건물주로 가는 길 부동산 투자로 돈 버는 방법 약 3.5억 투자 5년간 약 수익률 230% 얻은 투자 사례

건물주로 가는 길 부동산 투자로 돈을버는 부동산 실전투자기

최근 높아졌던 금리가 조금씩 낮아지고 있는 것 같습니다.

은행연합회에서 제공하는 코픽스 금리를 보더라도 올해 1월에 비해서 금리가 낮아졌습니다.

금리가 낮아짐에 따라 다시 부동산 및 꼬마빌딩, 건물에 관심을 가지고 있으시던 분들의 움직임이 생기고 있습니다.

일반적으로 건물, 부동산에 대한 투자 경험을 다양하게 하기는 쉽지 않습니다.

아파트, 집을 구입하는 것도 일생에 몇 번 안되는 경험이기 때문입니다.

막연하게 건물을 구입하려고 하면 너무나 막막하고 숨이 막힐 것입니다

직장인 건물주, 월세 받는 건물주, 부동산, 건물로 돈을 버는 투자자가 되기 위해서는 간접 경험을 많이 쌓고 부동산, 건물을 보는 안목을 키워야 합니다.

잘 사고 잘 파는 건물 투자자들의 사례를 공부하고 알고 있기만 해도 건물을 구입하거나 부동산을 구입할 때 많은 도움이 될 것입니다.

무심코 지나가는 작은 말들과 소식들이 큰 돈을 벌 수 있게 해주는 행운의 말일지도 모릅니다.

오늘 얘기드리고 싶은 내용은 2022년 02월에 25억에 매매가 된 불광동 건물의 거래 이야기입니다.

불광동 건물에 대한 내용을 간략하게 얘기하자면 3호선, 6호선을 이용할 수 있는 불광역에 위치하고 있습니다.

북한산을 이용하는 등산객들이 많이 찾는 불광동 먹자골목 내에 위치하고 있었던 꼬마빌딩입니다.

대지면적은 49.91평(165㎡), 일반상업지역, 연면적 27.78평(91.82㎡) 지상 1층의 단층짜리 건물입니다.

건물 사용승인일도 1972년 낡은 단층 건물이지만 건물이 충분하게 높이 올라갈 수 있고 토지가치가 높아 비싼 땅인 일반상업지역의 건물입니다.

지구단위계획구역 내에 위치하고 있어 정확한 신축 관련된 내용은 건축사와 고민을 해야 되겠지만

서울시 조례상 용적률 800%까지 높이 올릴 수 있는 토지용도 입니다.

역세권 도보 2분 정도 거리, 먹자 상권으로 잘 발달된 먹자골목, 높이 지을 수 있는 일반상업지역 토지라는 점이 잘 사고 나중에 잘 팔 수 있는 요소입니다.

 

 

불광동 건물은 2017년 10월, 13억 8,000만 원 평당 2,765만 원으로 거래되었고

이번 2022년 02월에 25억, 평당 5,009만 원으로 다시 매각 되었습니다.

약 5년간 양도차익은 11억 2천만 원입니다.

 

불광역 주변으로 2,451가구가 들어서는 대조 1구역이 마무리될 예정이고,

은평구에서 불광역 일대에 상업시설과 업무시설 강화를 위해 지구단위계획을 지정하여 투자와 개발을 지속할 예정입니다.

나중에도 더욱 발전할 수 있는 기대감을 가지고 눈여겨볼 만한 지역입니다.

불광동 건물을 파시는 분도 잘 사서 잘 팔았고,

신축 등의 개발행위를 통해 건물 가치를 높일 예정으로 보이는 불광동 건물을 사신 분도 잘 사신 서로 Win-Win 하는 거래였다고 판단됩니다

건물을 파시는 분이 어느 정도 수익을 얻었을지 살짝 예상해 보자면

2017년 불광동 건물을 구입했을 때 주택 규제에서 자유롭고, 대출 활용이 개인보다는 유리한 법인으로 투자를 했다고 가정하면

매입금액 13억 8천만 원에 취득세+중개 수수료 및 기타 부대비용 등을 합한 매입원가는 약 14억 5700만 원 정도가 될 것입니다

은행 대출의 경우 건물의 감정금액에 기초하여 대출이 이루어지고 법인의 경우 감정금액의 약 70~80% 정도 대출이 가능합니다.

법인의 업태와 종목이 임대업 이외에 제조업 등의 사업소득을 잘 발생하고 있고 재무제표가 우수한 경우에는 이보다 비중이 높게 대출이 가능하기도 합니다.

개인의 경우에는 RTI(임대업 이자상환 비율)에 따라 약 60% 선에서 대출을 일으킬 수 있을 것입니다.

최대치로 수익을 얻는 것을 가정해서 계산해 보면

2017년 13억 8천만 원에 불광동 건물을 법인을 통해 최대 대출을 일으켜 매입했다면 초기 자기자본은 약 3억 5,000만 원이 들어갈 수 있다고 예상됩니다.

2022년 25억에 매각했다면 양도차익은 약 11억 2천만원, 법인세 납부 후 세후 매각 수익은 약 8억 1천만 원이 예상됩니다.

보유기간 5년간 총수익률은 약 230%, 연간 수익률은 46%의 투자 수익을 얻었을 것으로 예상이 됩니다.

약 3.5억 투자금으로 5년간 동안 높은 수익률의 투자가 이루어졌습니다.

많이 알고 경험해야 내 차례가 되었을 때 실패하지 않는 투자를 할 수 있다고 생각됩니다.

불광역 주변으로 매매가 된 다른 사례들도 참고해 보시면 부자가 되는 건물주로 가는 길이 보입니다.

 

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