빌딩의정석

신촌 먹자상권, 수익용 꼬마빌딩 투자사례

창천동 52-65번지 39억, 평당 5,925만원 매매되었습니다.

신촌 먹자상권 30억 꼬마빌딩, 은행감정가와 동일한 급매 꼬마빌딩 투자사례

2020년 08월 매매가된 30억 신촌 대학가 먹자상권 꼬마빌딩입니다. 수익률이 3.5%에 달하는 꼬마빌딩의 투자사례 입니다.​

대지면적 65.82평, 연면적 184.13평, 지하1층~지상5층 규모의 30억 꼬마빌딩입니다.​

서울시내 대학상권중 최상위에 위치하고 있는 신촌 먹자상권에 위치한 30억 꼬마빌딩입니다.​

2호선 신촌역 390m, 도보 5분거리의 역세권에 위치하고 있는 수익용 꼬마빌딩입니다.​

가장 큰 투자포인트는 유동인구와 상권이 잘 발달되어 있는 신촌 대학가 먹자상권의 30억 꼬마빌딩이며, 은행감정가격과 동일한​

금액으로 매각을 진행했던 급매 꼬마빌딩이라 많은 투자자분들의 관심을 받았습니다.

신촌현대백화점, 연예인 싸이빌딩, 신촉 먹자상권으로 유동인구 풍부한 대학가 상권 꼬마빌딩

2호선 신촌역, 현대백화점 도보 5분거리에 위치하고 있는 신촌 대학가 먹자상권의 30억 꼬마빌딩입니다.​

신촌 상권은 연세로와, 신촌명물거리, 신촌먹자상권, 신촌이대거리 등 워낙 유명한 서울 메인상권 중 하나입니다.​

연세대학교, 이화여자대학교, 서강대학교, 홍익대학교 등 대학교 4곳이 인접해 있는 상권입니다.​

홍대상권의 확장, 연세대, 이화여자대학교 송도캠퍼스로 신입생을 입교 시켰던 상황등이 맛물려 주춤한 모습을 보였던 신촌상권이였습니다.​

최근 '응답하라 1988' 등 레트로한 감성과 서대문구의 도시재생사업 및 대학생 창업지원등의 정책으로 점차 활성화가 되고 있습니다.​

아현뉴타운의 신규 아파트들이 속속 입주를 시작했고 아현고가 철거등고 맞물려 낙후되고 오래된 이미지를 탈피하려고 하고 있는 지역입니다.​

신촌로 대로변으로는 종로학원이 본원을 옮겼고 신규 입주 주거인구가 증가함에 따라 신흥 학원가로 발전하고 있습니다.​

최근 현대백화점 옆 KFC 입점 빌딩을 '가수 싸이'가 매입을 해서 화제가 되었습니다.

대학가 먹자상권 4m 코너빌딩으로 가시성, 접근성 높음

신촌 대학가 먹자상권내 4m*4m 코너 도로에 위치하고 있는 창천동 30억 꼬마빌딩입니다.​

유동인구가 풍부하며 대학생 및 직장인들의 회식장소 및 약속장소로 이용이 활발한 신촌 먹자상권입니다.​

진출입이 유리한 코너건물이라 가시성과 접근성이 높아 1층 상권이 활발한 지역이며 권리금 형성되어 있는 지역입니다.

신촌 30억 먹자상권으로 월세 1,020만원 이상 임대수익률 3.5% 이상의 꼬마빌딩

코로나 여파와 매도 및 리모델링을 하려는 매도인의 의향이 맞물려 임차인들을 내보내고 있던 상황이였습니다.​

30억 꼬마빌딩이고 기존 임대료 및 임대료 현실화했을시 인근 임대료를 조사하여 가능한 금액은 보증금 약 2억1천만원,​ 월세 1,020만원, 관리비 60만원 이상으로 책정가능한 상황이라고 판단되었습니다.​

