빌딩의정석

서울시 영등포구 신길동 110-7번지 건물의 투자사례 분석에 대해 알아보겠습니다.

서울 20억 꼬마빌딩 수익률 4% 대로변 꼬마빌딩 투자 사례

신길동 110-27번지, 27억, 평당 3,293만 원, 수익률 4% 매매되었습니다.

2020년 06월 거래가 완료된 신길동 110-7번지 투자 사례입니다.​

대지면적 81.98평, 연면적 153.84평 지하 1층~지상 3층 건물입니다.​

신길 뉴타운 호재 지역으로 주변 환경이 빠르게 변화하고 있는 지역이라 투자권유드렸던 서울 20억 꼬마빌딩이었습니다.​

많은 예비 건물주분들 중 건물을 매입하고 꼬마빌딩 투자 성공을 이루기 위해서는 빠른 결단력이 필요한 상황입니다. ​

서울 20억 영등포 꼬마빌딩의 위치는 1호선, 5호선 신길역, 1호선 대방역 역세권에 위치하고 있습니다.​

여의도와 바로 맞은편에 위치하고 있는 신길동 지역은 그동안의 낙후된 이미지에서 여의도 상권의 배후 상권으로 성장 중에 있으며, 신길 뉴타운 개발로 인하여 하루가 다르게 변화하고 있는 지역입니다.​

20억 꼬마빌딩이 위치하고 있던 신길 삼거리는 영등포역, 신길역, 대방역, 노량진역을 관통하고 있어서 지하철 및 차량 이용 교통 편의성이 높고 접근성에서 우수한 위치입니다.

서울 20억 꼬마빌딩은 4차선 대로 변 코너에 위치하고 있습니다.

대지면적 약 82평으로 4차선 대로변에 접하는 건물 부분도 넓은 장방형이며 토지 후면 부를 자주식 주차장으로 사용하고 있었습니다.

건물 후면으로 대신 시장과 다가구, 다세대 건물들이 배후세대로 있는 지역으로 주거 밀집 지역입니다.​

코로나 이후 국면에서 안정적인 주거지역이 잘 뒷받침하고 있는 상권이라 인플레이션과 경기 하락을 대비할 수 있는 투자처라고 생각되어 많은 예비 건물주분들의 관심을 받았던 서울 20억 꼬마빌딩이었습니다.

약 20,000세대 규모 이상으로 재개발 및 재건축이 추진되고 있는 미니 신도시급의 신길재정비촉진지구를 배후세력으로 하고 있습니다.

낙후된 지역이 빠르게 개발이 진행되고 있는 영등포 지역이며 특히 신길동에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

차량을 통한 여의도 접근성이 높고, 7호선을 통한 강남 접근성이 높은 지역입니다.

오랜 기간 동안 낙후된 동네라는 이미지가 강했던 곳이지만 신축 아파트들이 지속적으로 공급되고 있고 젊은 층의 주거지역으로 탈바꿈되고 있는 지역입니다.

향상되고 있는 주거수준은 소득 수준과 소비 수준을 향상해지역 내 상권 발전을 이끌어 내고 있는 지역입니다.

현재보다는 미래가치가 더욱 높아질 예정의 지역입니다.

토지가로만 보아도 4차선 대로변에 위치한 80평대 토지를 평당 3천만 원에 매입할 수 있는 기회였습니다.

서울시내 이면도로변 토지들의 거래사래를 분석해도  가격경쟁력인 높은 서울 20억 영등포 꼬마빌딩이었습니다.

광역 교통망인 GTX-B 노선이 예정되어 있으며 송도~여의도~서울역으로의 교통망이 재정비될 예정입니다.​

도심 접근성이 높아지고 금융허브인 여의도 상권이 확장되고 있어 향후 미래가치가 더욱 높아질 예정입니다.

지하 1층~지상 3층 규모의 건물이고 전층 근생시설로 구성되어 있는 서울 20억 꼬마빌딩이라 은행 대출을 통한 레버리지 투자에 최적화되어 있었습니다.

