영등포구 더블역세권, 아파트 및 오피스텔 준공업지역 신축부지
영등포구 양평동3가 78-20, 95억 4,000만원, 평당 4,056만원 매매되었습니다.
영등포구청역, 당산역 역세권 대로변 코너 235평 준공업지역 신축부지, 평당 4천만원대
2020년 08월 매매가된 영등포구청역, 당산역 더블 역세권 대로변 코너 235평 준공업지역 신축부지 투자사례 입니다.
대지면적 235.19평, 연면적 388.60평, 지하1층~지상2층 규모의 90억 준공업지역 대로변 신축부지였습니다.
준공업지역이라 건폐율 60%, 용적률 400% 신축이 가능한 지역으로 신축시 부가가치 창출이 가능했던 영등포구 당산동 준공업지역 신축부지였습니다.
주변으로 아파트단지들과 오피스텔, 주택들로 둘러쌓여 있는 지역으로 배후세대가 풍부한 지역이고 준공업지역이라 신축이 빈번하게 이루어지고 있는 영등포구지역이라 건물 신축후 오피스텔 및 아파트 등으로 신축, 분양에 수월했습니다
또한 대로변에 위치하고 있고 서부간선도로로의 접근성이 높은 지역이며, 여의도, 마포지역으로의 이동이 수월한 위치라 사옥 및 근생시설로의 신축도 고려할 수 있는 위치였습니다.
선유초, 선유중, 선유고, 당서초, 당산서중학교 등 초중고등학교의 학교 시설이 다수 위치하고 있어 항시 배후세대가 탄탄하고 안정적인 지역밀착형 생활권이 형성되어 있는 지역이였습니다.
코스트코, 롯데마트 등의 편의시설과, 영등포구청, 세무서 등의 관공서 등도 가까운 위치에 있는 지역이라 생활권내 주거수요가 풍부한 영등포 양평동 준공업지역 신축부지 빌딩이였습니다.
영등포구청, 당산역의 더블역세권, 경인고속도로입구 교차로 위치, 초중고등 학교시설, 코스트코, 롯데마트 등 편의시설 인근 위치하고 있는 지역밀착형 상권의 대로변 신축부지
영등포구 양평동 준공업지역 신축부지는 2호선, 5호선의 영등포구청역, 2호선, 9호선의 당산역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하고 있었습니다.
2호선을 통한 을지로 및 도심으로 이동이 편리하고, 5호선을 통한 여의도, 광화문, 9호선을 통한 강남으로의 이동이 모두 가능한 위치라서 오피스텔 및 아파트 신축시 수월하게 분양을 할 수 있었던 위치라고 판단이 되었습니다.
주변으로 편의시설인 대형마트 코스트코, 롯데마트가 인근에 있고, 영등포구청, 영등포세무서 등의 관공서가 위치하고 있어 생활환경이 편리한 지역입니다.
또한 선유초, 선유중, 선유고, 당서초, 당산서중학교 등 초중고등학교 학교시설이 다수 위치하고 있어 주거시설이 잘 발달되어 있고, 안정적인 배후세대 확보가 되어 있는 지역이라 아파트, 오피스텔, 근생시설로 신축시 높은 수익률과 부가가치를 만들 수 있을 것으로 판단되었습니다.
네모 반듯한 장방형토지, 2차선도로*4m코너 준공업지역 신축부지, 선유고가철거시 왕복 8차선도로
영등포구 양평동 준공업지역 신축부지는 네모반듯한 토지형태의 235평 준공업지역 토지입니다.
건물 앞 도로여건은 선유고가가 바로 앞에 있어 목동교를 통한 목동지역으로의 차량이동이 수월하고, 서부간선도로를 이용하기 편한 위치입니다.
2차선도로*4m 코너에 위치하고 있는 준공업지역 코너이며, 선유고가까지의 도로는 왕복 8차선 도로입니다.
서울시는 장기적으로 서울시내에 있는 고가도로를 철거할 계획을 가지고 있어 선유고가 철거시 왕복 8차선 대로가 되는 지역으로 투자가치가 높은 개발호재가 있는 상황이였습니다.
최근 철거가된 약수고가의 약수역일대와, 아현고가가 철거된 충정로역~아현역 일대가 고가도로가 철거된 후의 주변환경여건이 많이 바뀌어 있고, 가시성이 확보되었습니다.
선유고가가 철거되어 왕복8차선도로변의 대로변 건물로 변모될 위치여서 투자가치가 높았다고 판단되었고, 아직은 저평가되어 있는 영등포구의 235평 대지의 준공업지역을 평당 4천만원대의 토지평단가로 매입할 수 있었던 좋은 투자기회였습니다.
선유고가 철거 계획, 고가도로 철거후 왕복 8차선 대로변의 변모
서울시는 잠정적으로 서울시내의 고가도로를 철거하거나 서울역 앞 구 서울역고가인 서울로 7017과 같이 공원화사업을 진행하고 있습니다.
