부동산부자들의 실전 투자 성공기, 건물주로 가는 부동산 투자 방법 공유
미국 실리콘밸리 은행(SVB) 붕괴의 여파로 미국과 우리나라 모두 멘붕에 빠지는 상황입니다.
코로나19 팬데믹 기간에 풀린 유동성과 인플레이션을 억제하기 위해 미연방 준비 위원회(FED)의 잇다른 빅 스텝으로 금리가 급등했습니다
실리콘밸리 은행(SVB)은 그동안 안전자산인 미국채와 주택 저당 등에 투자를 했는데 급격한 금리 인상과 돈줄이 막힌 실리콘밸리의 기술기업들의 예금 인출로 인하여 뱅크런 사태를 맞게 되고 붕괴까지 어지게 되었습니다.
SVB 파산으로 미연방준비제도 이사회가 3월 빅 스텝을 진행하기 어렵고 속도 조절을 진행할 수 있다는 예측이 나오는 시점입니다.
대내외적으로 많은 변화와 위기들이 찾아오는 시기라고 생각됩니다.
성공하는 부동산 투자자가 되기 위해 위기 속에서 기회를 잡을 준비를 해둬야 된다고 생각합니다
성공하는 사람들은 위기 속에서 정신을 바짝 차리고 한 줌의 기회를 놓치지 않는 사람들입니다
성공한 부동산 투자자들로부터 투자전략을 배우고 알짜 부동산을 구입하고 개발해서 되파는 판매전략까지 많이 공부하고 생각하는 것만이
위기 속에서 성공하는 사람의 자세라고 생각합니다.
이번에 같이 생각해 볼 꼬마빌딩은 국립국악고등학교와 개포시영 아파트가 재건축되면서
강남의 신규 주택지로 성장하고 있는 개포동의 코너 빌딩입니다.
개포동 건물이 위치한 지역은 지하철역에서는 상당히 거리가 멀리 떨어져 있어 역세권이라는 측면에서는 떨어지는 지역입니다.
다만 주택수요가 일정하고 대로변 오피스 상권이 있는 항아리상권입니다
포이사거리 주변으로 오피스 상권이 형성되어 있고
개포 래미안 포레스트, 디에이치 퍼스티어 아이파크, 래미안 블래스 티지 아파트 등 강남에서 손 꼽힐만한 신축 대단지 아파트 단지가 속속 입주가 되고 있는 지역입니다.
초중고 학군이 잘 발달되어 있고 대치동 학원가를 이용할 수 있는 거리에 위치한 지역이라 꾸준하고 안정적인 배후세대가 매력적인 지역입니다.
현대아파트, 우성아파트 등의 재건축도 진행될 예정이라는 점에서 재건축과 아파트 투자에 관심이 있으신 분들에게는 익숙한 지역일 것입니다.
강남에서 저평가되어 있던 지역이니 만큼 개포동과 인근의 양재동 건물이 최근 많은 거래가 이루어졌던 상황이었습니다.
2022년 06월에 36억에 매매가 개포동 건물은 국립국악고등학교 앞에 위치하고 있고 구룡터널 등으로 경부고속도로를 이용하기 편리한 위치의 코너 건물이었습니다.
대지면적 55.36평 제2종 일반주거지역의 건물로 연면적 129.75평, 지하 1층~지상 4층의 1993년 사용승인된 건물이었습니다.
평당 매매가격은 6,503만 원으로 강남구 코너 전층 근생 건물이었습니다.
현재는 엔터테인먼트에서 건물 전체를 사옥으로 사용 중에 있는 상태입니다
2022년 건물을 매수하신 분은 관리가 편하고 안정적으로 월세수익을 얻을 수 있고 추후에 포이사거리 쪽으로 과천선이 개통될 개발호재 등을 고려하시고 매입을 하셨다고 생각됩니다.
매입 당시 바로 옆에 있는 개포 래미안 포레스트의 35평 아파트 매매가격이 24억, 전세가격이 15억 선에서 거래가 되고 있었던 시기입니다.
아파트 가격으로 각종 주택 규제와 대출 규제가 심했던 아파트 대신 대지 55평 이상의 지하 1층~지상 4층 코너 건물을 매입했던 상황이라고 예상합니다.
건물을 매각한 분은 2019년 7월 22억에 개포동 건물을 매입했습니다.
매입했을 때의 평당 가격은 4,000만 원 이였습니다
노후주택가의 코너 도로 입지 건물을 저렴한 가격에 매입하고 건물을 개발하여 건물 가치를 높여 판매까지 성공한 투자 사례입니다.
개포동 건물의 약 3년간의 양도차익은 14억입니다.
건물을 매도하신 분의 건물 매매 시에 얻었을 것으로 생각되는 수익에 대해 알아면 다음이 예상됩니다.
2019년 개포동 건물을 매입했을 때 매입금액에 취득세 및 중개 수수료 및 기타 부대비용을 합한 매입원가는 약 27억 1,025만 원이 예상됩니다.
대출을 최대한 활용하여 초기 자본을 적게 사용하게 하는 방법을 생각했고,
2022년 06월 매각할 때 상가주택을 용도변경하고 리모델링하여 건물 가치를 향상시켜 매매가 이루어졌습니다.
리모델링 비용을 건물 연면적 129.75평에 평당 300만 원 정도의 비용이 필요했을 것으로 예상했을 때 리모델링 총 예상 비용은 3억 8925만 원이 예상되었습니다.
현재는 평당 300만원 수준에서 건물을 리모델링하기는 힘든 상황입니다.
매도자의 건물 매입 시의 초기 매입 비용은 리모델링 비용까지 포함하여 약 6억 3,885만 원이 예상됩니다.
은행 대출의 경우 건물의 감정금액에 기초하여 대출이 이루어지고 법인의 경우 감정금액의 약 70~80% 정도 대출이 가능하기 때문에 최대한 대출을 활용하는 방법으로 레버리지 투자를 할 수 있는 방법을 생각해 보았습니다.
법인의 업태와 종목이 임대업 이외에 제조업 등의 사업소득을 잘 발생하고 있고 재무제표가 우수한 경우에는 이보다 비중이 높게 대출이 가능하기도 합니다.
개인의 경우에는 RTI(임대업 이자상환 비율)에 따라 약 60% 선에서 대출을 일으킬 수 있을 것입니다.
2022년 36억에 매각 시 양도차익은 약 14억 원, 법인세 납부 후 세후 매각 수익은 약 6억 9,401만 원이 예상됩니다.
보유기간 3년간 총수익률은 약 109%, 연간 수익률은 36%의 준수한 투자 수익을 얻었을 것으로 예상이 됩니다.
약 6.4억 투자금으로 3년간 동안 109%의 부동산 투자 수익을 얻은 개포동 코너 건물의 투자 사례입니다.
저평가된 건물을 잘 선별하고 건물을 개발시켜서 짧은 기간에 매각까지 이루어진 사례라는 점에서 참고할 만한 꼬마빌딩 투자 사례라고 생각됩니다.
부동산 시장이든 주식시장이든 바닥과 최고점을 정확하게 예측하고 투자하기는 어렵습니다.
개인의 투자성향과 자금 스케줄에 맞게 나만의 잣대와 채를 가지고 걸러내고 측정할 수 있어야 후회하지 않고 성공하는 투자가 어우러진다고 생각됩니다.
어려운 시기야말로 기회를 노리고 많이 공부해서 좋은 물건을 선별할 수 있는 안목을 기르기 좋은 시기라고 생각합니다.
오늘 하루도 좋은 기운이 가득하시길 바라며 성공하는 투자자가 되시기를 바랍니다.
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