빌딩의정석

명도소송은 임대차 계약에서 세입자가 건물을 비워주지 않을 때, 건물주가 법원에 청구하는 소송입니다.

이 과정에서 가장 중요한 단계 중 하나는 계약해지 통보 입니다.

계약해지 통보가 적절한 시점에 이루어져야만 명도소송을 원활하게 진행할 수 있습니다.

그렇다면 계약해지 통보는 언제 해야 할까요?

1. 차임연체 발생 시 계약해지 통보

차임연체가 발생한 경우, 건물주는 즉시 계약해지 통보를 할 수 있습니다.

임대료가 3개월 이상 연체된 상황이라면, 이를 근거로 해지 통보를 진행해야 합니다.

연체가 발생한 시점부터 계약해지 통보를 하는 것이 법적으로 요구되며, 이 과정이 이루어져야만 명도소송의 법적 요건이 충족됩니다.

따라서 세입자가 임대료를 자주 연체하는 경우, 연체가 발생한 즉시 해지 통보를 하는 것이 중요합니다.

2. 계약기간 만료 시 갱신거절 통지

계약기간이 남아있는 상황에서 명도소송을 고려하고 있다면, 계약기간 만료에 따른 갱신거절 통지를 법정 기한 내에 해야 합니다.

주택의 경우, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 해야 합니다.

상가는 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 해야 하며, 이 통지를 통해 임대차계약의 종료를 명확히 해야 합니다.

3. 해지 근거의 명확성

명도소송을 위해서는 해지 근거가 명확해야 합니다.

세입자가 마음에 들지 않는다는 이유만으로는 소송을 진행할 수 없으며, 법원에서 원하는 판결을 받기 위해서는 해지 사유가 분명해야 합니다.

만약 해지 통보가 이루어지지 않는다면, 계약은 자동으로 해지되지 않으며, 이로 인해 명도소송의 요건을 충족하지 못하게 됩니다.

4. 기간만료로 인한 갱신

특히 기간만료로 인한 명도소송에서는 법정 기한 내에 갱신거절 통지를 하지 않으면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 상황이 발생할 수 있습니다.

이는 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 세입자에게 퇴거 조치를 취할 수 없는 상황으로 이어집니다.

5. 결론

계약해지 통보는 명도소송의 필수 요건입니다.

차임연체가 발생한 즉시, 또는 계약기간 만료 전 법정 기한 내에 반드시 통지를 해야 합니다.

이 과정을 소홀히 하면 소송 자체가 성립되지 않으므로, 건물주들은 계약해지 통보의 중요성을 인식하고 이를 적절한 시점에 진행해야 합니다.

6. 추가 사항

명도소송을 준비하는 과정에서 건물주들은 법적 절차를 충분히 이해하고, 필요한 서류와 통지 방법에 대해 숙지해야 합니다.

이를 통해 불필요한 시간과 비용을 절감하고, 원활한 소송 진행이 가능해질 것입니다.

명도소송은 복잡하고 어려운 과정일 수 있지만, 올바른 절차를 통해 세입자와의 문제를 해결할 수 있는 중요한 수단입니다.

따라서 계약해지 통보의 시점을 잘 판단하고, 필요한 조치를 취하는 것이 무엇보다 중요합니다.

고덕비즈밸리 입지 분석 부동산 시장 변화

서울 강동구 고덕동에 위치한 고덕 비즈 밸리는 2023년부터 본격적으로 기업들의 입주가 시작되면서, 강동구의 새로운 경제 중심지로 주목받고 있습니다.

해당 지역은 약 23만 4천 523m2 (70,943평)의 규모로 조성되어 있으며, 유통, 문화, 비즈니스 등 다양한 분야의 기업들이 입주할 예정입니다.

특히, 이케아, CGV, 교보문고 등 대형 유통 및 문화 시설이 입주할 예정이어서, 지역 주민들의 생활 편의성이 크게 향상될 것으로 기대됩니다.

