빌딩의정석

안녕하세요 빌딩의정석입니다​

마포,용산,성동의 마용성의 5월 거래된 주요 건물들에 대해 알아보는 시간을 가져보려고 합니다.​

일과 집과 상권이 함께 하면서 성장을 거듭하고 있는 지역이니 만큼 부동산에 조금이라도 관심이 있다면 관심을 가지는 지역들 입니다.​

첫번째로 마포구의 5월 매매가 된 주요 꼬마빌딩들에 대해 살펴보겠습니다.​

마포구 공덕동 373-16번지

소재지 : 마포구 공덕동 373-16번지

지하철역 : 공덕역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 21억 5,000만 원

토지가격 : 8,668만원

대지면적 : 24.81평(82㎡)

건물면적 : 60.15평(198.83㎡)

용도지역 : 제3종일반주거지역

층수 : 지상5층

도로조건 : 2차선도로

준공년도 : 2008.12.08

공시지가 : 약 3,587만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 2.42배

마포구 도화동 2-61번지

소재지 : 마포구 도화동 2-61번지

지하철역 : 공덕역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 12억 7,000만 원

토지가격 : 5,524만원

대지면적 : 22.99평(76㎡)

건물면적 : 11.00평(36.36㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지상1층

도로조건 : 4m*4m*4m 삼거리

준공년도 :

공시지가 : 약 2,339만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 2.36배

마포구 상암동 34-40번지

소재지 : 마포구 상암동 34-40번지

지하철역 : 디지털미디어시티역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 40억 2,000만 원

토지가격 : 8,006만원

대지면적 : 50.22평(166㎡)

건물면적 : 125.25평(414.05㎡)

용도지역 : 제3종일반주거지역

층수 : 지상8층

도로조건 : 6m

준공년도 : 2019.06.10

공시지가 : 약 2,620만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 3.06배

서교동 247-162번지

소재지 : 마포구 서교동 247-162번지

지하철역 : 망원역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 60억 6,700만 원

토지가격 : 3,887만원

대지면적 : 156.09평(516㎡)

건물면적 : 74.68평(246.88㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상2층

도로조건 : 6m*4m 코너

준공년도 : 1971.12.16

공시지가 : 약 2,343만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 1.66배

마포구 서교동 403-1번지

소재지 : 마포구 서교동 403-1번지

지하철역 : 상수역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 110억 원

토지가격 : 9,532만원

대지면적 : 115.40평(381.5㎡)

건물면적 : 287.60평(950.76㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상5층

도로조건 : 6m*4m*4m 삼면코너

준공년도 : 1984.11.15

공시지가 : 약 5,445만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 1.75배

마포구 서교동 449-26번지

소재지 : 마포구 서교동 449-26번지

지하철역 : 홍대입구역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 185억 원

토지가격 : 7,394만원

대지면적 : 250.20평(827.1㎡)

건물면적 : 563.66평(1863.33㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상4층

도로조건 : 2차선*2차선*6m 삼거리

준공년도 : 1984.08.31

공시지가 : 약 3,192만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 2.32배

성산동 200-48번지

소재지 : 마포구 성산동 200-48번지

지하철역 : 마포구청역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 30억 5,000만 원

토지가격 : 3,863만원

대지면적 : 78.95평(261㎡)

건물면적 : 231.51평(765.31㎡)

용도지역 : 제3종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상5층

도로조건 : 6m*4m 코너

준공년도 : 1992.12.08

공시지가 : 약 2,247만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 1.72배

성산동 253-13번지

소재지 : 마포구 성산동 253-13번지

지하철역 : 마포구청역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 32억 원

토지가격 : 6,869만원

대지면적 : 46.59평(154㎡)

건물면적 : 114.16평(377.40㎡)

용도지역 : 제3종일반주거지역

층수 : 지상5층

도로조건 : 6m / 4m 양면도로

준공년도 : 2016.02.04

공시지가 : 약 2,312만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 2.97배

​마포구 연남동 228-35번지

소재지 : 마포구 연남동 228-35번지

지하철역 : 홍대입구역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 46억 원

토지가격 : 1억 1,733만원

대지면적 : 39.20평(129.6㎡)