지속될 예정인 저금리 기조와 정부의 주택 규제로 인하여 서울시내 꼬마빌딩 중 전층 근생 빌딩에 대한 수요가 더욱 증대될 상황입니다.​

올근생 꼬마빌딩의 경우 놓치지 말고 꼼꼼히 살펴보아야 되는 상황입니다.​

또한, 꼬마빌딩 중 올근생빌딩의 매매 사례가 더욱 빈번해지고 있고 시장에 머물러 있는 시간이 매우 짧아지고 있습니다.​

예비 건물주분들에게는 가장 조언을 드리고 싶은 상황입니다.​

꼬마빌딩 시장 내 수요가 매우 높아진 상황이고 공급량은 적은 상태입니다.​

다양하게 여러 측면에서 분석하고 검토해야 되지만 다른 경쟁자보다는 빠르게 결정을 내려야 성공적인 꼬마빌딩 투자가 이루어지고 있습니다.

※ 위의 글과 관련하여 문의가 있으시거나 궁금한 사항이 있으시면 아래 전화번호와 채팅방으로 문의주세요!!!​

※ 연락 주시고 내방해 주시면 다양한 부동산 정보를 안내해드리고 #건물매입 대한 도움을 드리고 있습니다.​

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※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.​

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서울시 강남구 신사동 609-6번지 신사동 건물의 투자사례 분석 입니다.

압구정역 초역세권, 압구정역 학원가, 강남 100억 꼬마빌딩

신사동 609-6번지, 100억, 평당 9,453만 원 매매되었습니다.

2020년 06월 거래가 완료된 신사동 609-6번지 투자 사례입니다.​

대지면적 105.78평, 연면적 287.56평 지하 1층~지상 5층 건물입니다.​

압구정역 도보 3분거리에 위치하고 있는 역세권 건물입니다.​

100억에 거래가 되었고, 토지 평단 가는 9,453만 원으로 거래가 되었습니다.​

역세권 건물, 학원가 형성 지역, 대지 100평 이상 꼬마빌딩으로 강남 예비건물주분들에게 관심을 많이 받았던 건물입니다.​

탁상감정금액 91억원으로 대출 활용이 용이했던 건물로 추천을 많이 드렸던 신사동 꼬마빌딩입니다.

신사동 가로수길, 압구정로데오 등 메인상권이 위치하고 있는 신사동 지역입니다.​

신분당선, 신사위례선의 광역교통망 확충 지역이라 지가상승이 가능하고 투자가치가 높습니다.​

압구정역 일대는 성형외과거리, 신사동 학원가등 안정적이고 고급스러운 상권이 형성되어 있습니다.​

압구정 현대, 미성, 한양아파트의 재건축 이슈가 있는 지역입니다.

3호선 압구정역 3번 출구에서 175m, 도보 2분 거리에 위치하고 있습니다.​

압구정 현대아파트 맞은편이며, 학원가가 형성되어 있는 지역입니다.​

YBM어학원, 안다즈호텔이 근처에 있고, CGV 등의 편의시설이 근처에 위치해 있습니다.​

소비력이 높은 지역이며 성형외과, 안과, 피부과 등의 병원시설과 어학원, 유학원 등의 학원시설이 많은 지역입니다.

건물 앞 도로여건은 6m 도로이며 압구정로, 논현로 이면에 위치해 있습니다.​

토지형태가 네모반듯한 모양이고 도로면에 접한 부분이 약 20m 너비였습니다.​

약 5차선도로 너비라 건물 전면부가 넓고 건물이 크게 보이는 장점이 있는 건물입니다.​

건물 전면으로 자주식 주차 8대가 가능한 건물이며, 건물 인근으로 유료주차장이 있어 차량을 이용해서 건물을 이용하기 매우 편한 건물입니다.​

사무실 임차인들이 다수인 건물은 주차 용이성이 중요한 임차조건입니다.​

신사동 건물은 주차문제에 있어 자주식 주차를 할 수 있고 인근에 주차장이 있어 임차인들의 만족도가 높았던 건물입니다.

건물내 임차인들은 학원 및 사무실로 깔끔한 임차인들이었습니다.​

1개 층 면적이 약 47평으로 건물 내 임차인들을 유치하기 유리한 면적을 가지고 있습니다.​

지하층은 선큰 구조로 되어 있어 지하층까지 채광이 가능한 장점이 있었습니다.​

승강기가 설치되어 있어 지하층부터 상층부인 5층까지 고른 임대료를 받고 있던 건물입니다.​

수익률 또한 강남에서 준수한 3%대의 수익률이었습니다.

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서울시 종로구 경운동 96-21번지 건물의 투자분석  입니다.

인사동, 삼청동, 안국역 초역세권 대로변 50억 꼬마빌딩 투자사례

경운동 96-21번지, 57억, 평당 1억 142만 원 매매되었습니다.

