빌딩의정석

2020년 01월 매매가된 70억 강남대로 대로변 임대수익용 빌딩인 치금빌딩의 투자사례입니다.​

양재역, 양재시민의숲역 더블역세권에 위치하고 있어 3호선, 신분당선을 이용할 수 있는 양재천 카페거리 대로변 위치하고 있었습니다.​

대지면적 100.58평, 제3종일반주거지역, 연면적 314.94평, 지하1층~지상5층으로 지어져 있는 강남대로 대로변 빌딩입니다.​

교육개발원 사거리에 위치하고 있고 오피스상권이 잘 발달되어 있는 지역의 양재동 대로변 빌딩입니다.​

양재동 100평 이상의 지하1층~지상5층 규모의 올근생 건물을 70억대에 매입이 가능했던 상황이고 임대수익 또한 강남권 기대수익률보다 매우 높았던 4%대의 임대수익을 얻을 수 있었던 양재동 대로변 빌딩이였습니다.

2020년 매매가된 양재동 70억 대로변 빌딩은 경부고속도로를 이용하기 매우 편리한 교육개발원사거리 대로변에 위치하고 있습니다.​

양재동 주변으로 다양한 개발호재가 진행되고 있어 지가상승이 가능하여 추후 시세차익 얻기 유리할 것으로 판단되었습니다​

양재역은 GTX노선이 개통될 예정이며 복합환승터미널로 개발될 예정이라 현재도 좋은 교통상황이 더욱 좋아질 예정입니다​

주변지역으로 개포동주공아파트 재건축이 마무리되어 신축아파트들 입주가 진행되고 있었습니다.​

또한 구룡마을 재개발, 서초 보금자리주택, 주암지구 재개발등의 대규모 주택재개발, 재건축이 완료 및 진행될 예정입니다.

​추후 주택가격이 뒷받침될 지역이라 대로변 빌딩가격도 가파르게 상승할 예정이라는 판단이 가능했습니다.

양재동 치금빌딩은 양재역, 양재시민의숲 역세권에 위치하고 있지만 지하철 역에서는 꽤 거리가 있는 위치에 있습니다.​

그러나 교육개발원사거리에 24개 노선의 버스환승센터가 위치하고 있고 매매가된 양재동 빌딩 바로 앞에 위치하고 있어 대중교통을 이용한 편의성이 높았습니다.​

차량이용시에도 강남대로의 양면도로변에 위치하고 있어 편리한 위치에 위치하고 있었습니다.​

양재천카페거리 상권은 대로변으로 완충녹지가 설치되어 있고 양재천 및 녹지공간 이용이 편리한 지역이라 깔끔한 임차인들이 상권을 구성하고 있는 지역입니다.

양재동 치금빌등은 강남대로 대로변에 위치하고 있고 후면으로도 도로에 바로 접하고 있었습니다.​

후면으로 자주식주차 7대를 할 수 있다는 장점을 가지고 있었던 서초구 70억 빌딩이였습니다.​

강남권에서 자주식 주차를 건물내 7대 주변으로 1~2대 더 주차할 수 있다는 점은 추후 임차인을 구할때 유리한 장점이 될 수 있는 점이였습니다.​

강남대로 대로변의 올근생건물이며 대지 100평대 건물을 70억대로 매입할 수 있는 기회였다는 점에서 투자가치가 높았고 매매가 이루어졌다고 생각됩니다.

2020년 01월에 매매가된 서초구 양재동 치금빌딩은 지하1층~지상5층 건물로 각층별 50평대의 건축면적으로 되어 있어 임차구성에 매우 유리한 건물면적을 가지고 있었습니다.​

대로변 양면도로에 위치하고 있어 제3종일반주거지역임에도 일조건사선제한을 받지 않아 깍인부분없이 반듯하게 건축되어 있었습니다.​

스튜디오, 사무실등으로 깔끔한 임차업종의 임차인이 공실없이 임차되어 있고 임대수익 또한 4%의 높은 임대수익을 유지하고 있었습니다.​

강남권에서 드물었던 대로변 4% 임대수익용 건물이라는 점에서 양재동 치금빌딩을 매입한 꼬마빌딩 투자자분의 투자결정이 돋보이는 투자사례입니다.

