"지상 7층에 엘리베이터까지 넣었는데..." 강남 건물주가 '원가'에 던진 사연 (개포동 1231-5)

🏢 "지상 7층에 엘리베이터까지 넣었는데..." 강남 건물주가 '원가'에 던진 사연 (개포동 1231-5)

작성일: 2026년 1월 23일 (금) | 강남 꼬마빌딩 투자 분석

안녕하세요! 대한민국 빌딩 투자의 기준, '빌딩의 정석'입니다.

모든 강남 건물주가 웃으면서 건물을 팔까요? 때로는 피치 못할 사정으로 '본전' 혹은 '손절'을 감수하는 경우도 있습니다.
오늘 소개할 개포동 건물은 스펙만 보면 완벽합니다. 희소성 있는 지상 7층 규모에 엘리베이터까지 설치된 알짜 건물이거든요.

하지만 전 주인은 5년 동안 공들인 이 건물을 사실상 '원가'에 넘겼습니다. 매수자에게는 로또와도 같았던 이번 거래의 내막을 분석해 드립니다. 👇

📑 개포동 빌딩 매각 리포트 (Contents)

1. [팩트] 5년 보유, 남은 게 없다?
2. [가치] 2종 일반주거지역에 '7층'의 기적
3. [분석] 리모델링 비용 빼면 '본전 치기'
4. 빌딩의 정석: 완성된 건물을 잡아라

1. 💰 5년 보유, 남은 게 없다?

2020년에 매입해 2025년에 매각한 이 건물의 장부를 열어보겠습니다.

구분	2020년 7월 (매입)	2025년 7월 (매각)
매매가	53억 원	61억 9,792만 원
평당가	6,092만 원	7,114만 원
표면 차익	+ 약 9억 원

2. 🏢 2종 일반주거지역에 '7층'의 기적

이 건물의 진가는 '층수'에 있습니다. 보통 제2종일반주거지역은 용적률 제한으로 4~5층 건물이 일반적입니다.

• 용적률 이득: 1991년에 지어진 이 건물은 지상 7층 규모입니다. 지금 다시 지으려 해도 절대 이 층수가 나오지 않는 '보너스 면적'을 가진 셈입니다.
• 엘리베이터: 전 주인은 여기에 큰 비용을 들여 엘리베이터까지 설치했습니다. 건물의 가치를 최상으로 끌어올린 상태였죠.

3. ⚖️ 리모델링 비용 빼면 '본전 치기'

표면적으로는 9억 원의 차익이 있어 보입니다. 하지만 계산기를 두드려보면 상황은 다릅니다.

• 각종 비용: 취득세(약 2.4억), 엘리베이터 설치 및 리모델링 비용(수억 원 추정), 5년 동안의 대출 이자를 합산해보세요.
• 결론: 전 주인은 사실상 원가 수준에 건물을 넘긴 것입니다. 고금리 부담을 이기지 못했거나, 급한 현금 유동성 확보가 필요했을 것으로 추측됩니다.

4. 🏢 빌딩의 정석: 완성된 건물을 잡아라

이번 거래의 진정한 승자는 '매수자'입니다.
리모델링의 수고로움과 공사비 인상 리스크를 피하고, 7층짜리 엘리베이터 건물을 2020년~2021년 시세에 매입했기 때문입니다.

누군가의 손절은 누군가에게 최고의 매수 타이밍이 됩니다.
지금 시장에 숨어 있는 '완성형 저평가 매물', '빌딩의 정석'이 찾아드리겠습니다.

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