빌딩의정석

매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일 변경, 1가구 1부택 비과세 혜택 받기

2022년 12월 20일 1세대 1주택 비과세 관련한 기재부의 유권해석이 나왔습니다.

​그동안 주택을 매입해서 신축하기 위해 준비하시던 투자자분들에게는 중요한 변경사항입니다.

​앞전에 얘기드렸던 주택을 매입후 잔금전 용도변경하는 사례가 2022.10.21. 이후부터 잔금일 기준으로 변경되는 사항의 후속조치의 성격에 가까운 내용이라 예상을 했던 분들도 많으셨을거라고 생각됩니다.

​결론부터 빠르게 말씀드리자면 2022.12.20. 이후부터 매매계약 체결후 잔금일 이전에 주택 멸실하게 되면 매도자가 1세대 1주택자인 경우 비과세혜택을 받지 못하게됩니다.

​주택규제로 매도자와 매수자간의 융통성을 발휘해서 매도자의 비과세 혜택과 매수자의 취득세 과세를 피해갈 수 있었던 방법이 사라졌습니다.

2022.10.21. 기제부가 유권해석을 통해 매매계약 당시 주택었으나 잔금일(양도일) 전에 주택을 상가로 용도변경 한 경우 2022.10.21. 이후 계약 체결분부터는 잔금일을 기준으로 1시대 1주택의 비과세 적용을 받도록 유권해석했습니다.

​그동안은 매수자가 다주택자 또는 법인인 경우, 주택의 매수 계약 당시에 특약에 따라 매도인과 협의하여 잔금일 이전에 주택을 용도변경하거나 멸실하여 취특일(잔금일)에는 주택을 용도변경하여 상가로 취득하거나, 멸실하여 토지상태로 취득하게 되어 토지 또는 상가분 취득세율 4.6%(취득세 4%, 지방교육세와 농특세 포함 4.6%)가 적용되었습니다.

​매도자는 계약일을 양도일로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었고, 매수자도 취득세율 4.6%로 취득세 중과 없이 투자를 할 수 있었습니다.

​2022.10.21. 이후 주택에서 상가로의 용도변경시 잔금일을 양도일로 보아 매도자가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하게 되었고 2022.12.20. 이후부터는 주택을 멸실하여 토지상태로 거래하는 경우에도 잔금일을 양도일로 보아 매도자의 1세대 1주택 비과세 헤택을 받지 못하게 될것 같습니다.

2022.12.20. 이후 주택 또는 건물을 취득하려는 매수자의 경우는 큰틀에서는 종전과 같은 입장이라고 생각됩니다.

잔금시 주택이 없는 전층 근린생활시설로 취득 또는 토지상태로 취득하여 취득세 중과없이 단일세율 4.6%로 취득하려고 할 것입니다.

​건물, 주택, 토지의 취득시 위의 조건을 만족하는 부동산에 대해서만 투자를 진행하면 될 것입니다.

​다만, 기존에 선택할수 있었던 용도변경이 가능했거나 멸실이 가능했던 주택을 포한한 부동산이 투자목록에서 빠지게 되므로 좀더 신중한 선택이 요구되는 상황입니다.

​좋은 입지와 투자성이 높은 경우(저렴한 경우)에는 취득세 중과에도 불구하고 매입하여 용도변경 또는 멸실후 신축을 통해 투자성과를 낼 수 있겠으나 앞으로는 취득세가 중과되는 주택의 경우에는 매수자들의 선호도가 떨어질 것으로 생각됩니다.

​매수자의 경우 여러 고민없이 2022.12.20. 이후 2023년 부터는 용도변경, 멸실등의 고민하는 부분 없이 단순히 입지와 투자성에 촛점을 맞추는 투자방향을 맞추어야 할 것 같습니다.

​매도자의 경우는 1세대 1주택자와 다주택자 또는 법인의 경우 매도전략을 달리해야 될 것 같습니다.

​비과세 혜택을 받지 못하는 다주택자와 법인의 경우에는 단독주택, 상가주택, 토지 등 주택이 있는 건물 또는 토지의 매도시 매수자와 협의하여 세금부담이 없는 선에서 기존과 동일하게 용도변경과 멸실등을 통한 매도전략을 세울 수 있을것 같습니다.

매수자의 선택의 폭이 좁아지는 상황이라 매수자가 취득세 중과가 안되는 다주택자와 법인의 건물 및 토지에 대해서는 선호도가 높아질 것으로 예상됩니다.

​1세대 1주택 비과세 혜택을 받아야되는 매도자의 경우에는 향후 고민이 많아질 것으로 생각됩니다.

