빌딩의정석

서울시 광진구 중곡동 236-1번지 건물의 매매사례 분석 자료입니다.

5차선 대로변 코너, 가시성 좋은 전시장 및 사옥용 20억 꼬마빌딩 투자 사례

중곡동 236-1번지, 23.8억 원, 평당 4,342만 원 매매되었습니다.

2020년 06월 거래가 완료된 중곡동 236-1번지 서울 20억 꼬마빌딩 투자 사례입니다.

대지면적 54.81평, 연면적 148.16평 지하 1층~지상 4층 건물입니다.

2009년 준공된 건물로 유리 벽 외관으로 깔끔한 건물 내 외관 상태의 서울 꼬마빌딩입니다.

​20억 꼬마빌딩으로 5차선 대로변 코너에 위치하고 있고 전층 근생시설로 되어 있는 꼬마빌딩이라 투자가치가 높았습니다.

매도자가 2017년 11월 21억에 매입한 상태로 ​취득세 및 기타 부대비용(약 5%)로 계산할 때 매도자의 취득원가는 약 22억 원 수준으로 판단되었고, 최종 매각가 23.8억으로 취득원가 수준에서 매매가 이루어진 급매 20억 꼬마빌딩입니다.

7호선 중곡역 도보 10분 거리에 위치하고 있어 지하철역과의 거리는 있는 상태입니다.

다만 영동대교를 통하여 강남으로 손쉽게 접근 가능한 위치인 동일로 대로변에 위치하고 있습니다.

차량이 용접 근성이 높은 지역으로 성수동, 답십리, 장한평으로의 교통 편이 우수한 지역입니다.

5차선 동일로 대로변에 위치하고 있어 가시성이 높고 전시효과가 높아 1층 매장을 사용하고 사옥 용도의 건물들의 수요가 높은 지역입니다.

주변으로 코스메틱, 제약회사, 직물, 원단 가공 업체 등의 사옥이 다수 밀집되어 있는 지역입니다. ​

전면은 좁은 토지 형태이나 5차선 대로변의 코너 건물인 까닭으로 측면 및 전면 건물 노출도 가 좋은 서울 20억 꼬마빌딩입니다.​

서울시내 20억 대 건물 중 5차선 대로변의 도로 여건을 가지고 있는 건물들의 희소한 까닭으로 사무실을 임차 중에 있는 상태입니다.

나만의 사옥을 가지길 원하시는 회사 대표님들이 선호하시던 서울 20억 급매 꼬마빌딩이었습니다.​

대출을 통한 은행 이자 수준이 현재 사무실로 사용하고 있는 사무실의 월세와 비교 시 월세 지출비용과 은행 이자비용이 비슷할 경우의 회사 대표님들이 단독 사옥을 통한 광고효과와 전시장 목적의 두 마리 토끼를 잡을 수 있었던 서울 20억 꼬마빌딩이었습니다.

매도인 측이 건물을 전층 사옥으로 사용하고 있던 이유로 건물 매입 후 바로 입주가 가능한 장점이 있던 건물입니다.​

서울 20억 꼬마빌딩의 경우 명도의 문제가 없는 건물인 까닭으로 사무실 이전을 생각하시던 회사 대표님들이 사무실 이전보다는 사옥 매입을 위해 많은 관심을 보였던 상황이었습니다.

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송파구 석촌동 송파대로 준주거지역 40억 꼬마빌딩 투자사례 입니다.

석촌호수 앞 40억 꼬마빌딩 투자사례, 준주거지역 송파 꼬마빌딩

석촌동 183-4번지, 44억, 평당 5,986만원 매매되었습니다.

2020년 06월 거래가 완료된 석촌동 183-4번지 송파 40억 꼬마빌딩 투자 사례입니다.​

대지면적 73.51평, 연면적 302.70평 지하 1층~지상 6층 건물입니다.​

2002년 준공된 건물로 깔끔한 건물 상태의 송파 40억 꼬마빌딩으로 석촌역(8호선, 9호선), 잠실역(2호선, 8호선) 역세권에 위치한 건물입니다.​

지하철 및 버스를 통한 대중교통 이용에 유리한 위치였고, 송파대로 대로변에서 바로 접근가능한 송파 40억 꼬마빌딩입니다.​

송파구 40억 꼬마빌딩이라 투자가치 높았고 예비 건물주분들이 관심을 많이 가졌던 투자가치 높았던 강남 40억 꼬마빌딩입니다.

