빌딩의정석

서울시 강남구 청담동 62-12번지 건물의 투자사례에 대해 알아보겠습니다.

청담동 50억 전체 근생시설 꼬마빌딩 투자 사례

청담동 62-12번지, 54억, 평당 1억, 295만 원 매매되었습니다.

토지거래허가구역, 청담동 올근생 50억 꼬마빌딩​

대지면적 52.45평, 연면적 99.06평 지하 1층~지상 4층 건물입니다.​

강남구 특히 청담동 50억 전체 근생시설인 꼬마빌딩이라 희소가치가 높았습니다.​

또한 토지거래허가구역으로 지정되기 전에 매수자분이 과감히 투자를 결정한 점에서 눈여겨볼 투자 사례입니다.

도산대로 이면, 청담동 고급상권, 유명인사, 연예인 투자지역, 지드래곤, 장우혁, 정용하 등 청담사거리와 영동대교 남단 교차로 인근에 위치하고 있습니다.​

도산 대로와 영동 대로를 이용할 수 있어 차량 이용 시 접근성이 우수한 위치입니다.​

청담동 명품거리, 청담동 한류스타거리 등 고급 상권인 청담동의 50억 꼬마빌딩으로 투자가치가 높았습니다.​

청담공원 및 프리마호텔 이면은 고급 주택단지들이 형성되어 있어 임차 구성을 다양하게 할 수 있다는 장점이 있는 지역입니다.​

부티크, 개인 PT 숍, 웨딩숍, 스튜디오, 이자카야, 고급 일식 전문점, 디저트 카페, 엔터테인먼트 회사 등이 성업 중에 있는 상권입니다.​

지하철 이용 접근성은 떨어지지만 차량 이용 접근성이 우수하고 강남 강북 접근성이 우수한 지역이라 투자가치가 높고 꼬마빌딩 수요가 높은 지역입니다.

또한 지드래곤 및 HOT의 장우혁 건물 등 연예인들이 빌딩을 매입하고 있는 지역입니다.

청담사거리, 도산대로, 청담로, 영동대교를 통한 접근성 우수한 위치

건물 앞으로 왕복 6차선의 도로와 영천영화 등이 성업 중인 먹자 상권에 위치하고 있습니다.​

건물 모양이 네모반듯한 형태에 가깝고 도로면에 접한 부분이 길쭉하여 1층 및 건물 전면이 넓게 건축되어 있다는 장점이 있는 청담동 50억 꼬마빌딩입니다

청담동 50억, 올근생 꼬마빌딩, 스튜디오, 필라테스, 테일러숍 입점 강남 50억 꼬마빌딩

청담동 50억 꼬마빌딩은 지하 1층~지상 4층 규모의 건물로 스튜디오, 필라테스, 테일러 숍 등의 깔끔하고 고급스러운 임차인들로 임차 구성되어 있었습니다.

임차료 수준은 다소 아쉬운 부분이 있었지만 강남 50억 대, 청담동 지역의 전층 근생 빌딩을 매입할 수 있는 기회가 희소한 상황이었습니다.

7.10 대책이 예견되고 있던 시점으로 청담동이 토지거래허가구역으로 지정되기 이전에 매입할 수 있었습니다.

기회비용 등을 고려시 강남 50억 꼬마빌딩을 매입한 투자자분은 성공적인 빌딩 투자를 하셨다고 판단됩니다.

영동대로 복합환승센터, GTX, 현대차그룹 GBC, 잠실 MICE 사업 등 대규모 개발호재 진행 중

2004년 신축된 건물로 건물 관리에 큰 어려움이 없었고 제3종 일반주거지역 용적률 250%에 못 미치게 건물을 지은 상태라 용적률 약 100% 정도를 추가 증축을 할 수 있다고 판단이 되었습니다.

향후 신축 및 증축 시 지상층 건물면적 약 131평 가능했습니다.

영동 대로 복합환승센터가 예정되어 있고, GTX 개발, GBC 개발, 잠실 MICE 사업 등 대규모 개발호재들이 계획 및 진행 중에 있는 상황으로 투자가치 높은 강남구 청담동 50억 꼬마빌딩 투자 사례였습니다.

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※ 연락 주시고 내방해 주시면 다양한 부동산 정보를 안내해드리고 #건물매입 대한 도움을 드리고 있습니다.​

※ #꼬마빌딩 매입 계획이 있으시다면 연락을 주시고 내방 미팅 신청 부탁드립니다.​

※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.​

※ 다양한 경험과 신뢰를 바탕으로 건물주가 되는 그날까지 함께 고민하겠습니다.