교통 인프라 역시 우수합니다.

지하철 5호선 고덕역과 9호선 샘터공원역(2028년 개통 예정)이 인접해 있으며, 서울외곽순환도로와 올림픽대로 등 주요 도로와의 접근성도 좋습니다.

고덕 비즈 밸리는 친환경 비즈니스 단지로 조성되어 있습니다.

고덕천과 한강을 연계한 보행 체계 구축과 풍부한 녹지 공간 확보를 통해 환경과 산업이 조화를 이루는 도시를 구현할 계획입니다.

입주 기업들의 성장과 함께 지역 경제 활성화와 일자리 창출에도 큰 역할을 할 것으로 기대됩니다.

2024년까지 총 150여 개의 기업이 입주할 예정이며, 이를 통해 약 3만 8천 명의 고용 창출과 9조 5천억 원의 경제 유발 효과가 예상됩니다.

부동산 시장에서도 큰 관심을 받고 있습니다.

고덕 비즈 밸리 주변 지역의 부동산 가격이 상승하고 있으며, 향후에도 지속적인 상승이 예상됩니다.

강동구 고덕 비즈 밸리는 서울 동부권의 새로운 랜드마크로 자리 잡을 것이며, 기업들의 성장과 지역 경제 발전에 큰 역할을 할 것으로 기대됩니다.

부동산 시장에서도 높은 관심을 받고 있는 만큼, 투자자들에게도 좋은 기회가 될 수 있습니다.

고덕비즈밸리는 서울 강동구의 혁신적인 비즈니스 중심지로, 다양한 산업 분야의 주요 기업들이 입주해 있습니다.

이 지역은 특히 첨단 기술과 창업 지원에 중점을 두고 있으며, 여러 기업들이 이곳에서 활발히 활동하고 있습니다.

고덕 비즈 밸리의 주요 기업

1. JYP 엔터테인먼트

K-POP 산업의 대표적인 기업 중 하나로, 고덕 비즈 밸리에 신사옥을 건립할 예정입니다.

신사옥은 지하 6층, 지상 10층 규모로, KX이노베이션, KX 인텍, KX 넥스지, KX 하이텍, KX 레저 등 주요 계열사들이 입주할 예정입니다.

2. 이케아

스웨덴의 가구 및 생활용품 브랜드로, 2024년 고덕 비즈 밸리에 입주할 예정입니다.

국내에서는 광명점, 고양점, 기흥점, 동부산점 등이 운영되고 있으며, 고덕 비즈 밸리점은 서울 지역 최초의 이케아 매장이 될 예정입니다.

3. 에스에너지

태양광 발전 사업을 주력으로 하는 기업으로, 고덕 비즈 밸리에 연구개발센터를 건립할 예정입니다.

연구개발센터는 태양광 발전 기술 개발과 함께, 친환경 에너지 산업의 발전에 기여할 것으로 기대됩니다.

4. 에이스메디칼

의료기기 제조 및 판매 기업으로, 고덕 비즈 밸리에 사옥을 건립할 예정입니다.

의료기기 산업의 발전과 함께, 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

5. 도드람양돈협동조합

돈육 도매 및 사료 연구 기업으로, 고덕 비즈 밸리에 사옥을 건립할 예정입니다.

지역사회와의 상생을 도모하고, 지속 가능한 성장을 추구할 계획입니다.

이 외에도 알서포트, 보령 바이오 파마 등 다양한 기업들이 고덕 비즈 밸리에 입주할 예정입니다.

앞으로 입주 기업들의 입주와 함께 지역 경제 활성화와 일자리 창출 등 부동산 투자에 조금이라도 관심 있는 분들이라면 관심을 가져야 할 지역이라고 생각됩니다.

직주근접만큼 부동산 가격상승에 유리한 조건이 없다고 생각되니까요

특히 전세와 월세 선택 시 전월세 전환율과 대출금리 비교, 세금 혜택 등 다양한 요인을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

안녕하세요 돈 버는것과 건물주에 관심이 많은 빌딩의정석입니다.