연수익률 3.51% 이상 수익창출이 가능한 30억 꼬마빌딩이였습니다.​

전층 근생시설로 되어 있었고 은행감정가와 매매가격이 차이가 거의 없는 상황이라 대출을 활용한 레버리지투자에 적합한 신촌​ 대학가 꼬마빌딩이였습니다.​

지하1층~지상5층 규모의 대학가 꼬마빌딩이라 리모델링을 통한 건물가치상승이 가능한 30억 꼬마빌딩이었습니다.​

건물을 매입한 투자자분도 서울 상권이 안정적인 대학가 상권인 신촌상권의 꼬마빌딩을 적적한 시기와 금액으로 매입을 한 상황이라매우 훌륭한 투자를 한 상황입니다.​

매입후 미래가 더욱 기대되는 신촌 대학가 먹자상권 30억 꼬마빌딩 투자사례 였습니다.

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※ 연락 주시고 내방해 주시면 다양한 부동산 정보를 안내해드리고 #건물매입 대한 도움을 드리고 있습니다.​

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※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.​

※ 다양한 경험과 신뢰를 바탕으로 건물주가 되는 그날까지 함께 고민하겠습니다.

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4호선 수유역, 강북구청, 강북구청 먹자상권, 수유먹자상권 코너빌딩

수유동 174-1번지, 62억, 평당 4,363만원 매매되었습니다.

수유리 먹자상권 준주거지역 142평, 평당 4,000만원대 수익용 꼬마빌딩

2019년 05월 거래가된 수유동 174-1번지 청송빌딩 투자사례입니다.​

대지면적 142.11평, 연면적 381.95평 지하1층~지상3층 건물입니다.​

수유역 300m 거리 대로변에 위치하고 있는 코너건물입니다.​

수유리먹자상권에 이어지는 위치에 있어 유동인구가 풍부하며 배후세대 풍부한 지역의 꼬마빌딩이였습니다

강북구청, 수유리먹자상권, 강북권의 대표적인 먹자상권

4호선 수유역상권은 강북구청이 있는 강북구청 먹자상권과 이어지는 상권인 수유리 먹자상권으로 상권이 확장되는 지역입니다.​

지역내 상주하는 주거인구수가 높은 지역으로 배후세대가 풍부한 지역으로 지역내 상권발달이 잘되어 있는 수유동은 강북구의 대표적인 먹자상권입니다.​

대로변에는 대형오피스 빌딩들이 위치하고 있어 직장인 유동인구가 많고 주거밀집지역으로 학교 및 관공서 시장상권이 잘 발달되어 있고 소비력이 높은 지역입니다.

6차선 대로변 준주거지역, 버스정류장 앞 코너건물

수유동 코너빌딩은 6차선 대로변에 위치하고 있어 광고효과 높고 가시성이 훌륭합니다.​

건물 앞 버스정류장이 위치하고 있어 건물 앞을 이용하는 이용객들이 수가 많았고 건물 후면으로 음식점들 골목으로 24시간 연중무휴의 상권입니다.

강북종합시장 재정비사업, 노후화된 주거시설 개선사업 진해중인 지역으로 지가상승 여지 높음

노후화된 강북종합시장이 재정비사업을 진행하게 되어 신축이 예정되어 있었습니다.​

2021년 상반기 예정으로 지하3층~지상15층 규모로 공동주택과 상업시설을 신축 예정이 되어 있는 상태로 노후화된 건물들이 다수 신축 및 재건축이 이루어지고 있는 지역입니다.​

낙후되어 있던 주변환경이 새롭게 바뀌고 있는 지역이며 기존 상주인구에 더불에 신규 주거인구수요가 집중될 예정되어 있어 지가상승 기회가 큰 상태로 투자가치가 높다고 판단되었습니다.

수유동 일대의 SK D&D의 기업형 민간임대주택 개발이 예정되어 있는 지역으로 인근 노후화되어 있는 건물들이 개발압력을 받고 있는 지역입니다.