잠실역의 제2롯데월드, 석촌역의 헬리오시티 입주로 탄탄한 배후세대를 바탕으로 한 송파 40억 꼬마빌딩입니다.

송파대로, 석촌호수로의 대로변을 통한 차량이용 접근성이 높은 강남 40억 꼬마빌딩입니다.

대로변쪽으로 오피스상권이 잘 발달되어 있고, 안쪽으로는 다가구, 다세대 건물들의 주택상권이 혼재되어 있는 지역입니다.

9호선 개통효과로 상권이 점점 확장되고 있는 석촌역에서 370m 거리의 송파 꼬마빌딩입니다.

제2롯데월드 개장효과로 송리단길 및 석촌호수주변으로 파생상권이 발달되고 있는 지역이라 많은 빌딩투자자분들의 관심이 쏠리는 지역의 송파 40억 꼬마빌딩이였습니다.

송파 40억 꼬마빌딩이 위치하고 있는 위치의 바로 앞쪽으로는 대형오피스텔 건물이 신축중에 있습니다.

송파 40억 꼬마빌딩의 위치는 준주거지역이라 향후 개발수요는 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.

안쪽 노후 주거지역도 점차 개발이 이루어지고 있는 상태이며 1층 상권의 질도 빠르게 발전되고 있는 상태입니다.

서울시내 준주거지역의 꼬마빌딩을 40억대에 매입할 수 있는 좋은 기회였고 더욱이 강남3구인 송파구의 준주거 토지를 평당 6,000만원대에 매입할 수 있는 투자기회여서 매수자분의 매입결정까지 이루어지게 되었습니다.

지하1층~지상6층 건물로 주차시설이 잘되어 있고 자주식 주차장을 보유하고 있는 건물입니다.

차량이용이 빈번해지고 있어 자주식 주차장이 설치되어 있는 건물의 가치가 더욱 올라갈 것으로 판단됩니다.

주차편의성은 좋은 임차인들을 선별해서 임차시킬 수 있는 요소이고 공실위험을 현저하게 낮출 수 있는 요건입니다.

꼬마빌딩을 매입하시는 분들이라면 자주식 주차장이 충분히 설치되어 있는 건물의 특징을 눈여겨볼 필요가 있습니다.

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9호선 강서구 역세권 신축부지, 오피스텔, 아파트 신축부지

등촌동 630-4, 110억, 평당 3,885만 원 매매되었습니다.

2019년 10월 매매가 된 등촌동 630-4번지, 강서구 등촌동 역세권 오피스텔 및 아파트 신축부지 투자 사례입니다.​

대지면적 283.14평, 연면적 327.17평 지하 1층~지상 2층 건물로 오피스텔 및 아파트 신축부지입니다.​

매도자 명도 조건으로 매각이 진행되었던 건물로 임차인 명도에 대한 이슈가 없어 매입 후 빠르게 사업 진행이 가능한 신축부지였습니다.​

신축부지의 경우 빠르게 사업 진행을 시작할 수 있다는 점은 큰 이득이 되는 점입니다.​

임차인과의 명도 문제가 발생하게 되면 사업 진행에 차질이 발생하고 금융비용이 증가하기 때문에 사업성과 수익성이 떨어지게 됩니다.​

9호선 역세권, 준공업지역, 평당 4천만 원 이하의 280평대의 대지면적, 매도 자명도 조건 등 신축부지로서 장점이 많았습니다.

