빌딩의정석

9호선 강서구 역세권 신축부지, 오피스텔, 아파트 신축부지

등촌동 630-4, 110억, 평당 3,885만 원 매매되었습니다.

2019년 10월 매매가 된 등촌동 630-4번지, 강서구 등촌동 역세권 오피스텔 및 아파트 신축부지 투자 사례입니다.​

대지면적 283.14평, 연면적 327.17평 지하 1층~지상 2층 건물로 오피스텔 및 아파트 신축부지입니다.​

매도자 명도 조건으로 매각이 진행되었던 건물로 임차인 명도에 대한 이슈가 없어 매입 후 빠르게 사업 진행이 가능한 신축부지였습니다.​

신축부지의 경우 빠르게 사업 진행을 시작할 수 있다는 점은 큰 이득이 되는 점입니다.​

임차인과의 명도 문제가 발생하게 되면 사업 진행에 차질이 발생하고 금융비용이 증가하기 때문에 사업성과 수익성이 떨어지게 됩니다.​

9호선 역세권, 준공업지역, 평당 4천만 원 이하의 280평대의 대지면적, 매도 자명도 조건 등 신축부지로서 장점이 많았습니다.

등촌동 신축부지는 9호선 증미역에서 182m 거리 도보 3분 거리의 역세권에 위치하고 있습니다.​

주변 편의 시설로 이마트, 홈플러스 등 생활 편의 시설이 인근에 위치하고 있습니다.​

영광초, 경서중, 세현 고등학교 등 학교시설도 근처에 위치하고 있어 주거시설 신축 시 분양성이 뛰어난 위치입니다.​

9호선 인근의 강서구 지역인 등촌동은 지식산업센터들이 다수 신축되고 있는 지역이며 마곡지구와 가까운 위치입니다.​

신규 직장 수요가 높고 주거가 가능한 배후지역으로 9호선 라인이 선호되고 있는 상태입니다.​

분양성이 높고 수요가 높은 지역이라 증미역, 등촌역 등에 오피스텔들이 빠르게 지어지고 있는 이유입니다.

등촌동 신축부지는 단일 필지로 10m 도로변에 위치하고 있습니다

​8차선 광대로 인 양철로 대로변에서 진출입이 자유롭고 공항 대로까지의 접근성도 높은 위치였습니다.​

도로면에 접한 토지가 좁다는 점은 아쉬운 점이 있지만 차량 2대가 교차해서 지나갈 수 있는 토지 앞 도로 여건이 우수한 편입니다.​

네모 반듯한 토지 형태라 건물 신축 시 반듯한 형태로 신축이 가능할 것으로 판단되었습니다.​

준공업지역이라 건폐율 60%, 용적률 400% 건축이 가능한 토지입니다.​

용적률 400% 모두 신축 가능할 경우 지상층 약 1,132평 신축이 가능할 것으로 판단됩니다.

지하 1층~지상 2층 규모의 건물이며, 공장으로 사용하고 있던 상태입니다.​

매도자분이 임차인들을 명도해 주시는 조건으로 매각이 이루어졌습니다.​

잔금 후 바로 신축이 가능한 상태로 오피스텔 및 아파트 신축 시 사업 시작을 빠르게 진행할 수 있는 조건이었습니다.​

사업 시간을 단축시킬 수 있는 좋은 요건이라 신축부지 투자 시 중요시되는 조건입니다.​

임차인의 임차권 보호가 강화되는 추세라 임차인 명도 조건은 매도자, 매수자 모두에게 중요하게 점검해봐야 하는 내용이라고 생각됩니다.

등촌동 신축부지는 주변 매매 사례를 살펴보아도 경쟁력이 있는 상태로 매매가 이루어졌습니다.​

서울 시내에 신축이 가능한 준공업지역 토지가 평당 3,885만 원이라는 저렴한 가격으로 매각이 이루어졌습니다.​

9호선 역세권 준공업지역으로 평당 4천만 원 이하로 거래가 되었고 신축 후 분양성이 높은 신축부지를 매입할 수 있는 좋은 기회였습니다.