※ 데이터를 기반으로 한 프로그램 분석을 통한 확실하고 안정적인 #부동산 구입 분석 제공하고 있습니다.​

※ 매입부터 매각까지 원스톱 #빌딩 매니지먼트를 제공하며 다양한 사례 분석을 통해 고객만족도를 높이고 있습니다.​

※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.​

※ 시장조사, 입지선정, 상권분석, 예산계획, 법적검토, 수익성분성, 위험관리, 개발계획 및 회수 계획까지 다양한 관점으로 부동산 구입을 위한 결정을 함께 고민해 드리겠습니다.​

※성공적인 건물주가 되기 위한 첫걸음에 함께 연구하고 함께 하겠습니다.

서울시 서초구 잠원동 21-1번지 건물의 투자사례에 대해 알아 보겠습니다.

신사역, 신분당선, 신사위례선, 간장게장 골목, 가로수길, 세로수길, 강남 100억 코너빌딩

서초구 잠원동 21-1, 125억, 평당 1억1,763만원 매매되었습니다.

신사역 4번출구, 41m 초역세권 코너 신축부지, 신분당선, 신사위례선 호재지역

2020년 07월 매매가 된 서초구 잠원동 21-1번지, 강남 100억 코너빌딩입니다.

대지면적 106.27평, 연면적 302.03평 지하1층~지상5층 규모의 강남 100억 빌딩입니다.

잠원동 건물은 3호선 신사역 4번 출구로 부터 41m 떨어진 거리에 위치하고 있는 초역세권 코너빌딩입니다.

역출구 바로 앞에 위치하고 있는 코너빌딩이 평당 1억1천만원선에서 거래가 되었습니다. 강남권 및 강북권에서도 역출구 앞 건물들은 대부분이 평당 1억선에서 거래가 되고 있는 실정입니다.

신사역 100억 빌딩의 투자사례는 건물년식은 1984년 건물로 준공년도가 오래되었지만 부동산 투자란 좋은 위치의 토지에 대한 투자라는 오래된 격언을 보여주는 투자사례라고 생각됩니다.

신분당선, 신사위례선 개통 등 광역교통망 확충이 예정되어 있는 신사역 초역세권 빌딩을 매입할 수 있는 좋은 투자기회였기에 매수자분은 투자를 결정하고 계약까지 이루어졌다고 판단됩니다.

3호선 신사역, 신분당선, 신사위례선 개통 예정지역

강남 역세권 100억 빌딩은 가로수길, 세로수길 등으로 유동인구가 많은 지하철역인 신사역 4번출구 바로 앞에 위치하고 있습니다.

신사역은 3호선 및 신분당선, 신사위례선 등이 개통예정되어 있습니다.

잠원동 100억 빌딩은 강남대로, 도산대로 이면에 위치하고 있어 차량이용을 통한 접근성도 편한 위치의 코너빌딩입니다.

경부고속도로 지하화 호재지역으로 가로수길, 세로수길이 확장되고 있는 지역이며, 프로간장게장으로 유명한 신사동 간장게장골목 초입으로 24시간 연중무휴 유동인구가 바글바글한 상권에 위치하고 있었습니다.

신분당선, 신사위례선이 개통이 되면 신사역은 기존의 3호선과 함께 3개의 노선이 연결되는 교통의 요지가 될 예정입니다.

신분당선과 신사위례선 개통지역은 강남권에 신규도입되는 광역교통망이라 예비건물주분들과 투자자분들이 항상 관심을 가지는 지역 입니다.

10m*8m 코너, 강남대로 이면, 도산대로 이면, 도로면에 접한 부분이 넓은 토지형태

강남 100억 코너빌딩은 강남대로에서 2칸 떨어진 위치이며, 도산대로에서도 2개의 건물 바로 뒤의 코너에 위치하고 있습니다.

건물앞 도로상황도 10m*8m 코너 도로로 차량진출입이 수월하며 넓은 도로라 건물 가시성도 높은 도로상태였습니다.

도로면에 접한 부분도 넓은 코너건물이라 1층 활용도와 광고효과가 높고, 상층부 또한 광고효과가 높았 공실위험이 적다고 판단되었습니다.

다만, 건물 년식이 오래된 건물이라 건물 내외관을 리모델링하거나 과괌하게 신축을 하는것이 더욱 좋아보였습니다.

신축에 유리한 대지면적 106평의 제3종일반주거지역 건물이라 건축면적 50평씩으로 신축해서 건폐율 50%, 용적률 250% 신축시 건물가치가 크게 향상될것으로 판단되었습니다.

신축을 위한 명도진행, 장기임차인들로 임차되어 있어 명도협의를 통한 수월한 명도가능

지하1층~지상5층 건물인 강남 100억 역출구 앞 꼬마빌딩인 잠원동 21-1번지 건물은 전층이 근생시설로 구성되어 있는 상태라 은행권 대출을 통한 대출활용에 유리했습니다.

또한 오래된 준공년도로 매도자분도 건물을 짓길 원하시는 매수자분과의 거래를 위해 일부층을 명도해둔 상태였습니다.