1층 상가 5개, 프랜차이즈, 음식점, 악세사리점 등 우량임차인 다수

버스정류장이 앞에 있는 6차선 대로변에 위치하고 있고 도로면에 접한 토지 및 건물 면적이 넓은 건물 특징상 1층 임차인들이 5개로 1층 상가시설 개수가 많은 특징을 가지고 있는 임대수익용 꼬마빌딩이였습니다.​

지하1층~지상3층 규모의 건물로 전층 근생시설로 구성되어 있고 다양한 임차인들로 인해 공실위험을 분산시킬 수 있다는 장점이 있었습니다.

준주거지역에 위치하고 있는 건물이라 추후 400%로 건물 신축이 가능하며 전면이 넓은 현재의 건물특성상 다수 임차인들을 재임대 및 재배치를 하여 임대료 상승을 계획할 수 있는 건물이라 많은 분들에게 추천을 드렸었습니다.​

건물 규모상 지하1층~지상3층 규모로 다소 아쉬운 부분이 있지만 1층 상가시설 대부분이 프랜차이즈 및 음식점, 악세사리점 등으로 안정적인 우량임차인이라는 점도 임대수익용 건물로서 추천드렸던 상황입니다.

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마곡지구, 9호선 역 출구 앞 50억 꼬마빌딩 투자 사례

가양동 131-4번지, 50억 2,350만 원, 5,110만 원 매매되었습니다.

마곡지구, 9호선 양천향교역 역출구 앞 대로변 50억 꼬마빌딩

2020년 06월 거래가 완료된 가양동 131-4번지 투자 사례입니다.​

대지면적 98.31평, 연면적 157.15평 지하 1층~지상 3층 건물입니다.​

9호선 양천향교역 역 출구 앞에 위치하고 있는 초역세권 꼬마빌딩이었습니다.​

매매가격 50억 2,350만 원, 평당 5,110만 원으로 매우 저렴한 가격으로 매각이 완료되었습니다

마곡지구, R&D센터, CJ제일제당 연구소 부지 개발, 복합업무시설 개발사업

가양동 50억 꼬마빌딩은 마곡지구 내 위치하고 있습니다.​

마곡지구는 신규 일자리 창출과 직장인 및 인구 유입이 예상되는 지역이라 투자자들의 관심이 높은 지역입니다.​

마곡지구는 마곡역~마곡나루역~양천향교역~발산역의 4곳의 지하철역에서 접근 가능하며 5호선, 9호선, 공항철도 노선을 이용할 수 있는 지역입니다.​

50억 가양동 꼬마빌딩의 경우 9호선 양천향교역 역 출구 바로 앞 대로변에 위치하고 있습니다.​

또한 마곡지구 개발과 CJ제일제당 연구소 부지 맞은편에 위치하고 있어 위치적 장점이 매우 큰 꼬마빌딩이었습니다.

양천향교역 5번 출구 앞 코너빌딩, 준공업지역, 건폐율 60%, 용적률 400% 신축가능

9호선 역 출구 바로 앞에 위치하고 있고 건물 전면도로가 7차선 도로라 광고효과 높고 차량 및 대중교통 이용 접근성이 높은 위치입니다.​

용도지역은 준공업지역으로 건폐율 60%, 용적률 400%로 신축 가능한 지역이라 신축에 따른 건물 가치 상승이 가능한 지역입니다.​

약 지상 7층 정도로 건물을 신축 가능했으며, 역 출구 앞 대로변 건물이라 추후 병원 등의 메디컬빌딩 및 사옥용 건물로 신축을 추천을 드렸습니다.​

또한 토지형상이 전면도로에 접한 토지면적이 긴 장방형 토지이기 때문에 1층 활용도가 높은 토지였습니다.

전층 근생시설 꼬마빌딩, 시세차익 및 신축용 꼬마빌딩, 평단가 저렴, 가격경쟁력 높음

임차 구성은 지하 1층~지상 3층까지 음식점, 노래방, 사무실 등의 근생시설로 임차 구성되어 있었습니다.​

임대료는 장기간 임차되어 있던 임차인들이라 임대료 수준은 다소 아쉬운 수준이었습니다.​

서울시내 역 출구 건물을 매매가격 50억, 평당 5천만 원대에 매입을 할 수 있었기 때문에 수익률보다는 시세차익 및 추후 신축을 목적으로 접근하시길 권유 드렸습니다.​

현재 서울시내 역 출구 앞 건물 평 단가와 이면 도로 건물의 평 단가 수준을 고려했을 때 매우 저렴한 가격으로 매각을 진행했던 상황이었습니다.