건물면적 : 86.81평(286.97㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지상4층

도로조건 : 2차선도로 * 4m 코너

준공년도 : 2001.10.05

공시지가 : 약 4,165만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 2.82배

마포구 연남동 381-24번지

소재지 : 마포구 연남동 381-24번지

지하철역 : 홍대입구역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 38억 8,000만 원

토지가격 : 1억 180만원

대지면적 : 38.12평(126㎡)

건물면적 : 61.64평(203.77㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지상4층

도로조건 : 6m*4m 코너

준공년도 : 2003.11.21

공시지가 : 약 3329만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 3.06배

연남동 390-44번지

소재지 : 마포구 연남동 390-44번지

지하철역 : 홍대입구역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 32억 원

토지가격 : 1억 1,375만원

대지면적 : 28.13평(93㎡)

건물면적 : 67.31평(222.51㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상4층

도로조건 : 4m

준공년도 : 1994.01.13

공시지가 : 약 3,232만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 3.52배

​마포구 11건 매매 사례

마포구에 있었던 5월 주요 꼬마빌딩 거래건들을 살펴보았습니다.

​꾸준하게 거래가 이루어지고 있는 마포구이니 만큼 좋은 입지와 투자기회가 있다면 고심을 해보시는게 좋을 것 같습니다.​

오늘도 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.​

여러분의 공감과 댓글, 이웃추가가 힘이 됩니다.

안녕하세요 빌딩의정석입니다.

꼬마빌딩 및 건물주가 되기 위해서 알아보고 공부하시는 분들에게 조금의 도움이 되길 바라며

5월에 있었던 서초구, 송파구의 주요 거래사례 내용들을 정리해 보았습니다.

서초구 방배동 853-19번지

소재지 : 서초구 방배동 839-19번지

지하철역 : 내방역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 30억 500만 원

토지가격 : 5,995만원

대지면적 : 50.12평(165.7㎡)

건물면적 : 48.10평(159.01㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상2층

도로조건 : 4m

준공년도 : 1977.11.12

공시지가 : 약 2,808만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 2.13배​

​

서초구 방배동 853-3번지

소재지 : 서초구 방배동 853-3번지

지하철역 : 내방역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 40억 500만 원

토지가격 : 7,637만원

대지면적 : 53.03평(175.3㎡)

건물면적 : 63.14평(208.73㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상2층

도로조건 : 6m

준공년도 : 1981.08.09

공시지가 : 약 2,972만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 2.57배

서초구 방배동 978-32번지

소재지 : 서초구 방배동 978-32번지

지하철역 : 방배역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 97억 원

토지가격 : 5,804만원

대지면적 : 167.13평(552.5㎡)

건물면적 : 446.80평(1477.02㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상4층

도로조건 : 6차선도로

준공년도 : 1990.05.23

공시지가 : 약 3,451만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 1.68배

송파구 방이동 168-13번지

소재지 : 송파구 방이동 168-13번지

지하철역 : 한성백제역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 170억 원

토지가격 : 1억 159만원

대지면적 : 167.34평(553.2㎡)

건물면적 : 635.51평(2100.85㎡)

용도지역 : 제3종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상6층

도로조건 : 10차선도로

준공년도 : 1990.12.31

공시지가 : 약 4222만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 2.41배

서초구 서초동 1657-9번지

소재지 : 서초구 서초동 1657-9번지

지하철역 : 교대역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 245억 원

토지가격 : 2억 3,905만원

대지면적 : 102.49평(338.8㎡)

건물면적 : 255.19평(843.59㎡)

용도지역 : 일반상업지역

층수 : 지하1층~지상4층

도로조건 : 8m

준공년도 : 1988.03.08

공시지가 : 약 6,873만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 3.48배

송파구 송파동 187-1번지

소재지 : 송파구 송파동 187-1번지

지하철역 : 송파역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 64억 원

토지가격 : 5,382만원

대지면적 : 118.91평(393.1㎡)

건물면적 : 327.05평(1081.16㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상5층

도로조건 : 6m*4m 코너

준공년도 : 1992.12.22

공시지가 : 약 2,999만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 1.79배

서초구 양재동 20-12번지

소재지 : 서초구 양재동 20-12번지

지하철역 : 양재역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 63억 5,000만 원

토지가격 : 8,642만원

대지면적 : 73.48평(242.9㎡)

건물면적 : 202.89평(670.72㎡)