대지면적 283평인 점도 신축부지로서 매력적인 요소였습니다.

증미역 역세권에 위치한 2018년 이후 신축 오피스텔들을 비교했을 때의 내용입니다.​

대지면적과 가장 비슷한 신축 오피스텔은 2번 크라운 팰리스로 등촌동 신축부지의 경우도 약 74세대 이상으로 세대수를 구성할 수 있을 거라고 생각되었습니다.​

인근 분양가는 평균 2억 4천만 원~2억 7천만 원대로 형성되어 있었습니다.​

매입 후 신축이 진행되는 시점에서는 마곡지구가 더욱 활성화되고, 등촌동 일대의 지식산업센터들의 입주 등으로 사업성이 높아질 것으로 판단되었습니다​

직장인 수요가 높아질 예정이라 분양성이 높을 것으로 판단되습니다.​

2019년 10월 거래가 이루어진 등촌동 신축부지는 루나 클래식 오피스텔이 신축 중에 있고 21년 08월 예정되어 있습니다.

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※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.​

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구로동 공구상가, 유통 상가 앞 7차선 대로변 서울 10억 꼬마빌딩

구로동 612-9, 17.5억, 평당 3,110만 원 매매되었습니다.

2020년 05월 거래가 완료된 구로동 612-9번지 서울 10억 꼬마빌딩 투자 사례입니다.​

대지면적 56.26평, 연면적 139.12평 지하 1층~지상 3층 건물입니다.​

2019년 건물 전체를 리모델링한 서울 10억 올근생 꼬마빌딩이라 매매가 빠르게 이루어졌습니다.​

1호선 구로역 350m 거리의 역세권에 위치한 서울 10억 꼬마빌딩 투자 사례입니다.

1호선 구로역에 위치하고 있는 서울 10억 꼬마빌딩은 약 3,300세대의 대단지 아파트와 구로기계 공구상가, 구로중앙 유통단지,​

지식산업센터 들에 둘러싸여 있는 위치의 대로변에 꼬마빌딩입니다.​

구로동 지역은 기계 공구 등의 특성화되어 있는 임차인들이 밀집되어 있는 준공업지역입니다.​

준공업지역은 건폐율 60%, 용적률 400%까지 건물을 지을 수 있는 지역입니다.​

구로동은 성수동 준공업지역과 더불어 서울 시내에 위치한 대표적인 공장 밀집 지역입니다.​

저평가되어 있는 지역이고 서울 시내에 희소한 10억대 전층 근생시설로 구성되어 있는 꼬마빌딩을 매입할 수 있는 여건이라​

적극 추천드렸던 서울 10억 구로 꼬마빌딩입니다.

건물 앞 도로는 7차선의 도로와 4m의 양면 코너입니다.​

서울 10억 꼬마빌딩 바로 뒤편으로 약 3300세대 아파트를 배후세대로 하고 있습니다.​

건물 바로 앞쪽으로 사거리 횡단보도였고, 5개 노선이 정차하는 버스정류장이 위치하고 있는 꼬마빌딩입니다.​

유동인구가 풍부한 건물이며 건물 바로 앞쪽으로 파리바게뜨, 본 도시락, 이디야커피 등의 프랜차이즈가 다수 위치하고 있습니다.​

배후세대 탄탄하고 소비력이 높은 아파트 단지와 아파트형공장, 지식산업센터에 둘러싸인 위치라 안정적인 임차인 확보가 유리한 서울 10억 꼬마빌딩이었습니다.​

건물 형태가 대로변에 접한 부분이 25m로 약 7차선 도로의 너비 폭이라 광고효과를 노리는 프랜차이즈를 입점시킬 수 있는 요소도 있는 건물이라 추후 재임대를 통한 건물 가치를 상승시킬 수 있고 시세차익을 바라볼 수 있는 서울 10억 꼬마빌딩입니다.