2020년 07월 거래가 완료된 경운동 96-21번지 투자 사례입니다.​

대지면적 56.20평, 연면적 224.56평 지하 1층~지상 5층 건물입니다.​

안국역 역출구 바로 앞에 위치하고 있는 일반 상업지역50억 꼬마빌딩이라 많은 분들에게 추천을 드렸던 건물입니다.​

57억에 거래가 되었고, 토지 평단가는 1억 142만 원으로 거래가 되었습니다.​

앞에서 여러 번 언급했지만 서울시내 역 출구 건물을 매입할 수 있는 기회가 있다면 꼬마빌딩 투자시에 가장 눈여겨봐야 할 점이라고 생각됩니다.

종로구 경운동은 익숙하지 않은 행정동입니다.

3호선 안국역 바로 앞쪽 종로경찰서와 일본대사관 사이의 지역입니다.​

인사동 초입이라 유동인구가 풍부한 지역입니다.​

서울지방국세청, 종로구청, 종로경찰서, 일본대사관, 헌법 대사관 등 관공서가 다수 위치하고 있습니다.​

또한 조계사, 인사동 거리, 덕성여자대학교 등이 위치하고 있는 지역입니다.

종로 50억 꼬마빌딩은 양옆으로 대형건물이 있고, 종로경찰서 등 유동인구를 밀집시킬 수 있는 건물들 사이에 있는 건물입니다.​

율곡로 6차선 대로변에 위치하고 있어 개방감 높고 광고효과 높은 꼬마빌딩입니다.​

서울시 50억대 꼬마빌딩 중 가장 잠재력이 풍부한 건물이라고 판단이 되었던 건물입니다.​

지하 1층~지상 5층 규모의 서울 50억 꼬마빌딩으로 전층 음식점, 사무실 등으로 임대 구성되어 있었습니다.​

건물주가 건물 내 병원을 운영하고 있던 상황이고 오래된 임차인들이 대부분인 상황이었습니다.​

기존 건물주가 임대료는 적극적으로 인상하지 않고 오랫동안 유지하고 있던 상태라 현재 임대료는 아쉬운 부분이 이었습니다.

종로, 중구 등 구도심의 오래된 건물들의 경우 현재 건축법상 허용되지 않는 면적으로 건물이 지어져 있는옥석 같은 건물들이 많습니다.​

종로 50억 꼬마빌딩도 건폐율 80.44%로 현행 일반 상업지역 건폐율 60% 대비, 20.44% 이득을 본 건물입니다.​

면적으로 환산 시 약 11.48평만큼 지상층 건축면적에 이득을 본 건물입니다.​

11.48평씩 지상층 5개 층이 지어진 건물이라 약 57.4평 이득이 있었습니다.​

임대료 측면에서는 57.4평만큼 월세를 더 벌 수 있는 기회가 있는 건물입니다.​

꼬마빌딩의 임대료 분포를 분석할 때 1층 임대료를 높게 산정할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.​

1층 면적이 다른 건물들에 비해 크다는 것은  향후에도 건물 가치를 상승시킬 수 있는 기초가 되는 요소입니다.​

건폐율이 높은 건물들은 투자가치가 높습니다.

건물 바로 맞은편으로는 대한항공이 소유하고 있던 송현동 부지입니다.​

호텔로 추진 중에 있던 대규모 부지이지만 한진그룹의 유휴자산 매각이 계획되어 있던 상태입니다.​

서울시는 이부지를 공원화 사업을 계획화고 추진하고 있는 상황입니다​

서울시내 공급되는 공원지역의 경우 주변 건물 가치를 크게 상승시킬 수 있는 요소입니다.​

일례로 성수동의 서울숲과, 연남동의 경의선 철길공원(연트럴 파크)의 사례를 생각했을 때공원 조성으로 인한 종로 50억 꼬마빌딩의 자산가치 상승이 대폭발 할 것으로 예상이 되었습니다.

또한 건물 바로 맞은편은 구 풍문여고였던 곳으로 풍문여고가 이전 후 서울 공예박물관이 지어지고 있는 공간입니다.

2020년 10월 개관을 목표로 하고 있는 상황으로 기존 경복궁, 창경궁, 종묘 등의 고궁 및 박물관이 있어 관광객 수요가 높은 상태입니다.​

서울공예박물관이 완공이 되면 새로운 명소로 각광을 받게 될 상황이라 더욱 많은 유동인구 밀집이 가능할 것으로 판단되고 있었습니다.