등촌동 신축부지는 9호선 증미역에서 182m 거리 도보 3분 거리의 역세권에 위치하고 있습니다.​

주변 편의 시설로 이마트, 홈플러스 등 생활 편의 시설이 인근에 위치하고 있습니다.​

영광초, 경서중, 세현 고등학교 등 학교시설도 근처에 위치하고 있어 주거시설 신축 시 분양성이 뛰어난 위치입니다.​

9호선 인근의 강서구 지역인 등촌동은 지식산업센터들이 다수 신축되고 있는 지역이며 마곡지구와 가까운 위치입니다.​

신규 직장 수요가 높고 주거가 가능한 배후지역으로 9호선 라인이 선호되고 있는 상태입니다.​

분양성이 높고 수요가 높은 지역이라 증미역, 등촌역 등에 오피스텔들이 빠르게 지어지고 있는 이유입니다.

등촌동 신축부지는 단일 필지로 10m 도로변에 위치하고 있습니다

​8차선 광대로 인 양철로 대로변에서 진출입이 자유롭고 공항 대로까지의 접근성도 높은 위치였습니다.​

도로면에 접한 토지가 좁다는 점은 아쉬운 점이 있지만 차량 2대가 교차해서 지나갈 수 있는 토지 앞 도로 여건이 우수한 편입니다.​

네모 반듯한 토지 형태라 건물 신축 시 반듯한 형태로 신축이 가능할 것으로 판단되었습니다.​

준공업지역이라 건폐율 60%, 용적률 400% 건축이 가능한 토지입니다.​

용적률 400% 모두 신축 가능할 경우 지상층 약 1,132평 신축이 가능할 것으로 판단됩니다.

지하 1층~지상 2층 규모의 건물이며, 공장으로 사용하고 있던 상태입니다.​

매도자분이 임차인들을 명도해 주시는 조건으로 매각이 이루어졌습니다.​

잔금 후 바로 신축이 가능한 상태로 오피스텔 및 아파트 신축 시 사업 시작을 빠르게 진행할 수 있는 조건이었습니다.​

사업 시간을 단축시킬 수 있는 좋은 요건이라 신축부지 투자 시 중요시되는 조건입니다.​

임차인의 임차권 보호가 강화되는 추세라 임차인 명도 조건은 매도자, 매수자 모두에게 중요하게 점검해봐야 하는 내용이라고 생각됩니다.

등촌동 신축부지는 주변 매매 사례를 살펴보아도 경쟁력이 있는 상태로 매매가 이루어졌습니다.​

서울 시내에 신축이 가능한 준공업지역 토지가 평당 3,885만 원이라는 저렴한 가격으로 매각이 이루어졌습니다.​

9호선 역세권 준공업지역으로 평당 4천만 원 이하로 거래가 되었고 신축 후 분양성이 높은 신축부지를 매입할 수 있는 좋은 기회였습니다.

대지면적 283평인 점도 신축부지로서 매력적인 요소였습니다.

증미역 역세권에 위치한 2018년 이후 신축 오피스텔들을 비교했을 때의 내용입니다.​

대지면적과 가장 비슷한 신축 오피스텔은 2번 크라운 팰리스로 등촌동 신축부지의 경우도 약 74세대 이상으로 세대수를 구성할 수 있을 거라고 생각되었습니다.​

인근 분양가는 평균 2억 4천만 원~2억 7천만 원대로 형성되어 있었습니다.​

매입 후 신축이 진행되는 시점에서는 마곡지구가 더욱 활성화되고, 등촌동 일대의 지식산업센터들의 입주 등으로 사업성이 높아질 것으로 판단되었습니다​

직장인 수요가 높아질 예정이라 분양성이 높을 것으로 판단되습니다.​

2019년 10월 거래가 이루어진 등촌동 신축부지는 루나 클래식 오피스텔이 신축 중에 있고 21년 08월 예정되어 있습니다.

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구로동 공구상가, 유통 상가 앞 7차선 대로변 서울 10억 꼬마빌딩

구로동 612-9, 17.5억, 평당 3,110만 원 매매되었습니다.

2020년 05월 거래가 완료된 구로동 612-9번지 서울 10억 꼬마빌딩 투자 사례입니다.​

대지면적 56.26평, 연면적 139.12평 지하 1층~지상 3층 건물입니다.​

2019년 건물 전체를 리모델링한 서울 10억 올근생 꼬마빌딩이라 매매가 빠르게 이루어졌습니다.​

1호선 구로역 350m 거리의 역세권에 위치한 서울 10억 꼬마빌딩 투자 사례입니다.