용도지역 : 제3종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상4층

도로조건 : 6m*6m*4m 삼거리

준공년도 : 1993.09.30

공시지가 : 약 5,570만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 1.55배

서초구 양재동 394-7번지

소재지 : 서초구 양재동 394-7번지

지하철역 : 양재시민의숲역

거래일 : 2023년 05월

매매가격 : 43억 7,000만 원

토지가격 : 5,282만원

대지면적 : 82.73평(273.5㎡)

건물면적 : 295.82평(977.92㎡)

용도지역 : 제2종일반주거지역

층수 : 지하1층~지상5층

도로조건 : 8m*4m 코너

준공년도 : 1992.12.05

공시지가 : 약 2755만원

토지가격 대비 공시지가 : 약 1.92배

서초구와 송파구에서 2023년 5월에 있었던 거래사례들을 정리해 보았습니다.

좋은 입지의 건물들의 가치와 가격은 꾸준하게 오르고 있고 수요도 많은것 같습니다.

건물투자에 관심이 있으신분들이라면 시장에서 거래가 되고 있는 건물들을 잘 살펴보시고 투자전략을 세워보시는 것을 추천드립니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

여러분들이 공감과 댓글, 이웃추가가 힘이 됩니다.

부동산부자들의 실전 투자 성공기, 건물주로 가는 부동산 투자 방법 공유

이번에 같이 생각해 볼 꼬마빌딩은 국립국악고등학교와 개포시영 아파트가 재건축되면서

강남의 신규 주택지로 성장하고 있는 개포동의 코너 빌딩입니다.

개포동 건물이 위치한 지역은 지하철역에서는 상당히 거리가 멀리 떨어져 있어 역세권이라는 측면에서는 떨어지는 지역입니다.

다만 주택수요가 일정하고 대로변 오피스 상권이 있는 항아리상권입니다​

포이사거리 주변으로 오피스 상권이 형성되어 있고

개포 래미안 포레스트, 디에이치 퍼스티어 아이파크, 래미안 블래스 티지 아파트 등 강남에서 손 꼽힐만한 신축 대단지 아파트 단지가 속속 입주가 되고 있는 지역입니다.​

초중고 학군이 잘 발달되어 있고 대치동 학원가를 이용할 수 있는 거리에 위치한 지역이라 꾸준하고 안정적인 배후세대가 매력적인 지역입니다.

​현대아파트, 우성아파트 등의 재건축도 진행될 예정이라는 점에서 재건축과 아파트 투자에 관심이 있으신 분들에게는 익숙한 지역일 것입니다.

2022년 06월에 36억에 매매가 개포동 건물은 국립국악고등학교 앞에 위치하고 있고 구룡터널 등으로 경부고속도로를 이용하기 편리한 위치의 코너 건물이었습니다.​

대지면적 55.36평 제2종 일반주거지역의 건물로 연면적 129.75평, 지하 1층~지상 4층의 1993년 사용승인된 건물이었습니다.

​평당 매매가격은 6,503만 원으로 강남구 코너 전층 근생 건물이었습니다.

​현재는 엔터테인먼트에서 건물 전체를 사옥으로 사용 중에 있는 상태입니다

2022년 건물을 매수하신 분은 관리가 편하고 안정적으로 월세수익을 얻을 수 있고 추후에 포이사거리 쪽으로 과천선이 개통될 개발호재 등을 고려하시고 매입을 하셨다고 생각됩니다.

매입 당시 바로 옆에 있는 개포 래미안 포레스트의 35평 아파트 매매가격이 24억, 전세가격이 15억 선에서 거래가 되고 있었던 시기입니다.

아파트 가격으로 각종 주택 규제와 대출 규제가 심했던 아파트 대신 대지 55평 이상의 지하 1층~지상 4층 코너 건물을 매입했던 상황이라고 예상합니다.

2019년 개포동 건물을 매입했을 때 매입금액에 취득세 및 중개 수수료 및 기타 부대비용을 합한 매입원가는 약 27억 1,025만 원이 예상됩니다.​

대출을 최대한 활용하여 초기 자본을 적게 사용하게 하는 방법을 생각했고,

​2022년 06월 매각할 때 상가주택을 용도변경하고 리모델링하여 건물 가치를 향상시켜 매매가 이루어졌습니다.

리모델링 비용을 건물 연면적 129.75평에 평당 300만 원 정도의 비용이 필요했을 것으로 예상했을 때 리모델링 총 예상 비용은 3억 8925만 원이 예상되었습니다.

