2호선 대로변 10억 꼬마빌딩의 투자사례 내용입니다.
2호선 대로변 10억 꼬마빌딩 투자 사례
아현동 346-1, 10.5억 매매되었습니다.
2호선 역세권 대로변 10억 꼬꼬마빌딩
첫 번째 눈여겨볼 특징은 매매가격입니다. 10억 5천만 원에 19년 08월 매각된 꼬마빌딩입니다.
10억대 꼬마빌딩의 경우 희소성이 높고 구입하려는 수요층도 두터운 상태입니다.
두 번째 특징은 8차선 대로 변 건물입니다. 또한 위치도 2호선 아현역 역세권 대로변에 위치하고 있습니다.
세 번째 특징은 평단 가입니다. 10억~20억 대의 경우 토지 면적이 작기 때문에 인근 대형 평수의 건물들의 평 단가보다는 무조건 평 단가가 높은 특징을 가지고 있습니다. 평 단가에 매몰돼서 10억대 꼬마빌딩의 희소성을 발견하지 못하는 경우가 많습니다.
네 번째 특징은 준주거지역 건물입니다. 용도지역상 준 주거지역은 건폐율 60%, 용적률 400%(서울시 조례 기준)로 토지 활용도가 높습니다.
2호선 아현역, 신촌역 역세권, 버스환승센터 앞 대로변 코너빌딩, 준주거지역, 대로변 소액 꼬마빌딩
위치도 이와 지적도에서 살펴보듯이 2호선 아현역 도보 3분 거리에 위치하고 있고 아현역에서 신촌역 방면으로 가는 방향의 8차선 대로변에 위치하고 있습니다.
또한 신촌로 8차선 대로변과 6m 도로의 코너에 위치하고 있습니다.
작은 토지면적에 비해 도로면에 붙어 있는 전면부가 넓은 특징을 가지고 있습니다. 전면부 길이가 약 12m 폭으로 3차선 도로 넓이의 폭입니다.
전면부가 대로변 넓은 토지 형태라 광고효과가 높은 장점을 가지지만 측면도로 쪽은 적어서 건물 전체 폭이 적은 단점을 가지고 있습니다.
사옥 및 통임대 가능한 10억 광고효과 높은 대로변 꼬마빌딩
임대 내역의 경우 매도인이 건물 전체를 사옥으로 사용하고 있던 상태에서 매매를 진행하던 상태였습니다.
매매를 진행하면서 2층을 사무실로 임대를 주었고 임대 시작 시기도 19. 06월이었습니다.
단독으로 사옥과 리모델링을 하기에는 단점이지만 임차인이 보증금 5백, 월세 50만 원으로 임차인의 협의를 통해 해결할 수 있는 상황입니다.
아현뉴타운 재개발지역, 마포프레스티지, 마포래미안푸르지오, 개발호재지역
아현동의 경우 재건축이 빠르게 진행되고 있던 상황이고 본 꼬마빌딩 후면으로도 아현 2구역 재개발 지역으로 이미 철거가 시작되고 있는 상태였습니다.
주변 재개발을 통한 신축 아파트의 평균 매매가격이 10억대 후반으로 형성되어 있는 상태이며 아파트 평 단가가 평균 3천만 원~4천만 원대에 육박하는 수준입니다.
건물면적 43.94평인 본 건물의 경우 연면적당 가격이 주변 아파트 매매가격 평 단가보다 아래로 가치가 높은 상태입니다.
리모델링 효용성이 높은 광대로변 10억 꼬마빌딩
주변 대로변 노후 건물들 다수가 리모델링을 진행하고 있는 상태라 매입 후 리모델링을 통한 커피숍, 헤어숍 등으로 통이 마차를 추천드린 상태였고
사옥 사용 시 주변 사무실 임대시세보다 저렴한 상태로 단독 사옥을 사용할 수 있고 대로변 건물이라 광고효과를 볼 수 있는 상태였습니다.
아현뉴타운 신축 아파트 입주로 신흥 학원가 상권으로 급부상중인 지역
개발호재가 많은 지역이라 향후 지가 상승이 가능한 상황이라고 판단되었습니다.
또한 아현 2구역 재개발이 마무리되면 주변 발전 속도상 10억대 대로변 꼬마빌딩을 찾아볼 수 없는 상황이 될 것입니다.
매입 후 리모델링을 통한 건물 가치 상승 시 10억대 후반~20억 대 초반에서 매매를 시작할 수 있는 경쟁력이 생길 것으로 판단됩니다.
전층 근생빌딩으로 레버리지 활용으로 소액 투자 가능한 10억 꼬꼬마빌딩
전층 근린생활시설로 구성되어 있는 상태라 10억 꼬마빌딩임에도 1금융권에서 대출이 7.2억 원 가능한 상태였습니다.
초기 투자비용이 3억 7,330만 원으로 인근 아파트 전세가격으로 매입을 할 수 있을 정도의 자금조달이 가능한 건물이었습니다.
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