​기존 주택상태로 매입이 가능한 매수자를 선택해야 될 것 같습니다. 무주택자 등으로 한정된 매수자에게 매각이 가능해질 수 있어 매각시기와 매각조건이 나빠질 경우를 대비해야될 것 같습니다.

​꼭 매각을 해야되는 경우라면 매수자의 취득세 중과에 대한 부분을 상계할 수 있는 다소의 손해가 발생 할 수 있을 것으로 예상이 됩니다.

​빌딩투자자들에게 금리인상과 주택규제, 신축 및 리모델링 비용 증가등 여러가지 조건에서 많은 것들이 변화하는 상황의 변곡점에 도달한 것 같습니다.

​변화하는 시장상황에 맞추어 성공적인 투자성과를 이루시기를 바랍니다.

2021년 11월 매매가된 서울 연세대학교 대학상권인 신촌 명물거리 메인상권 20억 올근생 꼬마빌딩의 매각사례입니다.​

대지면적 44.01평, 연면적 75.39평, 지하1층~지상3층 규모의 올근생 20억 신촌 빌딩입니다.​

서울시내 상권 중 최상위권 상권인 신촌 먹자상권인 신촌명물거리에 위치하고 있는 20억대 올근생 꼬마빌딩이라는 점에서 희소성이 높았고 투자가치가 있었던 꼬마빌딩이였습니다.​

20억 후반대의 가격이며 평단가 6134만원으로 인근 매각사례를 분석했을때도 저평가되어 있었던 우량한 꼬마빌딩 투자사례였습니다.​

서울시내의 메인 대학상권인 연세대, 이화여대 상권인 신촌 명물거리 상권의 3층건물을 매입할 수 있었던 유망 꼬마빌딩 투자사례였다고 생각됩니다.

대학상권인 신촌 명물거리 상권은 연세대학교, 이화여자대학교 등 대학상권과 직장인, 관광객 등의 수요가 풍부한 지역입니다.​

서울시내의 메인상권의 건물을 20억 후반대의 가격으로 매입할 수 있었던 기회였습니다​

코로나로 인하여 공실위험이 있었던 상황이지만 전통적으로 우량한 상권이였던 만큰 최근 코로나 이후로 상권이 회복하고 있는 상태라 미래의 상권을 보고 저평가되어 있던 상태에서 투자결정이 이루어졌다고 생각됩니다.​

현재의 상황뿐만 아니라 추후 변화될 상권의 흐름을 잘 파악하고 투자가 이루어졌다고 생각됩니다​

지속적으로 꾸준하게 우상향하는 지역이며, 환금성이 우수한 지역이라 노후건물이고 적은 대지면적임에도 리모델링 등을 통한 건물 밸류업을 통해 시세차익과 임대수익 모두를 얻을 수 있을것으로 예상됩니다.

매매가 이루어진 창천동 건물의 가장 큰 장점은 이면도로 코너에 위치한 토지이지만 건물이 신촌 명물거리 대로변에 노출되어 있는 건물 특징을 가지고 있었습니다.​

건물이 메인도로에 노출되는 까닭에 광고효과가 우수하고 접근성이 우수한 신촌 20억 꼬마빌딩이였습니다.​

신촌 명물거리에는 다양한 프랜차이즈 및 음식점, 카페 등 다양한 식음료 및 대학상권의 특징을 잘 반영하는 임차인들이 임차하는 지역입니다.​

대학상권이 방학기간 등 특정시기에는 유동인구가 적어지는 단점이 있지만 신촌상권은 워낙 유명한 상권이고 외부에서도 찾아오는 상권이라 우량함 임차인들을 선별하여 임차시킬 수 있을것으로 예상되었습니다.

프랜차이즈 및 건물 노출도와 광고효과를 원하는 우량 임차인들을 선별하여 임대수익 향상이 가능할 것으로 판단되었던 신촌 명물거리 20억 꼬마빌딩이였습니다.

신촌 20억 꼬마빌딩은 지하1층~지상3층 규모의 건물입니다.​

층별 면적이 지하층 25평, 지상층은 15~18평으로 되어 있습니다.​

기존에는 파티룸, 음식점, 술집 등으로 임차되어 있었습니다.​

노후건물이라 매도인이 리모델링 등을 염두해두고 임차인을 모두 명도해둔 상태였습니다.​

강화되고 있는 상가임대차보호법으로 건물을 매입하고도 리모델링과 신축시에 명도문제가 발생하지만 신촌 20억 꼬마빌딩의 경우 매도인이 임차인을 명도해둔 상태라 매입후 바로 리모델링 및 직접 사용이 가능한 상황이였습니다.​

