신사역 1분 거리 신축 빌딩 110억 매매 분석: 건축비도 못 건진 '마이너스 거래'의 진실

신사역 1분 거리 신축 빌딩 110억 매매 분석: 건축비도 못 건진 '마이너스 거래'의 진실

 

📊 핵심 요약 (Key Takeaways)

• ✅ 거래 현황: 2026년 1월, 신사역 초역세권 신축 빌딩 110억 원 매매 완료
• ✅ 손실 원인: 2022년 고점 매입 + 건축비 폭등으로 원가(130억) 이하 매각
• ✅ 투자 기회: 대한항공 부지 개발 호재를 품은 '원가 이하' 신축 사옥 확보

 

안녕하세요! 화려한 건물 뒤에 숨겨진 진짜 수익률을 파헤치는 투자 메이트 빌딩의 정석입니다. 👋

"역세권 코앞에 낡은 건물 사서, 예쁘게 새로 지어 팔면 대박 난다." 이 공식이 항상 통하는 건 아닙니다. 2026년 1월, 신사역 도보 1분 거리에 있는 갓 지은 신축 건물이 110억 원에 팔렸습니다. 실상은 건축비도 못 건진 '마이너스 거래'였던 이 사건을 분석해 드립니다. 🔍

📍 논현동 신축 빌딩 거래 리포트

 

소재지	강남구 논현동 16-18 (신사역 도보 1분)
매매가격	110억 원 (토지 평당 1억 5,363만 원)
규모/층수	대지 71.6평 / 연면적 272평 (지하 2층 ~ 지상 6층)

Q1. 110억에 팔았는데 왜 손해인가?

매도인은 2022년 고점에서 93.2억 원에 매입했습니다. 취득세, 명도비, 그리고 평당 1,000만 원 이상의 신축 건축비(약 30억)와 고금리 이자를 합산하면 원가는 최소 130억 원 이상입니다. 110억 매각은 수십억 원의 자본 손실을 감수한 뼈아픈 엑시트입니다.

Q2. 역세권인데 왜 공실이었을까?

입지는 완벽했으나 '도로 조건'이 발목을 잡았습니다. 건물 뒤편 급경사와 4m 도로의 한계로 차량 진입이 불편했고, 이는 높은 임대료를 원하는 건물주와 임차인 사이의 괴리를 만들어 장기 공실로 이어졌습니다.

"매도인은 '현재의 고통'을 못 이겨 던졌고, 매수자는 '미래의 호재(대한항공 부지)'를 보고 주웠습니다. 결국 부동산은 자본 체력이 뒷받침된 자가 승리하는 시장입니다."

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