서울시 종로구 경운동 96-21번지 건물의 투자분석 입니다.
인사동, 삼청동, 안국역 초역세권 대로변 50억 꼬마빌딩 투자사례
경운동 96-21번지, 57억, 평당 1억 142만 원 매매되었습니다.
2020년 07월 거래가 완료된 경운동 96-21번지 투자 사례입니다.
대지면적 56.20평, 연면적 224.56평 지하 1층~지상 5층 건물입니다.
안국역 역출구 바로 앞에 위치하고 있는 일반 상업지역50억 꼬마빌딩이라 많은 분들에게 추천을 드렸던 건물입니다.
57억에 거래가 되었고, 토지 평단가는 1억 142만 원으로 거래가 되었습니다.
앞에서 여러 번 언급했지만 서울시내 역 출구 건물을 매입할 수 있는 기회가 있다면 꼬마빌딩 투자시에 가장 눈여겨봐야 할 점이라고 생각됩니다.
종로구 경운동은 익숙하지 않은 행정동입니다.
3호선 안국역 바로 앞쪽 종로경찰서와 일본대사관 사이의 지역입니다.
인사동 초입이라 유동인구가 풍부한 지역입니다.
서울지방국세청, 종로구청, 종로경찰서, 일본대사관, 헌법 대사관 등 관공서가 다수 위치하고 있습니다.
또한 조계사, 인사동 거리, 덕성여자대학교 등이 위치하고 있는 지역입니다.
종로 50억 꼬마빌딩은 양옆으로 대형건물이 있고, 종로경찰서 등 유동인구를 밀집시킬 수 있는 건물들 사이에 있는 건물입니다.
율곡로 6차선 대로변에 위치하고 있어 개방감 높고 광고효과 높은 꼬마빌딩입니다.
서울시 50억대 꼬마빌딩 중 가장 잠재력이 풍부한 건물이라고 판단이 되었던 건물입니다.
지하 1층~지상 5층 규모의 서울 50억 꼬마빌딩으로 전층 음식점, 사무실 등으로 임대 구성되어 있었습니다.
건물주가 건물 내 병원을 운영하고 있던 상황이고 오래된 임차인들이 대부분인 상황이었습니다.
기존 건물주가 임대료는 적극적으로 인상하지 않고 오랫동안 유지하고 있던 상태라 현재 임대료는 아쉬운 부분이 이었습니다.
종로, 중구 등 구도심의 오래된 건물들의 경우 현재 건축법상 허용되지 않는 면적으로 건물이 지어져 있는옥석 같은 건물들이 많습니다.
종로 50억 꼬마빌딩도 건폐율 80.44%로 현행 일반 상업지역 건폐율 60% 대비, 20.44% 이득을 본 건물입니다.
면적으로 환산 시 약 11.48평만큼 지상층 건축면적에 이득을 본 건물입니다.
11.48평씩 지상층 5개 층이 지어진 건물이라 약 57.4평 이득이 있었습니다.
임대료 측면에서는 57.4평만큼 월세를 더 벌 수 있는 기회가 있는 건물입니다.
꼬마빌딩의 임대료 분포를 분석할 때 1층 임대료를 높게 산정할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.
1층 면적이 다른 건물들에 비해 크다는 것은 향후에도 건물 가치를 상승시킬 수 있는 기초가 되는 요소입니다.
건폐율이 높은 건물들은 투자가치가 높습니다.
건물 바로 맞은편으로는 대한항공이 소유하고 있던 송현동 부지입니다.
호텔로 추진 중에 있던 대규모 부지이지만 한진그룹의 유휴자산 매각이 계획되어 있던 상태입니다.
서울시는 이부지를 공원화 사업을 계획화고 추진하고 있는 상황입니다
서울시내 공급되는 공원지역의 경우 주변 건물 가치를 크게 상승시킬 수 있는 요소입니다.
일례로 성수동의 서울숲과, 연남동의 경의선 철길공원(연트럴 파크)의 사례를 생각했을 때공원 조성으로 인한 종로 50억 꼬마빌딩의 자산가치 상승이 대폭발 할 것으로 예상이 되었습니다.
또한 건물 바로 맞은편은 구 풍문여고였던 곳으로 풍문여고가 이전 후 서울 공예박물관이 지어지고 있는 공간입니다.
2020년 10월 개관을 목표로 하고 있는 상황으로 기존 경복궁, 창경궁, 종묘 등의 고궁 및 박물관이 있어 관광객 수요가 높은 상태입니다.
서울공예박물관이 완공이 되면 새로운 명소로 각광을 받게 될 상황이라 더욱 많은 유동인구 밀집이 가능할 것으로 판단되고 있었습니다.
3호선 안국역 역 출구 앞 대로변 꼬마빌딩으로 양옆으로 대형 오피스빌딩이 위치하고 있는 꼬마빌딩이라 리모델링 및 임차인 재배치 등을 통해 커피숍, 디저트 카페, 병원시설 등으로의 변경을 권해드렸습니다.
대형 개발호재가 다수 존재하고 있고 상주 직장인 수요와 관광객 등이 붐비는 지역이라 프랜차이즈 임차수요가 높은 지역이라 건물 가치 상승을 위한 건물 리모델링으로 건물 가치를 크게 상승시킬 수 있는 종로 50억 꼬마빌딩이었습니다.
종로 50억 꼬마빌딩은 단독개발이 가능한 일반 상업지역 꼬마빌딩으로 신축시 건폐율 60%, 용적률 600% 최대 높이 50m 이하, 최대 개발규모 1,760㎡ 개발이 가능한 꼬마빌딩입니다.
상업지역의 경우 단독개발이 안되면 옆 건물과 같이 공동개발을 해야 되는 상황에 마주치게 됩니다.
노후건물이지만 건물 신축에 자유로운 종로 50억 꼬마빌딩이라 추후 신축까지도 염두를 두고 투자를 한 상황이었습니다.
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