부동산 부자 실전투자 성공기, 부동산 투자로 건물주로 가는 길
잘 사고 잘 팔기 위해 부동산 부자들에게서 배우는 투자 노하우!!!
부동산 부자들의 실전투자 사례 분석기입니다.
오늘 알아볼 투자 성공사례는 듣기만 해도 설렘 가득한 청담동 건물주의 신축 후 매각한 투자 사례입니다.
강남 중에서도 가장 부촌이며 강남의 상징처럼 여겨지는 청담동입니다.
각종 기업들과 연예인들의 투자 선호지역이며 토지거래허가구역으로 묶여 있는 지역이라 구청의 허가가 필요한 지역입니다.
청담동 건물은 학동사거리~청담사거리의 도산대로 이면 도로에 위치하고 있습니다.
청담스퀘어, 피엔폴리스 등 도산대로 대로변으로 대형 오피스 건물들이 즐비한 지역이며, 청담동 건물이 위치한 영동고등학교 인근 지역은 웨딩숍, 주얼리숍, 고급 부티크, 헤어숍 등이 성업 중인 상권입니다.
기존에는 영동고 인근으로는 다가구, 고급빌라 등 주택 수요가 높았던 지역이지만 청담동 내 상대적으로 저평가 되어 있어 최근에는 사옥 및 사무실 임대를 위한 신축들이 다수 이루어진 지역입니다.
연예인들의 투자도 다수 이루어진 지역이며 청담동 건물에 관심을 가지고 있으신 분들에게는 핫한 지역이라고 생각됩니다.
위의 청담동 건물은 2020년 1월에 28.5억으로 건물을 매입했습니다.
대지면적 약 57.96평으로 매입 당시 평다가는 약 5,003만 원으로 청담동 지역임을 감안하면 저렴한 가격으로 매입이 이루어졌습니다.
다만 지도에서도 알 수 있듯이 청담동 건물은 4m 도로 조건에 막힌 도로의 건물이라는 점에서 건물의 가시성과 접근성은 아쉬운 부분이 존재하는 건물이었습니다.
단점이 존재하지만 저렴한 가격이었고 도산대로 바로 이면 도로와 건물 바로 앞 도로에서 건물이 보이는 점에서 다소의 아쉬운 부분을 상쇄시키는 특징을 가지고 있었습니다.
다소의 아쉬웠던 부분들은 신축을 통해 건물 가치를 높였고, 우량한 임차인들을 선별하여 임대할 수 있는 청담동 지역의 장점에 더욱 가치를 둔 투자라고 생각됩니다.
건물 매입 후 2년 후인 2022년 3월 7일 신축을 끝마쳤습니다.
건물 준공 전부터 건물 임대와 매각을 동시에 진행해서 건물을 68억, 평당 1억 1,938만 원에 매각했습니다.
신축된 건물은 대지면적 56.96평, 연면적 140.78평, 지하 1층~지상 5층 건물로 필라테스, 부티크, 웨딩숍 등으로 임차가 되었습니다.
건물 신축비용으로 연면적당 평당 1천만 원을 산정했을 때 건물 신축비용으로 약 14~15억 정도의 비용이 들었을 것으로 생각됩니다.
2년간 건물 매입 후 신축까지의 단순 양도차익은 39.5억이었습니다.
매도자의 손익에 따른 수익률은 대출 활용이 수월하고 단기간 매매 시에 최대한 절세할 수 있는 방법으로 수익모델을 계산해 보면,
초기 자본 투입액은 약 10억, 세후 매각 수익은 약 18억, 2년간의 총 수익률은 174%의 우수한 투자 수익을 얻었을 것으로 생각됩니다
청담동 건물을 매입한 매수자분도 도산대로의 학동사거리와 청담사거리로 신사위례선이 예정되어 있고 프리마호텔 매각 후 개발사업 등 도산대로 변으로 시행사들과 기업들의 지속적인 투자가 이루어지고 있다는 점에서 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 판단됩니다
신축 건물을 매입했기 때문에 노후 건물 매입 시 어려움이 예상되는 건물관리 측면에서의 어려움도 없을 것으로 예상되어 안정적인 임대수익과 직접 사용을 통한 사업소득을 얻을 수 있고 향후 청담동 내 건물에 대한 이점으로 매각 수익까지도 바라볼 수 있는 투자 선택이었다고 생각됩니다.
토지거래허가구역의 토지매매
※ 토지거래허가구역 개념
“토지거래허가구역”이란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역의 토지거래계약에 관해 허가를 받아야 하는 구역(이하 “허가구역”이라 함)을 말합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항).
다음의 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정될 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제1항).
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역
법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역
법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역
그 밖에 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 요청하는 지역
※토지거래허가구역 내의 토지거래 허가
허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당함)하는 계약(예약을 포함함. 이하 “토지거래계약”이라 함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항 전단).
허가구역에 있는 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 다음의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제8조 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제9조제1항).
토지거래계약허가신청서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」별지 제9호서식)
토지이용계획서(「농지법」에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 농업경영계획서)
토지취득자금조달계획서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」별지 제10호서식)
토지거래허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제6항).
※ 토지거래계약의 불허
토지거래계약에 관한 허가신청이 다음에 해당하는 경우 허가를 받을 수 없습니다(규제「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제12조).
자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아닌 경우
허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것이 아닌 경우
허가구역에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 규제「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제10조제1항에 따른 자가 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우
허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우
허가구역의 지정 구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」에 따른 행정시 포함)·군 또는 인접한 특별시·광역시·특별자치시·시·군에서사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우나 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우
허가구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시 또는 군에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 규제「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제10조제2항의 용도에 이용하려는 것이 아닌 경우
도시·군계획이나 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 않는 경우
생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해(危害)를 끼칠 우려가 있는 경우
그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우
※위반시 처벌
허가구역 내의 토지를 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조제2항).
부정한 방법으로 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 그 허가를 취소할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제21조제3호).
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