매매사례보다 저렴한 평단가, 평당 5천만원, 역출구 대로변 코너빌딩

인근 매매 사례를 비교했을 때에도 바로 옆 건물인 가양동 131-3번지가 19. 03월 평당 6,092만 원에 거래가 되었기 때문에 가양동 50억 꼬마빌딩인 가양동 131-4번지 건물의 가격이 매우 저렴한 상태였습니다.

대형개발호재지역, 마곡지구, CJ제일제당 연구소 부지 복합단지 개발예정, R&D센터 건립

가양동 50억 꼬마빌딩의 맞은편에 위치한 CJ제일제당 연구소 부지가 올 초 매각이 완료되었고 2025년 강남 코엑스와 같은 복합문화쇼핑센터 건설 계획이 발표되어 있던 상황이었습니다.

한창 개발이 진행 중인 마곡지구와 CJ제일제당 연구소 부지의 개발이 완료되는3~5년 후에는 주변 환경이 크게 바뀌어 있을 가양동 50억 꼬마빌딩이었습니다.​

꼬마빌딩 투자의 경우 수익률도 매우 중요한 사항이지만 부동산 투자의 제1원칙은 입지에 대한 투자이고 시세차익이 수반되어야 된다고 생각됩니다.

가양동 50억 꼬마빌딩의 투자자는 현재보다는 미래에 대한 확신과 신축을 염두에 두고 가양동 꼬마빌딩에 대해 접근했고 계약을 체결하여 성공적인 꼬마빌딩 투자를 이끌어냈습니다

꼬마빌딩을 매입하고자 하는 투자자들의 수요가 많이 늘어난 상황입니다.​

꼬마빌딩을 매입하고자 하는 매수자분들을 다수 만나고 투자를 돕고 있지만 꼬마빌딩 매입에 성공하시는 분들은 경쟁자들이 다수 있다는 상황을 잘 인식하고 깊이 있게 분석하고 빠르게 결정을 내리시는 분들입니다.

꼬마빌딩을 매입하고자 노력하고 검토하시는 과정이 길어지면 그만큼 기회비용을 읽고 성공적인 투자가 되기 쉽지 않게 됩니다.​

좋은 건물이 자신의 차례에 왔을 때 선택을 할 수 있는 결단력이 필요합니다.​

현재의 상태와 미래 가치 중 어느 쪽을 선택하실 수 있는지 고민을 해보셔야 좋은 건물을 선택할 수 있을 것 같습니다.

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3호선 압구정역 역세권 논현동  꼬마빌딩 투자 사례

논현동 65-2, 56.5억, 평당 7,931만 원 매매되었습니다.

신사~위례선 신설역인 을지병원 사거리 역(가칭) 초역세권 지역 50억 꼬마빌딩

현재는 3호선 압구정역, 신사역 역세권에 위치하고 있지만 역과의 거리가 도보 7분 이상 떨어져 있는 상태입니다.

​

그러나 신사~위례성 경전철이 개통 예정이고 을지병원 사거리 역(가칭)으로 경전철 역이 개통되면 약 154m, 도보 1분 거리의

초역세권으로 바뀌는 위치의 꼬마빌딩입니다.

​

강남구 건물들 중 기존 역 출구 역세권 건물들과 비교하면 초역세권으로 탈바꿈되는 논현동 건물의 가치를 미루어 상상할 수 있습니다.

​

이 부분에 대하여 매수자분들에게 설명드렸고, 검토하셨던 분들도 현재가치보다는 미래가치에 우선을 두고 검토를 진행했었습니다.