지하 1층~지상 3층 규모의 건물이며 서울 시내의 10억 빌딩 중 희소하게 전층이 근생시설로 구성되어 있어 꼬마빌딩을 매입하려는 예비 건물주분들의 관심이 높았던 서울 10억 꼬마빌딩이었습니다.​

전면 25m 너비의 꼬마빌딩이고 건축면적 33.56평으로 추후 프랜차이즈를 입점시켜 임대수익 및 건물 가치를 상승시킬 여지가 컸습니다.​

매매가 된 시점에서도 안정적인 3.36% 수익률이 발생하던 꼬마빌딩입니다

지하 1층~지상 3층 규모의 건물이며 서울 시내의 10억 빌딩 중 희소하게 전층이 근생시설로 구성되어 있어 꼬마빌딩을 매입하려는 예비 건물주분들의 관심이 높았던 서울 10억 꼬마빌딩이었습니다.​

전면 25m 너비의 꼬마빌딩이고 건축면적 33.56평으로 추후 프랜차이즈를 입점시켜 임대수익 및 건물 가치를 상승시킬 여지가 컸습니다.​

매매가 된 시점에서도 안정적인 3.36% 수익률이 발생하던 꼬마빌딩입니다

건물 전면 7차선 도로변이라 서울 10억 꼬마빌딩의 대로변 가시성이 높고 시원시원한 도로 여건인 부분도 건물 매입을 결정하는데 큰 요소가 된 것 같습니다.​

서울 시내 10억 꼬마빌딩이며 7차선 대로변의 평당 3천만 원대 가격의 꼬마빌딩이라는 점은 투자가치가 높고 향후 시세차익을 바라볼 수 있는 여지가 매우 큽니다.​

서울 시내 보석과 같은 10억 꼬마빌딩 투자 사례였습니다.

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※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.​

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7호선 역세권 20억 리모델링된 신축급 꼬마빌딩

면목동 472-55번지, 20억, 평당 4,781만원

서울 지하철역 도보 1분거리 20억 꼬마빌딩 투자사례

2020년 08월 매매가 된 7호선 사가정역 초역세권 대로변 20억 꼬마빌딩 투자사례입니다.​​

대지면적 40.20평, 연면적 78.02평, 지하1층~지상3층 규모의 20억 꼬마빌딩입니다.​    

7호선 사가정역 2번출구로부터 도보 1분거리의 초역세권에 위치하고 있는 20억 꼬마빌딩 입니다.​

역출구 앞에 있는 면목동 꼬마빌딩은 준주거지역에 위치하고 있습니다.​

20억 꼬마빌딩이지만 지하철역 앞에 위치하고 있는 건물이니만큼 유동인구가 풍부하여 투자가치가 높았습니다.

사가정시장, 병의원, 약국 밀집지역, 아파트 및 주택밀집지역의 항아리상권

면목동 20억 꼬마빌딩은 7호선 사가정역에 위치하고 있습니다.​

7호선을 통한 강남으로 출퇴근하는 직장인들의 주거지역이라 인구밀집도가 높은 지역입니다.​

홈플러스, 사가정시장 등의 편의시설들이 위치하고 있는 지역으로 상권이 항아리에 담겨 있는 물처럼 모이는 위치의 상권 특징을 가지고 있는 지역입니다.​

서울시내의 전통적인 항아리상권이라 코로나 사태로 인한 먹자상권의 공실위험을 줄일 수 있는 대안이라고 생각이 되었습니다.​

사가정역 일대는 주거인구가 밀집되어 있는 지역이고, 최근 사가정 아이파크, 한양수자인사가정파크 등의 신축 아파트들이 속속 지여지고 있는 지역으로 낙후되어 있던 기반시설들이 깔끔하게 정비될 예정입니다.

