신사동 가로수길 이면, 세로수길, 나로수길, 30억 꼬마빌딩 투자사례
신사동 560-14번지, 30.5억, 평당 1억278만원 매매되었습니다.
신사동 가로수길, 지하1층~지상3층, 대지 약 30평, 30억 꼬마빌딩
2020년 05월 거래가된 신사동 560-14번지 투자사례입니다.
대지면적 29.68평, 연면적 53.92평 지하1층~지상3층 건물입니다.
신사역(3호선, 신분당선 예정) 10분거리에 위치하고 있고 신사동 가로수길 이면, 을지병원사거리 인근에 위치한
나로수길에 위치하고 있는 30억 신사동 꼬마빌딩입니다.
신분당선, 신사위례선, 신사동 가로수길 확장상권 30억 올근생 꼬마빌딩
신사동 30억 꼬마빌딩인 신사동 560-14번지 건물은 신사동 가로수길 이면에 위치하고 있고, 도산대로에서 직접 접근가능한
위치에 있습니다.
신사동 가로수길의 확장상권인 나로수길에 위치하고 있고 세로수길의 평지지형 보다는 언덕지형이라 고저차를 이용한 건물들이
있는 지역입니다.
다가구 등 주택들이 신축 및 리모델링하여 상업시설로 변모하는 지역이라 많은 예비 건물주분들의 관심을 받고 있는 지역입니다.
가로수길 쌈지길 프로젝트 및 부동산자산운용사들이 투자를 하고 있는 지역으로 풍부한 유동자금 몰리고 있는 지역입니다.
신분당선 연장호재와 신사위례선의 교통망 확충이 예정되어 있는 지역입니다.
주택매입후, 용도변경, 건축허가 받은 상태의 올근생 강남 30억 꼬마빌딩
신사동 30억 꼬마빌딩인 신사동 560-14번지는 매도자분은 2019년 11월 25억에 매매계약을 하고 2020년 03월 잔금을 치루고
소유권을 이전받은 상태였습니다.
건물 신축목적으로 매입했고 건물에 있던 세입자를 명도시켰으며 건축물대장상 주택이였던 부분들을 모두 근생시설로 용도변경
을 완료했습니다.
지하1층~지상4층 규모로 신축가능한 건축허가를 받아둔 상태로 매매를 진행했던 상태입니다.
대출활용 가능한 강남 신사동 30억 꼬마빌딩, 용도변경, 건축허가, 광고효과 높은 전시장, 팝업스토어, 사옥사용 가능
정부의 주택규제로 주택부분이 있는 상가주택의 경우 50%이상이 주택인경우 건물 전체를 주택으로 보아 건물에 대한 대출조건
을 충족시키기 매우 어려운 상태입니다.
신사동 30억 꼬마빌딩인 신사동 560-14번지의 매도자는 용도변경과 건축허가를 받아서 30억대에 매각을 진행할 경우
빠르게 매각이 될것으로 판단을 한 상태였습니다.
신사동 가로수길의 경우 팝업스토어 등 광고목적을 위한 1층 상가들이 활성화 되어 있는 지역이고 30억대 올근생 소형건물이
희소하다는 꼬마빌딩 시장을 잘 파악하고 매도전략을 계획했습니다.
30억 건물중 대출 규모 약 24억 금리 2.7%정도를 받을 수 있는 금융계획을 구성하였습니다.
위의 대출규모로 계산을 하면 금융비용의 월이자는 540만원 정도가 발생할 것으로 예상됩니다.
건물 면적이 약 54평이고 강남에서 54평 규모의 사무실 및 매장을 임차할경우를 가정했을때 지역에 따라 상이하겠지만 월세
수준이 월이자 상황금액보다 클 것으로 판단됩니다.
신축에 따른 부가가치 상승과 시세차익을 볼 수 있는 지역이라 매수자분께서도 사무실을 임차하여 월세를 지출하는 것보다는
금융비용으로 건물을 매입하고 자신만의 사옥 및 매장을 가질 수 있는 기회라고 판단하여 매입했다고 판단됩니다.
지하1층~지상4층 규모 신축, 지하1층 도로면으로 노출, 테라스공간 활용가능한 강남 30억 꼬마빌딩
신축시 지하1층~지상4층 규모로 신축을 할 수 있습니다.
경사지에 있는 건물의 특성상 건물의 지하1층을 도로면으로 노출 시킬 수 있어 신축효과를 극대화시켜 건축을 할 수 있다는
장점이 있습니다.
지하1층과 1층의 경우 커튼월(유리벽) 구조로 건물을 노출 시켜 광고효과를 높일 수 있도록 신축을 하고 2층~4층까지의
사무공간은 테라스공간을 활용하는 방법으로 건축을 예상할 수 있습니다
다가구주택 용도변경 후 전층 근생시설로 탈바꿈, 30억 신사동 꼬마빌딩 투자사례
2019년 매입당시 건축물의 용도가 다가구주택이였던 부분을 매도자가 잔금진행중에 빠르게 명도와 용도변경을 완료하고
2020.03월 소유권 이전 2개월 후인 2020.05월 매각을 완료한 신사동 가로수길 30억 꼬마빌딩, 신사동 560-14번지 꼬마빌딩
의 투자사례입니다.
매도인은 신사동 가로수길에 20억대 꼬마빌딩이 없다는 점과 용도변경을 통한 대출 실행이 가능하다는 금융지식으로 건물을
매입하였고 매수자는 은행대출을 통해 30억대 매장 및 사옥을 매입할 수 있는 좋은 기회를 포착하고 빠르게 판단했다고 생각이
됩니다.
신분당선과 신사위례선의 호재가 있는 지역이라 투자가치가 높고 대출실행이 가능한 강남 30억대 꼬마빌딩이 희소하다는 점에서
신사동 가로수길 30억 꼬마빌딩인 신사동 560-14번지 투자사례가 높은 평가를 받을 수 있을것 같습니다.
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