주변 예상임대료(평당)는 지하층은 6~7만원, 1층 15~20만원, 2~3층 10~12만원이 예상되었습니다.​

인근 임대시세로 재임대 및 통임대시에는 임대수익률 3.6%이상이 가능할 것으로 예상되었던 신촌 20억 빌딩이였습니다.​

신촌 20억 꼬마빌딩을 매입하신 투자자분은 꼬마빌딩을 투자하려는 투자자분들이 누구나 알고 있고 투자를 원하는 신촌상권 중 먹자상권 메인도로변의 건물을 20억대 후반, 저렴한 평단가로 투자할 수 있어 투자를 결정했다고 생각됩니다.​

20억 후반대의 가격으로 서울 메인상권내 건물주가 되는 좋은 투자기회였다고 판단되며 추후 리모델링 등을 통한 건물 밸류업으로 시세차익과 임대수익 향상이 이루어질 수 있는 좋은 꼬마빌딩 투자결정이라고 예상됩니다.​

다양한 투자결정 사례를 통하여 꼬마빌딩 매입을 고민하시는 분들 모두가 건물주가 되셨으면 합니다~

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2021년 05월 매매가된 80억 유동인구가 항시 풍부한 홍대입구 메인 상권의 80억 올근생 빌딩의 투자사례 입니다.​

대지면적 79.19평, 연면적 233.12평, 지하1층~지상5층 규모의 80억 홍대 메인상권의 올근생 빌딩입니다.​

서교동 빌딩은 상수역, 합정역의 더블역세권에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 위치였습니다.​

젊고 빠르게 변화하는 상권이며 항시 유동인구가 풍부한 지역인 홍대상권의 메인도로변에 위치한 올근생 빌딩이라는 점에서 빌딩투자자분들의 눈길을 끌었던 서교동 빌딩이였습니다.​

당인리발전소 공원개발과 지속적인 노후건물들의 리모델링과 신축이 이루어지고 있는 지역이며 손바뀜이 자주 일어나는 마포구 홍대빌딩입니다.

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매매가 이루어진 서교동 80억 빌딩은 홍대 주차장길에 위치하고 있었습니다.​

마포구 지역 특히 홍대상권은 유동인구와 지역내 인구 밀집도가 높은 지역이라 주차가 불편한 부분이 있습니다.​

상수역~홍대 상상마당까지의 공영주차장이 있는 홍대 주차장길은 차량주차가 편한 위치입니다​

차량 및 도보를 통한 접근성이 우수한 지역이라 상권이 잘 발달되어 있는 지역입니다​

365일 24시간 내내 음식점, 카페, 악세사리점 등 다양한 업종의 임차인들이 성업중에 있는 홍대 상수역 상권입니다.​

다양한 임차업종이 고르게 분포하고 있는 지역이고 트렌드를 이끌어 가는 지역이라 다양한 프랜차이즈들이 성업중에 있습니다.​

홍대입구 상권의 도보 5분거리의 역세권에 위치한 올근생 건물이고 80억대 메인상권의 건물이라는 점에서 투자가치가 높았습니다.

홍대 80억 빌딩은 지하1층~지상5층 규모의 건물이며 건축면적이 층별로 30평~37평으로 임차인들을 유치하기 수월한 층별 면적을 가지고 있었습니다​

또한 건물 전체 올근생건물이라는 점에서 건물 매입시 주택부분없이 매입이 가능한 상황이였습니다.​

건물내 빈티지샵, 음식점, 사무실등으로 임차구성되어 있고 만실시 수익률 3% 이상 임대수익을 얻을 수 있었습니다​

건물 전면으로 주차장이 설치되어 있어 건물이 후퇴되어 있는 부분이 단점일 수 있지만 1층 음식점이 야장으로 사용가능한 부분이라는 점에서 임차인들과의 협의를 통해 주차장 공간을 활용할 수 있었습니다

​1989년 노후건물이지만 매도인께서 주택부분을 용도변경하여 올근생 건물로 변경한 상태로 서교동 건물 매입시 대출활용이 유리했으며 레버리지투자를 통해 초기 매입비용을 적게 가져갈 수 있다는 이점이 있었습니다​

상수역 80억 빌딩을 투자한 빌딩투자자분은 대출활용을 최대로 할 수 있고 주택부분없이 홍대 메인상권의 올근생 건물을 매입할 수 있었다는 점에서 훌륭한 빌딩 투자선택을 하셨다고 생각됩니다.​

추후 건물 리모델링 및 신축을 통해 건물 밸류업이 가능한 부분이며 지속적으로 우상향하는 마포구 서교동 지역이라 추후 시세차익에 유리할 것으로 생각되었습니다.​

현재도 서울시내 최상위권의 상권이지만 당인리발전소 공원화 사업 진행에 따른 유동인구와 관광객 수요가 증대될 지역이라는 점에서 입지선택의 안목이 돋보이는 투자사례라고 판단됩니다.