6차선 대로변에 위치한 20억 꼬마빌딩

사가정역 20억 꼬마빌딩은 6차선 대로변에 위치하고 있고, 용도지역이 준주거지역입니다.​

예비 건물주분들이 많은 답사를 통해 경험하고 계신 사항이지만 20억대 꼬마빌딩들은 다수가 이면부의 좁은 도로변에 위치하고 있는 실정입니다.​

지하철역 도보 1분거리에 위치하고 있고, 6차선 광대로변에 위치하고 있어 광고효과가 높은 20억대 꼬마빌딩은 매우 적습니다.​

적은 대지평수가 아쉬울 수 있지만 역출구 앞에 있는 20억대의 꼬마빌딩은 그만큼 희소하고 투자가치가 높아서 몸값이 높아지고 있는 상황입니다.​

전통적으로 메티컬빌딩이 잘 발달되어 있는 상권의 대로변 꼬마빌딩, 아파트 출입구 앞

주변 여건으로는 사가정시장이라는 오래된 전통시장 앞에 위치하고 있어 시장을 이용하려는 유동인구가 많고​

6차선 대로변에 위치하고 있고, 주거인구가 높은 사가정역의 특성상 대로변으로 약국, 내과, 외과, 안과, 치과, 한의원 등 병원시설이 잘 발달되어 있는 지역입니다.​

넓은 도로변에 위치하고 있어 건물이 차량을 통해서도 잘보이고 도보로 이동시에도 눈에 뛰는 20억 역출구 앞 꼬마빌딩입니다.

건물 내외관이 깔끔하게 리모델링되어 있는 꼬마빌딩

2018년 빨간 벽돌로 되어 있는 오래된 느낌의 건물들을 화이트톤의 모던한 느낌으로 건물 전체를 깔끔하게 리모델링을 한 건물입니다.​

약 78평의 건물면적을 최소 평당 100만원 내외로 리모델링했다고 가정하면 약 7천만원에서 1억원 정도로 건물 리모델링을 한 건물입니다.​

건물이 깔끔하게 리모델링되어 있어 건물을 매입했을때 추가적으로 지출되는 비용이 없고, 건물관리가 잘되어 있는 20억 꼬마빌딩입니다.​

서울 20억대 꼬마빌딩을 매입하시려는 분들은 리모델링을 염두해두고 꼬마빌딩을 살펴보게 되는데 이런 부분을 해결된 20억 꼬마빌딩이였습니다.

사가정역세권 복합개발사업 추진 예정, 면목선 개통

7호선이 지나가고 강남권으로 진입이 수월한 지역인 사가정역 이지만 역주변으로 개발이 더디게 진행된 상태로 주민들의 개발욕구가 높은 지역입니다.​

2019년 11월 입주를 시작한 한양수자인사가정파크 아파트 및 2020년 07월 입주를 한 사가정센트럴아이파크 아파트​ 등 신규 아파트 단지들이 속속 입주를 시작하고 있습니다.​

중랑천 인근이고 홈플러스가 근처에 있어 주거지역으로 인기가 높아지고 있는 지역입니다.​

면목선 개통등으로 상업시설을 더욱 발달시킬 필요성에 의해 홈플러스가 있는 면목유수지에 체육센터와, 청소년이용시설, 공영주차장 설치 등의 역세권 개발계획이 예정되어 있어 지가상승이 예상됩니다.

지하1층~지상3층 규모, 공실위험 매우 적은 20억 꼬마빌딩

지하 1층~지상 3층 규모의 건물 사가정역 꼬마빌딩은 도로면에 접한 토지가 넓은 관계로 광고효과를 필요로 하는 임차인들의 임차문의가 많은 꼬마빌딩입니다.​

건물 전면 길이가 약 12m로 적은 대지면적에 비해 도로면에 접한 부분이 커서 활용도가 높은 20억 꼬마빌딩입니다.​

2018년 리모델링한 깔끔한 건물이라 임차인들의 만족도가 높아 공실위험이 적은 상태였습니다.​

만실시 약 3.6%이상의 높은 수익률을 얻을 수 있는 빌딩이라 많은 예비건물주분들의 관심을 받았습니다.