순차적 단계사업으로 시내 고가를 철거하고 우회로를 통한 교통량 분산을 꾀하고 있는 상황입니다.
목동~양화대교 뱡면 선유고가차도는 중장기계획으로 고가철거계획이 계획되어 있습니다.
목동교를 관통하고 있는 국회대로가 공원화사업을 진행하고 있는 관계로 선유고가도 조만간 철거가 예상되고 있어 영등포구 양평동 준공업지역 신축부지의 가치가 높다고 판단되었고 신축시 건물 전면부를 가리는 부분이 해소가 될 예정이라 건물 신축을 계획하시던 투자자분들의 반응이 높았습니다.
영등포구 양평동 준공업지역 건물에 투자를 결정하신 투자자분도 현재상태 및 미래가치가 높다고 판단을 하셨고 단점으로 제기되는 부분들이 해결가능한 상황이라 투자를 결정하셨다고 생각됩니다.
지하1층~지상2층의 건물로 임차인 명도협의 가능
영등포구 양평동 준공업지역 신축부지는 지하1층~지상2층 규모의 건물이였고 올근생 건물이라 대출활용이 가능했던 상황이였습니다.
또한 신축부지의 경우 빠른 시간내에 명도를 진행하고 사업진행이 되는 부분이 중요한 점입니다.
상가임대차법이 강화되고 있는 상황이라 신축부지의 명도문제는 신축을 고려하는 투자자분들의 많은 고민거리가 되고 있습니다.
영등포구 양평동 건물은 235평의 대지면적을 가지고 있지만 임차인수는 6개 정도로 적은 편이었고, 장기임차인들이 많은 상황이라 명도협의가 가능한 상황이였습니다.
건물준공연도고 1981년 건물의 노후건물이라 신축이 필요한 상황이며, 만기가 도래하는 임차인들은 만기시 명도 및 명도협의를 통한 원활한 명도계획을 고려해서 명도를 진행시킬 수 있었습니다.
영등포 준공업지역 건물을 명도후 건폐율 60%, 용적률 400%로 신축시 지상층 약 940평, 지상6층 이상의 건물을 신축할 수 있는 상황이였습니다.
코너건물이라 주차시설 활보도 수월한 상황이라 주변 노후건물들에 비해 유리하 주차공간을 확보할 수 있었습니다.
차량이용이 많은 현재는 신축시 주차공간을 잘 확보할 수 있는게 분양 및 임차인 확보에 유리한 상황입니다.
주변 아파트 및 오피스텔 가격이 높고 구축아파트들 위주로 신축 아파트 및 오피스텔 수요가 높음
매매를 진행하던 당시의 인근 주변의 24평 구축 아파트들은 평균매매 가격이 약 6억대 초중반에 매매가되었고, 전세평균은 3억후반~4억초반대로 유지되고있던 지역입니다.
(매각이 이루어진 이후 11월 현재의 가격은 24평 기준 매매가격 8억중반대, 전세가격 4억후반대이며, 그마저도 매물이 거의 없는 상태입니다.)
31평형 기준으로는 매매당시는 평균매매가격이 7억초반대, 전세가격 평균은 3억5천~4억대였습니다.
(매각이 이루어진 이후 11월 현재의 가격은 31평 기준 평균매매가격 9억초반대~11억초반, 전세가격 평균은 4억 초중반대를 형성하고 있습니다.)
명도후 신축시는 주변 신규 오피스텔 및 신축아파트 수요가 높은 점을 고려하면 분양이 수월하게 진행될 것으로 판단되었고, 높은 수익률을 얻을 수 있는 영등포구 양평동 준공업지역의 신축부지라고 판단이 되었습니다.
(주택가격이 가파르게 상승한 현재는 더욱 좋은 수익률과 분양성과를 얻을 수 있을것 같습니다.)
영등포 준공업지역의 신축부지를 투자 결정한 투자자분은 영등포구 양평동의 지리적 특성과 도로여건상 목동과 여의도, 광화문 일대의 인프라를 이용하기 편하고 강남과 을지로의 도심으로의 접근성이 우수한 상황이라 주변으로 통근하는 직장인들 수요를 확보할 수 있다는 판단을 하셨고 주변 노후 아파트 및 오피스텔들이 다수 인점에서 신축 아파트, 오피스텔 수요가 높을 것으로 판단을 하셨고 투자를 결정하셨다고 판단이 됩니다.
신축시 명도와 주변 아파트들의 민원이 등의 어려운 점이 있을 수 있지만, 과감한 결정으로 개발호재가 많은 영등포구의 준공업지역 대지 235평 대지를 평당 4천만원대에 확보할 수 있었던 좋은 투자사례라고 생각됩니다.
신축을 통한 부가가치를 창출 할 수 있었던 투자사례이니만큼 건물신축을 계획하고 있는 투자자분들이라면 영등포구 양평동 건물의 투자자분과 같이 단점보다는 미래의 장점을 보시고 투자를 결정하시는 안목이 필요하다고 생각됩니다.
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