대부분의 임차인이 장기임차인들로 되어 있어 매입후 명도협의를 통해 명도를 원만하게 진행할 수 있다고 판단되었습니다.

명도 후 기존 건물을 활용한 리모델링을 통한 부가가치 창출 방안이 고려사항이라고 판단되었습니다.

또다른 방안으로 건물 앞 잠원동 19-11번지 대원빌딩과 처럼 신축을 통한 건물 밸류업도 가능한 상태였습니다.

좋은 위치의 건물들은 활용방안이 무궁무진한 까닭에 어떤 방안을 통해 건물가치를 높일 수 있는지가 고민이 될 것 같습니다.

상권은 신사동 간장게장골목의 초입이니 만큰 24시간 연중무휴로 운영이 되는 상권이며 건물 노출이 잘 되는 코너 건물인 까닭으로 우량임차인을 선별해서 임차 시킬 수 있는 좋은 강남 100억 코너빌딩이였습니다.

또한, 역출구 앞 건물을 평당 1억1천만원 정도의 저평가된 가격으로 매입을 할 수 있었고, 전층 근생시설건물이라 은행권 대출을 최대한 활용하는 레버리지 투자가 용이했다는 점에서도 잠원동 100억 꼬마빌딩의 투자사례는 훌륭한 강남빌딩투자라고 생각됩니다.

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※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.​

※ 시장조사, 입지선정, 상권분석, 예산계획, 법적검토, 수익성분성, 위험관리, 개발계획 및 회수 계획까지 다양한 관점으로 부동산 구입을 위한 결정을 함께 고민해 드리겠습니다.​

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서울시 종로구 경운동 96-21번지 건물의 투자분석  입니다.

인사동, 삼청동, 안국역 초역세권 대로변 50억 꼬마빌딩 투자사례

경운동 96-21번지, 57억, 평당 1억 142만 원 매매되었습니다.

2020년 07월 거래가 완료된 경운동 96-21번지 투자 사례입니다.​

대지면적 56.20평, 연면적 224.56평 지하 1층~지상 5층 건물입니다.​

안국역 역출구 바로 앞에 위치하고 있는 일반 상업지역50억 꼬마빌딩이라 많은 분들에게 추천을 드렸던 건물입니다.​

57억에 거래가 되었고, 토지 평단가는 1억 142만 원으로 거래가 되었습니다.​

앞에서 여러 번 언급했지만 서울시내 역 출구 건물을 매입할 수 있는 기회가 있다면 꼬마빌딩 투자시에 가장 눈여겨봐야 할 점이라고 생각됩니다.

종로구 경운동은 익숙하지 않은 행정동입니다.

3호선 안국역 바로 앞쪽 종로경찰서와 일본대사관 사이의 지역입니다.​

인사동 초입이라 유동인구가 풍부한 지역입니다.​

서울지방국세청, 종로구청, 종로경찰서, 일본대사관, 헌법 대사관 등 관공서가 다수 위치하고 있습니다.​

또한 조계사, 인사동 거리, 덕성여자대학교 등이 위치하고 있는 지역입니다.

종로 50억 꼬마빌딩은 양옆으로 대형건물이 있고, 종로경찰서 등 유동인구를 밀집시킬 수 있는 건물들 사이에 있는 건물입니다.​

율곡로 6차선 대로변에 위치하고 있어 개방감 높고 광고효과 높은 꼬마빌딩입니다.​

서울시 50억대 꼬마빌딩 중 가장 잠재력이 풍부한 건물이라고 판단이 되었던 건물입니다.​

지하 1층~지상 5층 규모의 서울 50억 꼬마빌딩으로 전층 음식점, 사무실 등으로 임대 구성되어 있었습니다.​

건물주가 건물 내 병원을 운영하고 있던 상황이고 오래된 임차인들이 대부분인 상황이었습니다.​

기존 건물주가 임대료는 적극적으로 인상하지 않고 오랫동안 유지하고 있던 상태라 현재 임대료는 아쉬운 부분이 이었습니다.

종로, 중구 등 구도심의 오래된 건물들의 경우 현재 건축법상 허용되지 않는 면적으로 건물이 지어져 있는옥석 같은 건물들이 많습니다.​

종로 50억 꼬마빌딩도 건폐율 80.44%로 현행 일반 상업지역 건폐율 60% 대비, 20.44% 이득을 본 건물입니다.​

면적으로 환산 시 약 11.48평만큼 지상층 건축면적에 이득을 본 건물입니다.​

11.48평씩 지상층 5개 층이 지어진 건물이라 약 57.4평 이득이 있었습니다.​

임대료 측면에서는 57.4평만큼 월세를 더 벌 수 있는 기회가 있는 건물입니다.​

꼬마빌딩의 임대료 분포를 분석할 때 1층 임대료를 높게 산정할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.​

1층 면적이 다른 건물들에 비해 크다는 것은  향후에도 건물 가치를 상승시킬 수 있는 기초가 되는 요소입니다.​

건폐율이 높은 건물들은 투자가치가 높습니다.