코너효과를 볼 수 있는 건물로 재임대를 통한 건물가치 상승 가능한 꼬마빌딩

사가정역 20억 꼬마빌딩의 바로 옆에 있는 아람플러스리빙아파트의 출입구와 상가시설 부분이 건축선에 의해 후퇴되어 있는 까닭으로 면목동 꼬마빌딩의 약 2/3정도가 도로면으로 돌출되어 있어 코너건물과 같은 효과를 내고 있습니다.​

대지면적 약 40평, 연면적 78평의 꼬마빌딩이지만 역출구 도보 1분거리의 초역세권 대로변 꼬마빌딩이고, 건물 근처에 버스정류장이 위치하고 있습니다.​

또한 작은 세대수이지만 건물 바로 옆이 아파트 입구인 부분들을 고려해서 프랜차이즈들의 입점을 노릴 수 있다고 생각이 됩니다.​

깔끔한 건물 상태를 고려했을때 프랜차이즈 커피숍 등으로 임차인 재배치를 통해 건물가치를 크게 상승시킬 수 있는 20억 서울 꼬마빌딩이라 투자가치가 높았던 빌딩입니다.​

꼬마빌딩 투자에 있어 입지를 고려한 잘된 투자사례이고 추후 건물가치를 상승시킬 수 있는 20억 꼬마빌딩입니다.​

꼬마빌딩 매입을 고려하시는 분들에게 좋은 사례가 되었으면 좋겠습니다.

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※ #꼬마빌딩 매입 계획이 있으시다면 연락을 주시고 내방 미팅 신청 부탁드립니다.​

※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.​

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※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.​

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30억 메디컬 빌딩, 수익률 5.5% 임대수익용 5층 꼬마빌딩 투자사례 분석

상록구 본오동 904-13번지, 30억 2,500만원, 평당 2,312만원, 수익률 5.5%

수인선 역세권 메디컬 꼬마빌딩 투자사례 상록구 본오동 904-13번지 30억2,500만원, 평당 2,312만원

30억 병원건물, 수익률 5.52% 고수익용 꼬마빌딩 투자사례

2020년 08월 매매가된 30억 메디컬 꼬마빌딩입니다.

수익률이 자그마치 5.5%에 달하는 꼬마빌딩의 투자사례 입니다.

​대지면적 130.86평, 연면적 337.15평, 지하1층~지상5층 규모의 30억 꼬마빌딩입니다.

수인분당선 사리원역 역세권에 위치하고 있는 꼬마빌딩입니다.

3차선 사거리 인근에 위치하고 있어 차량과 유동인구가 많은 위치였습니다.

매매가 이루어질 당시에는 사리원역이 개통준비를 앞두고 있던 시점이였습니다.

수인분당선은 2020년 09월 12일 개통이 되었습니다.

수인분당선은 수도권 전철인 분당선과 수인선의 직결운행 노선입니다.

GTX 예정으로 더욱 교통의 요지가 될 청량리역과 인천역을 양끝으로 하고 직결기점인 수원역에서 1호선과 환승이 되는 노선이라 서울 및 수도권으로의 접근성이 높아지는 지역입니다.

한방요양병원에서 통임차를 하고 있어 건물관리 측면에서 이점을 가지고 있습니다.

수익률 또한 자그마치 5.5%에 달하는 고수익용 30억 꼬마빌딩 투자사례 입니다.

2020년 09월 개통된 수인분당선 사리원역역세권에 위치

30억 메디컬 꼬마빌딩의 위치를 살펴보면 올해 9월 개통이된 사리원역 450m 거리의 역세권에 위치하고 있습니다.

아파트 및 빌라, 다가구 등 주택 밀집지역입니다.

건물 앞으로 본원초등학교가 있어 안정적인 소비층이 확보되어 있는 지역밀착형 상권형성 지역입니다.

생활밀착형 상권이라 음식점, 소매업종이 발달되어 있는 지역입니다.

50대이상 연령대 비율이 높아 병원시설 이용도가 높은 지역으로 병원임차수요가 높은 지역입니다.

