매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일 변경, 1가구 1부택 비과세 혜택 받기
매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일 변경, 1가구 1부택 비과세 혜택 받기
2022년 12월 20일 1세대 1주택 비과세 관련한 기재부의 유권해석이 나왔습니다.
그동안 주택을 매입해서 신축하기 위해 준비하시던 투자자분들에게는 중요한 변경사항입니다.
앞전에 얘기드렸던 주택을 매입후 잔금전 용도변경하는 사례가 2022.10.21. 이후부터 잔금일 기준으로 변경되는 사항의 후속조치의 성격에 가까운 내용이라 예상을 했던 분들도 많으셨을거라고 생각됩니다.
결론부터 빠르게 말씀드리자면 2022.12.20. 이후부터 매매계약 체결후 잔금일 이전에 주택 멸실하게 되면 매도자가 1세대 1주택자인 경우 비과세혜택을 받지 못하게됩니다.
주택규제로 매도자와 매수자간의 융통성을 발휘해서 매도자의 비과세 혜택과 매수자의 취득세 과세를 피해갈 수 있었던 방법이 사라졌습니다.
매매계약 당시 주택이었으나 잔금일 이전에 주택을 멸실한 경우 2022.12.20 이후 매매계약을 체결한 경우 토지의 양도로 보아 비과세가 적용되지 않습니다.[기재부 재산세제과]
2022.10.21. 기제부가 유권해석을 통해 매매계약 당시 주택었으나 잔금일(양도일) 전에 주택을 상가로 용도변경 한 경우 2022.10.21. 이후 계약 체결분부터는 잔금일을 기준으로 1시대 1주택의 비과세 적용을 받도록 유권해석했습니다.
그동안은 매수자가 다주택자 또는 법인인 경우, 주택의 매수 계약 당시에 특약에 따라 매도인과 협의하여 잔금일 이전에 주택을 용도변경하거나 멸실하여 취특일(잔금일)에는 주택을 용도변경하여 상가로 취득하거나, 멸실하여 토지상태로 취득하게 되어 토지 또는 상가분 취득세율 4.6%(취득세 4%, 지방교육세와 농특세 포함 4.6%)가 적용되었습니다.
매도자는 계약일을 양도일로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었고, 매수자도 취득세율 4.6%로 취득세 중과 없이 투자를 할 수 있었습니다.
2022.10.21. 이후 주택에서 상가로의 용도변경시 잔금일을 양도일로 보아 매도자가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하게 되었고 2022.12.20. 이후부터는 주택을 멸실하여 토지상태로 거래하는 경우에도 잔금일을 양도일로 보아 매도자의 1세대 1주택 비과세 헤택을 받지 못하게 될것 같습니다.
2022.12.20. 이후 주택을 취득하여 신축 및 리모델링을 통한 밸류업을 하려는 매수자와 매도자의 전략 방향??
2022.12.20. 이후 주택 또는 건물을 취득하려는 매수자의 경우는 큰틀에서는 종전과 같은 입장이라고 생각됩니다.
잔금시 주택이 없는 전층 근린생활시설로 취득 또는 토지상태로 취득하여 취득세 중과없이 단일세율 4.6%로 취득하려고 할 것입니다.
건물, 주택, 토지의 취득시 위의 조건을 만족하는 부동산에 대해서만 투자를 진행하면 될 것입니다.
다만, 기존에 선택할수 있었던 용도변경이 가능했거나 멸실이 가능했던 주택을 포한한 부동산이 투자목록에서 빠지게 되므로 좀더 신중한 선택이 요구되는 상황입니다.
좋은 입지와 투자성이 높은 경우(저렴한 경우)에는 취득세 중과에도 불구하고 매입하여 용도변경 또는 멸실후 신축을 통해 투자성과를 낼 수 있겠으나 앞으로는 취득세가 중과되는 주택의 경우에는 매수자들의 선호도가 떨어질 것으로 생각됩니다.
매수자의 경우 여러 고민없이 2022.12.20. 이후 2023년 부터는 용도변경, 멸실등의 고민하는 부분 없이 단순히 입지와 투자성에 촛점을 맞추는 투자방향을 맞추어야 할 것 같습니다.
매도자의 경우는 1세대 1주택자와 다주택자 또는 법인의 경우 매도전략을 달리해야 될 것 같습니다.
비과세 혜택을 받지 못하는 다주택자와 법인의 경우에는 단독주택, 상가주택, 토지 등 주택이 있는 건물 또는 토지의 매도시 매수자와 협의하여 세금부담이 없는 선에서 기존과 동일하게 용도변경과 멸실등을 통한 매도전략을 세울 수 있을것 같습니다.
매수자의 선택의 폭이 좁아지는 상황이라 매수자가 취득세 중과가 안되는 다주택자와 법인의 건물 및 토지에 대해서는 선호도가 높아질 것으로 예상됩니다.
1세대 1주택 비과세 혜택을 받아야되는 매도자의 경우에는 향후 고민이 많아질 것으로 생각됩니다.
기존 주택상태로 매입이 가능한 매수자를 선택해야 될 것 같습니다. 무주택자 등으로 한정된 매수자에게 매각이 가능해질 수 있어 매각시기와 매각조건이 나빠질 경우를 대비해야될 것 같습니다.
꼭 매각을 해야되는 경우라면 매수자의 취득세 중과에 대한 부분을 상계할 수 있는 다소의 손해가 발생 할 수 있을 것으로 예상이 됩니다.
빌딩투자자들에게 금리인상과 주택규제, 신축 및 리모델링 비용 증가등 여러가지 조건에서 많은 것들이 변화하는 상황의 변곡점에 도달한 것 같습니다.
변화하는 시장상황에 맞추어 성공적인 투자성과를 이루시기를 바랍니다.