라 임대수익을 개선하기에는 한계가 있는 상황이였습니다.
1개의 임차인이 건물내 임차되어 있고 임차인이 장기임차인이라는 점에서 1명의 임차인과 명도협의를 해야되는 상황이라 명도에 대한 문제가 수월할 것으로 판단되었습니다.
신축부지 투자시 빠르게 명도이슈를 해결하고 신축을 진행하는것이 투자성패의 중요한 부분이라는 점에서 단일임차인과의 협의를 통해 신축을 진행할 수 있다는 점에서 임차인이 많은 건물보다는 수월한 상황이였습니다.
서교동 378-2,서교동 378-3번지와 공동개발 권장, 건폐율 60%, 기준용적률 250%, 허용용적률 350% 신축가능
서교동 378-3번지 꼬마빌딩은 지구단위계획상 옆필지인 서교동 378-2번지와 공동개발 권장상태였습니다.
공동개발지정이 되어 있는 상태에서는 반드시 옆필지와 같이 신축을 해야되지만 공동개발 권장상태라 관할구청과 협의후 단독개발이 진행될 수 있었습니다.
마포구 지구단위계획상 서교동 378-3번지는 건폐율 60%, 기준용적률 250%, 허용욕적률 350%로 신축이 가능했고, 최고높이 60m, 건축한계선 2m가 지정되어 있던 상태였습니다.
대략적으로 대지면적 42.59평, 건축면적 24.3평, 연면적 135.6평으로 신축이 가능할것으로 생각되었고 지상1층은 주차를 위한 주차장을 설치하고 지상층으로 약 7층정도 규모로 신축이 가능할 것으로 판단되었습니다.
현재는 건물 철거후 신축을 위해 준비 중에 있는 상태입니다.
마포구 서교동 준주거지역 10억 꼬마빌딩 신축부지를 투자한 투자자분은 마포구 아파트 가격에 해당하는 10억후반대로 대출을 활용해서 건물을 매입했고 신축을 통해 지상 7층 연면적 약 135평의 신축 건물을 가질 수 있는 투자기회를 잘 포착하고 훌륭한 투자선택을 했다고 생각됩니다.
다른 투자자분들은 적은 대지면적과 전면이 좁은 단점, 명도문제들로 인해 투자결정을 주저했지만 서교동 준주거지역 10억 꼬마빌딩을 매입하고 투자를 결정한 꼬마빌딩 투자자분은 여러 단점이 존재했음에도 합정역 역세권, 준주거지역의 소액꼬마빌딩이라는 점, 투자금액이 소액으로 점, 신축시 공실위험이 적을것이라는 점에서 리스크 감수하더라도 추후 투자수익이 높을 것이라는 판단을했고 과감한 투자결정을 했다고 생각됩니다.
현재는 신축이 진행중에 있는 상태로 추후 건물이 신축되면 놀라운 투자성과를 얻을 수 있을것 같습니다.
추후 신축되는 건물이 매우 기대되는 마포구 서교동 준주거지역 10억대 꼬마빌딩의 투자사례였습니다.
※ 위의 글과 관련하여 문의가 있으시거나 궁금한 사항이 있으시면 아래 전화번호와 채팅방으로 문의주세요!!!
※ 연락 주시고 내방해 주시면 다양한 부동산 정보를 안내해드리고 #건물매입 대한 도움을 드리고 있습니다.
※ #꼬마빌딩 매입 계획이 있으시다면 연락을 주시고 내방 미팅 신청 부탁드립니다.
※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.
※ 다양한 경험과 신뢰를 바탕으로 건물주가 되는 그날까지 함께 고민하겠습니다.
※ 데이터를 기반으로 한 프로그램 분석을 통한 확실하고 안정적인 #부동산 구입 분석 제공하고 있습니다.
※ 매입부터 매각까지 원스톱 #빌딩 매니지먼트를 제공하며 다양한 사례 분석을 통해 고객만족도를 높이고 있습니다.
※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.
※ 시장조사, 입지선정, 상권분석, 예산계획, 법적검토, 수익성분성, 위험관리, 개발계획 및 회수 계획까지 다양한 관점으로 부동산 구입을 위한 결정을 함께 고민해 드리겠습니다.
※성공적인 건물주가 되기 위한 첫걸음에 함께 연구하고 함께 하겠습니다.