현재는 평당 300만원 수준에서 건물을 리모델링하기는 힘든 상황입니다.

​매도자의 건물 매입 시의 초기 매입 비용은 리모델링 비용까지 포함하여 약 6억 3,885만 원이 예상됩니다.

은행 대출의 경우 건물의 감정금액에 기초하여 대출이 이루어지고 법인의 경우 감정금액의 약 70~80% 정도 대출이 가능하기 때문에 최대한 대출을 활용하는 방법으로 레버리지 투자를 할 수 있는 방법을 생각해 보았습니다.

법인의 업태와 종목이 임대업 이외에 제조업 등의 사업소득을 잘 발생하고 있고 재무제표가 우수한 경우에는 이보다 비중이 높게 대출이 가능하기도 합니다.

개인의 경우에는 RTI(임대업 이자상환 비율)에 따라 약 60% 선에서 대출을 일으킬 수 있을 것입니다.

2022년 36억에 매각 시 양도차익은 약 14억 원, 법인세 납부 후 세후 매각 수익은 약 6억 9,401만 원이 예상됩니다.

보유기간 3년간 총수익률은 약 109%, 연간 수익률은 36%의 준수한 투자 수익을 얻었을 것으로 예상이 됩니다.

약 6.4억 투자금으로 3년간 동안 109%의 부동산 투자 수익을 얻은 개포동 코너 건물의 투자 사례입니다.

​저평가된 건물을 잘 선별하고 건물을 개발시켜서 짧은 기간에 매각까지 이루어진 사례라는 점에서 참고할 만한 꼬마빌딩 투자 사례라고 생각됩니다.

부동산 시장이든 주식시장이든 바닥과 최고점을 정확하게 예측하고 투자하기는 어렵습니다.

개인의 투자성향과 자금 스케줄에 맞게 나만의 잣대와 채를 가지고 걸러내고 측정할 수 있어야 후회하지 않고 성공하는 투자가 어우러진다고 생각됩니다.

어려운 시기야말로 기회를 노리고 많이 공부해서 좋은 물건을 선별할 수 있는 안목을 기르기 좋은 시기라고 생각합니다.

오늘 하루도 좋은 기운이 가득하시길 바라며 성공하는 투자자가 되시기를 바랍니다.

※ 위의 글과 관련하여 문의가 있으시거나 궁금한 사항이 있으시면 아래 전화번호와 채팅방으로 문의주세요!!!​

※ 연락 주시고 내방해 주시면 다양한 부동산 정보를 안내해드리고 #건물매입 대한 도움을 드리고 있습니다.​

※ #꼬마빌딩 매입 계획이 있으시다면 연락을 주시고 내방 미팅 신청 부탁드립니다.​

※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.​

※ 다양한 경험과 신뢰를 바탕으로 건물주가 되는 그날까지 함께 고민하겠습니다.

※ 데이터를 기반으로 한 프로그램 분석을 통한 확실하고 안정적인 #부동산 구입 분석 제공하고 있습니다.​

※ 매입부터 매각까지 원스톱 #빌딩 매니지먼트를 제공하며 다양한 사례 분석을 통해 고객만족도를 높이고 있습니다.​

※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.​

※ 시장조사, 입지선정, 상권분석, 예산계획, 법적검토, 수익성분성, 위험관리, 개발계획 및 회수 계획까지 다양한 관점으로 부동산 구입을 위한 결정을 함께 고민해 드리겠습니다.​

※성공적인 건물주가 되기 위한 첫걸음에 함께 연구하고 함께 하겠습니다.

구의역 일대로 구의자양재정비촉진지구가 진행될 예정이라 복합시설, 광진구청 등 관공서 등이 복합청사로 입주할 예정이라는 점에서 대형 개발사업이 진행되고 있어 저평가되어 있는 지역이라고 판단됩니다.

​

또한 한강변을 바로 보고 있은 지역이라 재개발을 통한 신축 아파트가 지어질 경우 한강 조망이 가능한 아파트 단지가 형성되는 지역이라는 점에서 자양 7구역 재개발로 눈길을 끌고 있는 지역입니다.

※ 위의 글과 관련하여 문의가 있으시거나 궁금한 사항이 있으시면 아래 전화번호와 채팅방으로 문의주세요!!!​

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