도산대로 이면, 12m 도로 폭의 교통 접근성이 우수한 도로 여건의 꼬마빌딩

도로 여건도 12m 도로 폭으로 차량 진출입이 편리한 도로 여건을 가지고 있습니다. 또한 도산 대로 이면에 위치하고 있어 매수자

분들이 선호하는 지역입니다.

​

강남구 꼬마빌딩 투자자분들이 많이 염두에 두시고 좋아하시는 지역으로 도산 대로, 강남 대로, 테헤란로 지역 이면의 꼬마빌딩들

을 눈여겨보고 있다는 점에서 매수자분들의 눈길을 사로잡았던 꼬마빌딩입니다.

중소형 사무실 밀집 지역 내 주차시설이 잘 구비되어 있는 꼬마빌딩

소개해드린 논현동 건물은 도산 대로 이면 을지병원 사거리 인근에 위치하고 있으며 지역 내 중소형 사무실 밀집 지역으로 사무실

수요가 높은 지역입니다.

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사무실 임대 시 중요한 점인 차량 이용자들의 주차 문제입니다. 건물 내 주차가 가능하며 건물 바로 옆에 유료주차장이 있어

사무실 이용객과 사무실 상주 인원에게 주차시설을 제공해 줄 수 있다는 장점이 있는 꼬마빌딩입니다.

매매 사례 대비 저렴한 가격으로 매각

주변 매매 사례를 분석해보아도 매각되는 건물이 주변 매매시세 대비하여 저렴한 가격으로 매각을 진행했습니다.

도산 대로 이면 부 평당 7,931만 원에 거래가 성사되었고 매매금액 56억 5천만 원으로 인근 매매 사례와 총 매매가격에서

이점이 있었습니다.

도산대로 이면부 유명 인사 투자 유망지역으로 매수자 매입 희망 우선순위 지역

매매가 된 아치 빌딩 인근으로 소설가 조정래, 앙드레김 사옥이 위치하고 있고, 대기업 및 중견기업 CEO들 소유의 건물들이 다수

있는 지역입니다.

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향후 발전 가능성이 높은 지역이고 유명 인사들과 기업가, 의사분들의 매입 수요가 높은 지역입니다.

리모델링을 통한 재임대 시 수익률 대폭 향상 가능하여 건물 가치 상승이 가능한 꼬마빌딩

현재 상태에서는 건물관리에 큰 신경을 못 쓰고 있었던 상태였습니다.

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리모델링을 통한 주변 시세에 맞게 재임대 시 4% 후반대의 안정적인 임차 구성이 가능한 꼬마빌딩이었습니다.

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추후 신사~위례성 개통을 통한 초역세권 지역으로 변모될 시 추가 지가 상승과 임대료 인상이 가능한 상태라 투자가치가 높은

상태이며, 건물 밸류 없이 가능한 건물이라 매수자분들에게 많은 추천을 드렸습니다.

용적률 크게 이득을 본 상태로 현재 건축법상 건축된 건물들에 비해 면적 이득을 본 상태의 꼬마빌딩입니다.

2종 일반주거지역의 건물임에도 종 세분 화전에 지어진 건물이라 3종 일반주거지역 건축면적만 큰 건물이 이미 지어져있는

꼬마빌딩이었습니다.

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건축면적이 약 47.24평 이득을 본 상태의 건물이라 이득을 본 면적만큼 임대료를 받을 수 있는 건물이라 건물 가치가 높은 건물

이었습니다.

​

많은 꼬마빌딩 중에서 리모델링 효과를 가장 크게 볼 수 있는 건물들이 종세분화 전에 지어져 용적률 이득을 본 건물들입니다.

​

매수자분들께도 이점을 잘 인지하고 건물 구입을 신경 써야 되는 부분이라 자주 설명드렸고 이득을 보는 점에 대해 구체적인

수치로 표현해 드렸던 부분입니다.

​

향후 건물 매입을 고려하시는 분들이라면 용적률 이득을 본 건물과 건폐율 이득을 본 건물에 대해서는 한 번쯤 다시 보는 여유가

필요합니다.

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