30억 꼬마빌딩도 의료시설인 한방요양병원이 입점되어 있고 안정적으로 운영을 하고 있던 상태라 수익용 건물로 추천을 드렸습니다.

횡단보도 사거리 앞, 3차선 도로, 장방향의 네모반듯한 토지형태

본오초등학교 앞 횡단보도가 있는 사거리 앞에 위치하고 있어 차량 및 유동인구가 많은 위치입니다.

본오초등학교로의 통학로라 오고가는 사람들이 많은 위치의 30억 병원 꼬마빌딩입니다.

건물 바로 앞에 위치한 도로도 3차선도로이고 토지형태도 네모반듯한 토지모양입니다.

도로면에 접한 부분도 약 23m로 건물전면이 도로면에 노출이 잘 되어 있어 임차인들이 광고효과를 잘 볼수 있는 위치입니다.

메디컬빌딩 장기임차되어 있는 병원건물, 안정적인 임차인 확보, 임대료 상승여지 높음.

한방병원이 건물 전체를 사용하고 있는 메디컬빌딩이라 안정적인 임차인이 확보되어 있는 30억 꼬마빌딩입니다.

임대료 미납 및 임차인과의 마찰이 적은 병원건물이라 건물주분들의 만족도가 높은 임차인인 병원시설의 30억 꼬마빌딩입니다.​

수익률 5.5%에 달하는 알짜 30억 꼬마빌딩이고, 임차인인 병원이 장기임차를 희망하고 있던 상태였습니다.

​보증금 연장 및 월세 인상이 가능한 여지가 높은 상태고 임차인인 병원이 안정적으로 운영이 되고 있던 상황이라 고수익용 30억 빌딩으로 투자가치가 높았고 매매까지 빠르게 이루어졌습니다.

메디컬 병원건물, 안정성 높은 병원 임차인 확보, 추후 임차인도 병원 예상

2011년 건물이 준공된 이후 2020년까지 계속 병원건물로 사용된 건물입니다.

병원건물의 경우 임차인이 계약 만료 및 임대차 변경등으로 임차인이 나가게 될 경우에도 다음 임차인을 병원으로 받을 수 있는 확률이 매우 높습니다.

병원용 건물인 메디컬빌딩의 특성상 임차인이 병원 영업을 잘하게 되는 경우에도 다른 병원이 들어오고 싶어하는 수요가 높습니다.​

30억 메디컬 꼬마빌딩도 2011년 부터 2020년까지 병원으로서 계속 사용되었고 현재 임차인이 계약이 만료가 되더라도 다음 임차인으로 병원을 유치시킬 수 있다는 판단이 되었습니다.​

안산은 공업도시라 병원수요가 높은 지역이고 병원들이 성업중인 지역이라 30억 꼬마빌딩의 공실위험이 통임대임에도 현저히 낮은 고수익용 꼬마빌딩이였습니다.​

통임대 건물의 장점은 높은 월세 수익을 받을 수 있다는 점이지만, 단점으로 부각되는 단일 임차인이라 공실시 위험부담이 크다는 점을 충분히 상쇄시키는 30억 꼬마빌딩입니다.​

장점이 많은 30억 꼬마빌딩이라 빠르게 매매가 이루어졌고 결단력 빠르게 매입이 이루어졌습니다.

※ 위의 글과 관련하여 문의가 있으시거나 궁금한 사항이 있으시면 아래 전화번호와 채팅방으로 문의주세요!!!​

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※ #꼬마빌딩 매입 계획이 있으시다면 연락을 주시고 내방 미팅 신청 부탁드립니다.​

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※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.​

※ 시장조사, 입지선정, 상권분석, 예산계획, 법적검토, 수익성분성, 위험관리, 개발계획 및 회수 계획까지 다양한 관점으로 부동산 구입을 위한 결정을 함께 고민해 드리겠습니다.​

※성공적인 건물주가 되기 위한 첫걸음에 함께 연구하고 함께 하겠습니다.