양재동 70억 대로변 빌딩은 1992년 사용승이되었지만 2013년 골조를 제외하고 대수선급으로 대리석 및 유리벽 외관으로 리모델링하였습니다.​

승강기를 설치하고 깔끔한 신축급 컨디션을 유지하고 있어 건물관리가 잘되어 있었고 추후에도 건물유지 관리에 큰 어려움이 없었습니다.​

추후에도 사옥용으로 활용하기 좋은 강남대로의 대로변 빌딩이라는 점에서 사옥으로 사용하려는 수요도 만족시킬 수 있는 양재동 카페거리 대로변 빌딩이였습니다​

안정적인 4% 임대수익과 신축급 건물컨디션으로 건물유지 및 관리에 큰 어려움이 없어 양재동 70억 치금빌딩을 매입한 빌딩투자자분의 투자결정과 안목이 훌륭했던 양재동 카페거리 빌딩의 투자사례였습니다.

2021년 04월 매매가된 역삼동 148평, 평당 6,117만원의 90억 신축부지 투자사례입니다.​

테헤란로, 강남대로, 역삼로, 논현로의 강남 주요 도로의 접근성이 우수한 역삼동 지역의 148평의 넓은 대지의 제2종일반주거지역의 신축부지여서 가격적 이점이 매우 컸던 역삼동 신축부지였습니다.​

역삼동 건물은 대지면적 148.10평, 제2종일반주거지역에 위치하고 있고 매도자 명도조건으로 매각하고 있었기 때문에 매입후 바로 신축이 가능하다는 장점이 있었습니다.​

임차인들과의 명도이슈 없이 사옥 또는 사무실 임대수익용의 오피스빌딩, 주거시설의 주택사업 등 다양한 방식으로 개발이 가능한 역삼동 신축부지 였습니다.​

역삼동 신축부지의 가장 큰 장점은 강남구 역삼동의 거의 150평에 달하는 넓은 대지면적이라고 생각되었습니다.​

매매가 이루어진 시점에서도 강남에서 100평이상의 신축부지가 드물었습니다.​

전체 매매금액도 90억대였으며, 평단가도 6000만원대로 저렴한 가격대로 매각이 이루어져 사업성이 높다고 판단되었습니다.

역삼동 90억 신축부지는 강남의 주요 메인도로인 강남대로, 테헤란로, 역삼로, 논현로와의 접근성이 우수한 위치에 있었습니다.​

지하철과의 연결도 2호선, 신분당선 등과 연결되는 위치이기 때문에 주요 도로망과 대중교통이용에 매우 유리한 입지에 위치하고 있었습니다.

역삼동 신축부지는 테헤란로, 강남대로, 역삼로, 논현로 등 주요 메인 도로변으로 사무실, 상가시설등이 잘 발달되어 있는 지역이며, 이면부로는 주택들이 밀집되어 있는 지역입니다.​

다양한 방식으로 신축사업을 진행하였을때 사업성이 높다고 생각되는 역삼동 지역입니다.​

테헤란로, 구역삼세무서사거리~역삼초 사거리의 IT벨리가 형성되어 있어 IT기업, 스타트업, 벤쳐캐피털 등의 사무실 임차수요가 높은 지역입니다.​

근생시설로 건물 신축시에도 사옥과 사무실 등으로 임차구성이 수월한 지역입니다.​

또한 주택수요도 높은 지역이라 주거용 건물로 신축시에도 분양사업도 수월하게 진행이 가능한 지역입니다.

매도자 명도조건으로 매각이 이루어진 역삼동 신축부지는 매입후 바로 신축 사업이 가능하다는 큰 장점이 있었습니다​

임차인과의 명도이슈는 신축 및 리모델링을 하려는 빌딩투자자분들의 가장 큰 고민거리입니다.​

이런 임차인과의 분쟁이슈 없이 바로 신축이 가능하다는 장점이 있어던 역삼동 90억 신축부지입니다.​

강남지역에 사옥을 마련하기 위해 신축을 고려하는 경우가 늘어나고 있습니다.​

희소하고 꾸준하게 우상향하는 지가상승이 일어나고 있는 강남지역 신축부지의 경우 가치가 나날이 높아지고 있습니다.​

성공적인 빌딩투자를 위해 신축 및 리모델링을 고려하시는 분들에게 참고가 되는 역삼동 신축부지의 투자사례였습니다.