3호선 안국역 역 출구 앞 대로변 꼬마빌딩으로 양옆으로 대형 오피스빌딩이 위치하고 있는 꼬마빌딩이라 리모델링 및 임차인 재배치 등을 통해 커피숍, 디저트 카페, 병원시설 등으로의 변경을 권해드렸습니다.​

대형 개발호재가 다수 존재하고 있고 상주 직장인 수요와 관광객 등이 붐비는 지역이라 프랜차이즈 임차수요가 높은 지역이라 건물 가치 상승을 위한 건물 리모델링으로 건물 가치를 크게 상승시킬 수 있는 종로 50억 꼬마빌딩이었습니다.

종로 50억 꼬마빌딩은 단독개발이 가능한 일반 상업지역 꼬마빌딩으로​ 신축시 건폐율 60%, 용적률 600% 최대 높이 50m 이하, 최대 개발규모 1,760㎡ 개발이 가능한 꼬마빌딩입니다.​

상업지역의 경우 단독개발이 안되면 옆 건물과 같이 공동개발을 해야 되는 상황에 마주치게 됩니다.​

노후건물이지만 건물 신축에 자유로운 종로 50억 꼬마빌딩이라 추후 신축까지도 염두를 두고 투자를 한 상황이었습니다.

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서울시 광진구 중곡동 236-1번지 건물의 매매사례 분석 자료입니다.

5차선 대로변 코너, 가시성 좋은 전시장 및 사옥용 20억 꼬마빌딩 투자 사례

중곡동 236-1번지, 23.8억 원, 평당 4,342만 원 매매되었습니다.

2020년 06월 거래가 완료된 중곡동 236-1번지 서울 20억 꼬마빌딩 투자 사례입니다.

대지면적 54.81평, 연면적 148.16평 지하 1층~지상 4층 건물입니다.

2009년 준공된 건물로 유리 벽 외관으로 깔끔한 건물 내 외관 상태의 서울 꼬마빌딩입니다.

​20억 꼬마빌딩으로 5차선 대로변 코너에 위치하고 있고 전층 근생시설로 되어 있는 꼬마빌딩이라 투자가치가 높았습니다.

매도자가 2017년 11월 21억에 매입한 상태로 ​취득세 및 기타 부대비용(약 5%)로 계산할 때 매도자의 취득원가는 약 22억 원 수준으로 판단되었고, 최종 매각가 23.8억으로 취득원가 수준에서 매매가 이루어진 급매 20억 꼬마빌딩입니다.

7호선 중곡역 도보 10분 거리에 위치하고 있어 지하철역과의 거리는 있는 상태입니다.

다만 영동대교를 통하여 강남으로 손쉽게 접근 가능한 위치인 동일로 대로변에 위치하고 있습니다.

차량이 용접 근성이 높은 지역으로 성수동, 답십리, 장한평으로의 교통 편이 우수한 지역입니다.

5차선 동일로 대로변에 위치하고 있어 가시성이 높고 전시효과가 높아 1층 매장을 사용하고 사옥 용도의 건물들의 수요가 높은 지역입니다.

주변으로 코스메틱, 제약회사, 직물, 원단 가공 업체 등의 사옥이 다수 밀집되어 있는 지역입니다. ​

전면은 좁은 토지 형태이나 5차선 대로변의 코너 건물인 까닭으로 측면 및 전면 건물 노출도 가 좋은 서울 20억 꼬마빌딩입니다.​

서울시내 20억 대 건물 중 5차선 대로변의 도로 여건을 가지고 있는 건물들의 희소한 까닭으로 사무실을 임차 중에 있는 상태입니다.

나만의 사옥을 가지길 원하시는 회사 대표님들이 선호하시던 서울 20억 급매 꼬마빌딩이었습니다.​

대출을 통한 은행 이자 수준이 현재 사무실로 사용하고 있는 사무실의 월세와 비교 시 월세 지출비용과 은행 이자비용이 비슷할 경우의 회사 대표님들이 단독 사옥을 통한 광고효과와 전시장 목적의 두 마리 토끼를 잡을 수 있었던 서울 20억 꼬마빌딩이었습니다.

매도인 측이 건물을 전층 사옥으로 사용하고 있던 이유로 건물 매입 후 바로 입주가 가능한 장점이 있던 건물입니다.​

서울 20억 꼬마빌딩의 경우 명도의 문제가 없는 건물인 까닭으로 사무실 이전을 생각하시던 회사 대표님들이 사무실 이전보다는 사옥 매입을 위해 많은 관심을 보였던 상황이었습니다.

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