​빌딩투자를 고려하시는 모든 예비 건물주분들께서도 홍대 서교동 빌딩 투자를 눈여겨보시고 건물 매입시 참고해보셨으면 합니다.

2021년 06월 매매가된 홍대입구역 준주거지역 40억 신축부지의 투자사례입니다.​

2호선, 경의중앙선, 공항철도를 이용할 수 있는 홍대입구역 6번출구에서 도보 3분거리의 역세권에 위치한 꼬마빌딩이였습니다​

마포구의 역세권에 위치한 준주거지역 신축부지라는 점에서 투자가치가 높다고 생각되었습니다.​

홍대입구역 주변은 일자리와 상권이 잘 발달되어 있어 꾸준하게 우상향하는 지가상승 지역입니다.​

신축 건물에 대한 임대수요가 높고 사옥 및 사무실을 사용하려는 수요가 높은 지역이라 신축후 고수익의 임대수익 및 시세차익을 얻을 수 있는 투자유망지역이라고 생각됩니다.

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거래가 이루어진 동교동 꼬마빌딩 주변으로는 애경와이즈파크, 경의선책거리상권, 연트럴파크 상권등 우수한 상권이 잘 발달되어 있는 지역입니다.​

대로변인 신촌로에서 바로 접근이 가능함 위치이며, 지하철역 도보 3분거리의 역세권에 위치하고 있는 우수한 입지조건을 가지고 있었습니다.​

공원조성이후 관광객수요와 방문객 수요가 나날이 증가되고 있는 홍대 연트럴파크~경의선책거리에 위치하고 있어 꾸준한 상권발달이 진행될 지역이라고 판단되었습니다.​

지속적인 상권발달과 꼬마빌딩 투자자들의 매수관심으로 인하여 시세차익을 얻기 쉽고, 환금성이 뛰어난 지역이라 생각 되었습니다.

마포구 40억 꼬마빌딩은 준주거지역에 위치하고 있어 신축시 주거지역에 비해 고밀도 개발이 가능한 용도지역에 위치하고 있었습니다.​

전면 도로여건은 다소 아쉬운 4m 도로에 접하고 있었습니다.​

그러나 마포구 준주거지역을 매도자 명도조건으로 매입가능하여 임차인과의 명도이슈 없이 건물을 바로 신축할 수 있는 장점을 가지고 있었습니다​

또한 평단가 5,600만원으로 주변지역의 거래가격과 비교시에 저렴한 평단가로 매각이 이루어졌습니다.​

신촌로 대로변으로의 접근도 바로 가능하다는 점에서 단점보다는 장점이 훨씬 큰 꼬마빌딩 신축부지였고, 마포구에 사옥 및 임대수익용 건물을 원하시는 꼬마빌딩 투자자분들에게 매우 매력 넘치는 투자부동산이라고 생각되었습니다.

건물을 신축하기 위해서 가장 어려움이 있는 임차인과의 명도이슈가 없이 매도자분이 임차인들을 정리해주셨던 동교동 40억 꼬마빌딩이였습니다.​

상가임대차보호법으로 임차인 명도이슈가 발생하게되면 신축부지를 매입하여 꼬마빌딩을 신축하시려는 분들에게는 어려움이 있습니다.​

홍대입구 40억 꼬마빌딩 신축부지의 경우 매도자분이 잔금전 명도를 끝내주시는 건물이라는 점에서 신축부지를 매입후 건물을 신축하시려는 분들에게 시간과 금융비용을 아낄 수 있었던 꼬마빌딩이였습니다.

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21년 매매가 완료된 동교동 신축부지의 경우 준주거지역에 위치하고 있고 단독개발이 가능한 신축부지입니다.​

지구단위계획이 설립된 지역이지만 단독개발이 가능했습니다.​

건폐율 60%, 용적률 기준250%, 허용 300% 까지 신축가능하였습니다.​

세부시행규칙에 인센티브 허용 조건이 있어 신축이 건축사와의 협의후 최대이용효율로 신축하시기를 추천드렸던 상황이였습니다.​

신축을 통해 건물가치를 상승시킬 수 있었고 고수익의 임대수익을 얻을 수 있었던 마포구 동교동 40억 꼬마빌딩 신축부지의 투자사례 였습니다.