1호선 구로역에 위치하고 있는 서울 10억 꼬마빌딩은 약 3,300세대의 대단지 아파트와 구로기계 공구상가, 구로중앙 유통단지,​

지식산업센터 들에 둘러싸여 있는 위치의 대로변에 꼬마빌딩입니다.​

구로동 지역은 기계 공구 등의 특성화되어 있는 임차인들이 밀집되어 있는 준공업지역입니다.​

준공업지역은 건폐율 60%, 용적률 400%까지 건물을 지을 수 있는 지역입니다.​

구로동은 성수동 준공업지역과 더불어 서울 시내에 위치한 대표적인 공장 밀집 지역입니다.​

저평가되어 있는 지역이고 서울 시내에 희소한 10억대 전층 근생시설로 구성되어 있는 꼬마빌딩을 매입할 수 있는 여건이라​

적극 추천드렸던 서울 10억 구로 꼬마빌딩입니다.

건물 앞 도로는 7차선의 도로와 4m의 양면 코너입니다.​

서울 10억 꼬마빌딩 바로 뒤편으로 약 3300세대 아파트를 배후세대로 하고 있습니다.​

건물 바로 앞쪽으로 사거리 횡단보도였고, 5개 노선이 정차하는 버스정류장이 위치하고 있는 꼬마빌딩입니다.​

유동인구가 풍부한 건물이며 건물 바로 앞쪽으로 파리바게뜨, 본 도시락, 이디야커피 등의 프랜차이즈가 다수 위치하고 있습니다.​

배후세대 탄탄하고 소비력이 높은 아파트 단지와 아파트형공장, 지식산업센터에 둘러싸인 위치라 안정적인 임차인 확보가 유리한 서울 10억 꼬마빌딩이었습니다.​

건물 형태가 대로변에 접한 부분이 25m로 약 7차선 도로의 너비 폭이라 광고효과를 노리는 프랜차이즈를 입점시킬 수 있는 요소도 있는 건물이라 추후 재임대를 통한 건물 가치를 상승시킬 수 있고 시세차익을 바라볼 수 있는 서울 10억 꼬마빌딩입니다.

지하 1층~지상 3층 규모의 건물이며 서울 시내의 10억 빌딩 중 희소하게 전층이 근생시설로 구성되어 있어 꼬마빌딩을 매입하려는 예비 건물주분들의 관심이 높았던 서울 10억 꼬마빌딩이었습니다.​

전면 25m 너비의 꼬마빌딩이고 건축면적 33.56평으로 추후 프랜차이즈를 입점시켜 임대수익 및 건물 가치를 상승시킬 여지가 컸습니다.​

매매가 된 시점에서도 안정적인 3.36% 수익률이 발생하던 꼬마빌딩입니다

지하 1층~지상 3층 규모의 건물이며 서울 시내의 10억 빌딩 중 희소하게 전층이 근생시설로 구성되어 있어 꼬마빌딩을 매입하려는 예비 건물주분들의 관심이 높았던 서울 10억 꼬마빌딩이었습니다.​

전면 25m 너비의 꼬마빌딩이고 건축면적 33.56평으로 추후 프랜차이즈를 입점시켜 임대수익 및 건물 가치를 상승시킬 여지가 컸습니다.​

매매가 된 시점에서도 안정적인 3.36% 수익률이 발생하던 꼬마빌딩입니다

건물 전면 7차선 도로변이라 서울 10억 꼬마빌딩의 대로변 가시성이 높고 시원시원한 도로 여건인 부분도 건물 매입을 결정하는데 큰 요소가 된 것 같습니다.​

서울 시내 10억 꼬마빌딩이며 7차선 대로변의 평당 3천만 원대 가격의 꼬마빌딩이라는 점은 투자가치가 높고 향후 시세차익을 바라볼 수 있는 여지가 매우 큽니다.​

서울 시내 보석과 같은 10억 꼬마빌딩 투자 사례였습니다.

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