최근에 부동산 호황기에 인기를 끌었던 수익형 부동산 시장이 고금리 여파로 거래가 감소되었다고 하는데요.

위기가 기회라고 어려운 시기일 수록 저뿐만 아니라 많은 분들이 건물주가 되는 방법을 고민하고 공부하고 있는 중인것 같습니다.

많은 분들이 빌딩투자를 하게 되면 법인으로 투자를 하는요?

여러분들은 왜 법인으로 꼬마빌딩을 구입하는지 생각해보신 적이 있으신가요?

오늘은 법인으로 빌딩을 투자하게 되면 어떤 유리한 점과 불리한 점이 있는지 알아보겠습니다.

1. 법인 투자의 장점

법인으로 꼬마빌딩을 투자하게 되면 각 세율 적용 및 대출 등에 영향을 받게 됩니다.

먼저, 법인의 경우 소득이 발생하면 법인세를 납부하게 되는데, 개인의 최대 소득세율 45%에 비해 법인의 최대 법인세율은 24%로 더 낮습니다.

따라서 임대소득세를 개인투자 대비 최대 21%를 덜 낼 수 있습니다. 

예를 들면, 개인사업자로 투자했을 경우 연 2.4억의 임대소득이 발생하면 38% 세율이 적용되지만, 법인으로 투자했다면 19% 세율이 적용되어 세금 부담이 낮아집니다.

또한 부동산 양도 시에도 법인은 개인에 비해 세금 부담이 훨씬 낮습니다.

개인의 경우 양도소득세 최대 세율이 45%인 반면, 법인은 20%(미등기 자산의 경우 40%)의 법인세가 적용되기 때문에 세금 절감 효과가 큽니다.

그 외에도 법인은 개인보다 금융기관에서 대출을 받는 것이 상대적으로 용이합니다.

최대 80%의 대출이 가능하여 공격적인 레버리지 투자가 가능하죠.

다만 무리한 대출을 받게된다면 위기시 장기간 공실이 발생하면 수익률 하락과 자금 부족으로 어려움을 겪을 수 있습니다.

2. 법인 투자의 주의사항

그렇다면 무조건 법인 사업자가 유리한 것일 까요?

아닙니다.

법인의 이익을 개인의 돈으로 만들기 위해서는 명확한 목적과 배당 과정을 거쳐야 하며, 이 경우 개인 근로소득 등에 대한 종합소득세를 추가로 납부해야 합니다.

또한 법인 유지 기간 동안의 등기 관련 의무 등 전체적인 상황을 고려해야 합니다.

3. 부동산 투자 시 고려사항

법인으로 꼬마빌딩을 투자할 때 주의해야 할 점도 있습니다.

과밀억제권역에 위치한 경우 취득세 중과 대상이 되며, 설립된 지 5년 미만인 경우에도 취득세 중과 대상이 됩니다.

주택 취득 시에는 개인명의로 하는 것이 유리할 수 있습니다.

부동산 투자 시에는 단순히 법인 vs 개인 형태만이 아니라 변화하는 트렌드와 소비자 선호도까지 고려해야 합니다.

가로수길과 경리단길의 젠트리피케이션 사례에서 볼 수 있듯이, 좋은 상권에 위치한 부동산이라도 최신 소비 및 경험 트렌드에 부합하지 않으면 공실률이 높아질 수 있습니다.

따라서 부동산 투자 시에는 입지와 함께 인프라, 시설, 환경 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

4. 법인투자 VS 개인투자

결론적으로 법인으로 꼬마빌딩을 투자하면 세금 혜택과 대출 용이성 등의 장점이 있지만, 개인 상황에 따라 적절한 선택이 필요합니다.

단순히 법인 vs 개인 형태만이 아니라 부동산 시장의 트렌드와 소비자 선호도까지 고려하여 종합적인 판단이 필요할 것 같습니다.