부동산 부자 실전 성공 투자기, 부동산 투자로 건물주로 가는 길
부동산 부자들의 실전투자 성공기입니다
오늘 소개드릴 부동산 부자의 투자 사례는 마용성중의 성인 성동구의 공장건물 사례입니다.
최근 고소영 씨가 건물을 매입하면서 몸값과 관심이 높아지고 있는 성동구 송정동 신축부지의 이야기입니다.
2호선 성수역, 뚝섬역과 가까운 위치의 송정동은 성수동의 위쪽에 위치하고 있고, 동부 간선도로와 중랑천에 인접하고 있던 지역이라 성수동이 핫했던 최근까지도 관심도가 적었던 지역이었습니다.
최근에는 공장들이 밀집되어 있던 지역인 성수동이 개발되면서 상대적으로 저렴했던 송정동까지도 관심도가 높아졌습니다.
송정동은 6차선 도로인 광나루로 와 동부 간선 도로를 통한 차량을 이용한 교통망이 매우 좋은 위치입니다.
또한 동부간선도로가 지하화될 예정이라 추후 가치가 어마어마하게 상승할 지역입니다.
인근에 관공서인 성동세무서가 있고 포르쉐, 혼다, 르노 자동차, 렉서스, jeep, 크라이슬러 등 전시장 및 서비스센터가 모여있는 지역이라 전시효과와 관고 효과가 높은 지역입니다.
중랑천을 맞보고 있어 신축시 3층 이상부터는 중랑천을 내려다보는 조망이 가능한 지역이라 전시장과 사옥으로 신축하기 위한 목적으로 거래가 되었을 것으로 생각됩니다.
대지면적 157.6평, 제2종 일반주거지역, 연면적 116.56평의 지상 2층 건물로 1970년에 사용승인된 공장이었습니다.
현재는 건물을 멸실되어 있고 신축을 준비 중에 있어 신축 후에는 중랑천을 내려다보는
전망 좋은 멋진 신축 건물이 지어질 것으로 생각됩니다.
토지 형태가 6차선 도로에 접하고 있으면서,
도로면에 접한 토지의 앞면의 거리가 30m로 8차선 도로 폭과 비슷한 토지라는 점에서
신축 시에 1층을 넓고 크게 잘 신축할 수 있을 것 같아 토지가치가 높아 보입니다.
2021년 04월 대지면적 157.60평, 6차선 대로변의 제2종 일반주거지역의 공장 건물을 80억 5천만 원에 매입했습니다.
평당 매매가격 약 5,108만 원에 매입했습니다.
2021년도에 맞은편의 성수동의 경우 준공업지역임을 감안했을 때에도
송정동 건물과 유사한 토지면적을 가지고 있던 토지들의 가격이 크게 올랐던 상황이라는 점에서
절반 정도의 평단가인 평당 5천만 원대에 약 158평의 넓은 대로변 토지를 구입했습니다.
좋은 가격에 대로변 신축부지를 매입했다고 판단됩니다.
보유 1년 후인 2022년 01월 115억으로 매각이 이루어졌습니다.
2022년 매각 시의 평 단가는 평당 7,297만 원입니다.
2022년에 매입한 분도 좋은 가격으로 매입이 이루어졌다고 생각됩니다.
2022년에도 성수동 지가가 급격하게 오른 상태라
이면 도로의 4m 도로의 토지들도 평당 1억 초 중반으로 거래가 이루어졌던 시점에서
명도가 수월한 158평의 신축부지를 매입할 수 있었다는 점에서
송정동 건물을 매입하신 분도 매우 좋은 가격으로 구입이 이루어졌습니다
비슷한 시기에 송정동 건물을 매입한 고소영 씨의 송정동 건물을 생각했을 때에도
좋은 가격으로 송정동의 신축이 가능한 넓은 토지를 매입했다고 생각됩니다.
2021년에 송정동 공장 건물을 구입하신 분도 저평가되어 있던 지역의 미래가치가 높고 우량한 토지를 잘 선별해서
미리 선점이 이루어진 투자라서 성공적인 성수동 건물의 투자라고 생각됩니다.
2022년에 송정동 건물을 구입하신 분도 앞으로 성수동 지역이 더욱 개발 여지가 높다는 점에서
상승 여력이 아직 남아있고 개발을 통해 충분히 개발이익을 얻을 수 있는 토지를 잘 선별하고
저렴하게 매입까지 도착했다고 생각됩니다.
처음 매도하신 분은 약 1년간 보유 후 34억 5천만 원을 양도차익으로 얻었습니다.
2021년에 80.5억에 매입했을 대 세금은 취득세 4.6%로 단순 계산을 했습니다.
초기 자기자본을 최소가 되게 설정할 경우를 가정해서 매각차익을 예상해 보면 위의 도표와 유사할 것 같습니다.
(실제와는 차이가 있을 수 있습니다. 단순 참고사항임)
초기 구입 자본은 약 20억 투자가 가능했고 세후 매각 수익은 1년간 23억 4천만 원을 얻을 수 있을 것으로 예상됩니다.
이경우 1년간의 총 수익률은 약 114%를 얻을 수 있었던 매우 성공적인 부동산 부자의 실전 투자 사례라고 생각됩니다.
다른 사람들의 관심이 기울이는 곳 주변의 저평가되어 있는 잠재력 높은 입지의 토지를 잘 선점한 투자로 부동산 투자에 대해 관심을 가지고 있으신 분들이라면 꼭 배워두어야 할 투자 관점과 전략이라고 생각됩니다.
좋은 위치, 저렴한 가격, 추후 개발 가능성까지 삼박자가 잘 갖추어진 투자 사례라고 생각됩니다.
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