오늘의 투자사례는 2021년 11월 매매가된 성동구 왕십리 역세권 준주거지역 20억 올근생 꼬마빌딩입니다.​

대지면적 42.02평, 준주거지역, 연면적 97.70평, 지하1층~지상4층 규모의 20억 꼬마빌딩입니다.​

왕십리역은 2호선, 5호선, 분당선, 경의중앙선, 동북선 및 수도권 광역급행철도인 GTX 까지 예정되어 있어 서울시내 거의 대부분의 지차철 및 철도노선이 집중되어 있는 지역입니다.​

교통편이 매우 편리하고 서울의 중심부에 위치하고 있어 꼬마빌딩을 투자하시려는 분들에게 많은 관심을 받고 있는 투자유망 지역입니다.​

매매가 이루어진 홍익동 꼬마빌딩의 경우 20억대의 건물가격이어서 아파트 등을 처분하고 수익 및 시세차익용 꼬마빌딩을 매입하시려는 분들에게 적합했던 성동구 꼬마빌딩이였습니다.

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매매가 완료된 홍익동 꼬마빌딩은 왕십리역 550m, 도보 8분거리의 역세권에 위치하고 있었습니다.​

대로변인 도선사거리 준주거지역에 위치하고 있어 접근성이 매우 좋았던 성동구 20억 꼬마빌딩이였습니다.​

왕십리역은 2호선, 5호선, 경의중앙선, 분당선 및 동북선과 수도권광역급행철도 GTX까지 연결될 예정입니다.​

서울시 대부분의 지하철 노선이 연결되어 있는 지역이라 사통팔달의 교통의 요지입니다.​

왕십리뉴타운, 왕십리 먹자골목 등 주거 및 상업시설이 발달되어 있는 지역이라 거주하는 주거 인구 및 유동인구도 풍부한 지역입니다.​

향후에도 다양한 교통호재 및 개발호재로 지가상승이 가능한 투자유망지역이라는 점에서 20억 꼬마빌딩을 매입하신 투자자분의 선견지명이 돋보이는 성동구 꼬마빌딩의 투자사례입니다.

왕십리역은 동북선 경전철이 개통이 예정되어 있고, 수도권 관역급행철도인 GTX, 분당선 청량리역 연장등의 대형 교통호재가 있는 지역입니다.​

대규모 교통호재는 주변 지가상승을 이끌어내는 제1의 지가상승 요소입니다.​

성동구 준주거지역의 홍익동 꼬마빌딩의 경우 평단가 4,760만원으로 저렴한 평단가로 투자가 이루어졌습니다.​

홍익동 꼬마빌딩의 경우 현재의 건물은 1988년 준공된 건물이라 건물가치가 적지만 향후 지가상승을 볼수 있는 지역이라는 점에서 성공적인 투자라고 생각됩니다.​

노후건물이지만 준주거지역의 용도지역이라 추후 리모델링 및 신축시에 충분한 가치른 얻을 수 있을 것이라는 점에서도 성동구 20억 꼬마빌딩의 투자가 매우 성공적이라고 판단됩니다.

왕십리역 20억 꼬마빌딩은 임차인들이 대부분이 장기임차인이여서 임대수익은 매우 적었습니다.​

성동구 꼬마빌딩을 투자하신 투자자분도 임대수익 보다는 향후 시세차익 목적으로 매입을 고려하셨다고 생각됩니다.​

작은 40평대의 토지이지만 지하1층~지상4층으로 이미 지어져 있어 20억대 꼬마빌딩이자만 건물 규모가 있던 상황이였습니다.​

다만 3~4층이 층별용도가 주택으로 ​되어 있던 상황이라 잔금전 용도변경 후 건물을 취득해야되는 꼬마빌딩이였습니다​

주택부분을 용도변경하여 근생시설로 취득시 주택규제를 받지 않고 취득세 또한 4.6%의 근생건물 기준으로 취득세가 납부 가능합니다.​

또한 대출활용을 최대치로 활용이 가능한 상황입니다.​

매매거래시 주택부분에 대한 특약작성으로 매도인은 주택으로 양도세를 납부할 수 있고 매수인은 올근생 건물로 취득이 가능하므로 꼬마빌딩을 투자하시려는 분과 매도를 하시는 분들은 꼼꼼히 살펴보시어 성공적인 꼬마빌딩 투자 및 매도가 이루어지셨으면 합니다.

2021년 08월 매매가된 광운대학교 정문 앞 10억 임대수익용 꼬마빌딩의 투자사례입니다.​

대지면적 32.06평, 제2종일반주거지역, 연면적 78.04평, 지하1층~지상4층 규모의 10억 꼬마빌딩입니다.​

점점 찾아보기 힘든 서울시내 10억대 임대수익용 꼬마빌딩이였습니다.​

매수자들의 선호도가 높은 대학가 상권에 위치한 고수익의 10억대 임대수익용 꼬마빌딩이라 꼬마빌딩 투자자분들의 관심을 많이 받았던 월계동 꼬마빌딩이였습니다​

인근으로 광운대역세권개발, 장위뉴타운, GTX-C노선, 주변 재개발아파트로 인한 아파트 가격상승 등 지가상승의 다양한 요인이 있어 시세차익을 크게 얻을 수 있을것으로 판단되었던 소액 꼬마빌딩이였습니다.​

인근지역의 꼬마빌딩을 매입하기 위해 노력하시는 분들이라면 참고하시면 매우 좋을것 같습니다.

노원구 월계동 꼬마빌딩은 광운대학교 정문 맞은편에 위치하고 있었습니다.​

또한 강북구 최대 개발사업인 장위뉴타운 인근지역이라 주변 아파트 및 주택가격이 나날이 높아지고 있었습니다.​

노원구는 노후 아파트들이 재건축 이슈(미륭,미성,삼호3차아파트 등)로 지속적으로 가격상승이 이루어지고 있습니다.​

아파트 가격으로 매입가능한 임대수익용 꼬마빌딩이라는 점에서 안정적인 월세 수익을 얻길 희망하시는 꼬마빌딩 투자자분들에게 적합했던 노원구 10억 꼬마빌딩이였습니다.​

덕정~의정부~창동~광운대~청량리~삼성~수원으로 연결될 예정인 GTX-C노선이 계획되어 있는 교통호재 지역이라는 점도 투자매력을 높이는 지역입니다.

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월계동 10억 꼬마빌딩은 지하철역 광운대역에서 도보 8분거리에 위치하고 있습니다.​

1호선, 경춘선의 광운대역은 추후 GTX-C노선이 예정되어 있습니다.​

지하철역에서는 좀 멀게 느껴지는 위치입니다.​

그러나 광운대정문 앞에 위치하고 있어 4개노선의 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통을 이용한 접근성은 높습니다.​

건물 앞 전면도로도 차량통행에 유리한 6m 도로에 접하고 있어서 차량 및 유동인구 이동에 편리한 위치였습니다.

32평의 작은 대지평수의 건물이지만 지하1층~지상4층으로 지어진 건물입니다.​

광운대학교 정문 앞에 위치하고 있고 광운대,광운중,광운고등학교 등 학교시설이 인근에 위치하고 있고 주변으로 주택밀집지역이라 경기변동에 덜 민간하게 반응하는 대학상권 이면서 동네상권이라 안정적이고 고수익의 월세수익을 얻을 수 있었던 광운대 10억 꼬마빌딩이였습니다.

GTX교통호재, 장위뉴타운, 광운대역세권, 인근 노후 아파트 재건축 등 각종 지가상승이 가능한 요소들이 매우 풍부하였습니다.​

현재의 노후화된 지역이 환골탈태급으로 변모할 지역이라는 점에서 추후 시세차익을 얻을 수 있는 매우 유망한 투자지역이라고 생각됩니다.​

현재보다는 미래가 더욱 발전될 지역이라는 점에서 투자매력도가 높았고 노원구 10억 꼬마빌딩을 매입하신 꼬마빌딩 투자자분의 지역분석이 돋보이는 투자사례라고 판단됩니다.​

많은 꼬마빌딩 투자자분들이 주택규제로 인해 꼬마빌딩 시장으로 진입하시는 상황이라 주택이 있는 상가주택을 꺼려하시는 경우가 많습니다.​

올근생건물로 취득하는것도 필요하지만 투자수익이 높아질 수 있는 입지의 꼬마빌딩이라면 상가주택형태의 꼬마빌딩을 매입하시는 투자전략도 필요하다고 판단됩니다.​

많은 꼬마빌딩 투자자분들이 앞으로는 현명한 투자전략과 지역분석이 더욱 필요해지는 시기라고 생각됩니다.​

꼬마빌딩 투자를 위해 본인만의 전략과 지역분석, 자금여력등의 고민으로 성공적인 꼬마빌딩 투자를 하시기릴 바랍니다.