건물 바로 맞은편으로는 대한항공이 소유하고 있던 송현동 부지입니다.​

호텔로 추진 중에 있던 대규모 부지이지만 한진그룹의 유휴자산 매각이 계획되어 있던 상태입니다.​

서울시는 이부지를 공원화 사업을 계획화고 추진하고 있는 상황입니다​

서울시내 공급되는 공원지역의 경우 주변 건물 가치를 크게 상승시킬 수 있는 요소입니다.​

일례로 성수동의 서울숲과, 연남동의 경의선 철길공원(연트럴 파크)의 사례를 생각했을 때공원 조성으로 인한 종로 50억 꼬마빌딩의 자산가치 상승이 대폭발 할 것으로 예상이 되었습니다.

또한 건물 바로 맞은편은 구 풍문여고였던 곳으로 풍문여고가 이전 후 서울 공예박물관이 지어지고 있는 공간입니다.

2020년 10월 개관을 목표로 하고 있는 상황으로 기존 경복궁, 창경궁, 종묘 등의 고궁 및 박물관이 있어 관광객 수요가 높은 상태입니다.​

서울공예박물관이 완공이 되면 새로운 명소로 각광을 받게 될 상황이라 더욱 많은 유동인구 밀집이 가능할 것으로 판단되고 있었습니다.

3호선 안국역 역 출구 앞 대로변 꼬마빌딩으로 양옆으로 대형 오피스빌딩이 위치하고 있는 꼬마빌딩이라 리모델링 및 임차인 재배치 등을 통해 커피숍, 디저트 카페, 병원시설 등으로의 변경을 권해드렸습니다.​

대형 개발호재가 다수 존재하고 있고 상주 직장인 수요와 관광객 등이 붐비는 지역이라 프랜차이즈 임차수요가 높은 지역이라 건물 가치 상승을 위한 건물 리모델링으로 건물 가치를 크게 상승시킬 수 있는 종로 50억 꼬마빌딩이었습니다.

종로 50억 꼬마빌딩은 단독개발이 가능한 일반 상업지역 꼬마빌딩으로​ 신축시 건폐율 60%, 용적률 600% 최대 높이 50m 이하, 최대 개발규모 1,760㎡ 개발이 가능한 꼬마빌딩입니다.​

상업지역의 경우 단독개발이 안되면 옆 건물과 같이 공동개발을 해야 되는 상황에 마주치게 됩니다.​

노후건물이지만 건물 신축에 자유로운 종로 50억 꼬마빌딩이라 추후 신축까지도 염두를 두고 투자를 한 상황이었습니다.

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※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.​

※ 시장조사, 입지선정, 상권분석, 예산계획, 법적검토, 수익성분성, 위험관리, 개발계획 및 회수 계획까지 다양한 관점으로 부동산 구입을 위한 결정을 함께 고민해 드리겠습니다.​

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30억 메디컬 빌딩, 수익률 5.5% 임대수익용 5층 꼬마빌딩 투자사례 분석

상록구 본오동 904-13번지, 30억 2,500만원, 평당 2,312만원, 수익률 5.5%

수인선 역세권 메디컬 꼬마빌딩 투자사례 상록구 본오동 904-13번지 30억2,500만원, 평당 2,312만원

30억 병원건물, 수익률 5.52% 고수익용 꼬마빌딩 투자사례

2020년 08월 매매가된 30억 메디컬 꼬마빌딩입니다.

수익률이 자그마치 5.5%에 달하는 꼬마빌딩의 투자사례 입니다.

​대지면적 130.86평, 연면적 337.15평, 지하1층~지상5층 규모의 30억 꼬마빌딩입니다.

수인분당선 사리원역 역세권에 위치하고 있는 꼬마빌딩입니다.

3차선 사거리 인근에 위치하고 있어 차량과 유동인구가 많은 위치였습니다.

매매가 이루어질 당시에는 사리원역이 개통준비를 앞두고 있던 시점이였습니다.

수인분당선은 2020년 09월 12일 개통이 되었습니다.

수인분당선은 수도권 전철인 분당선과 수인선의 직결운행 노선입니다.

GTX 예정으로 더욱 교통의 요지가 될 청량리역과 인천역을 양끝으로 하고 직결기점인 수원역에서 1호선과 환승이 되는 노선이라 서울 및 수도권으로의 접근성이 높아지는 지역입니다.

한방요양병원에서 통임차를 하고 있어 건물관리 측면에서 이점을 가지고 있습니다.

수익률 또한 자그마치 5.5%에 달하는 고수익용 30억 꼬마빌딩 투자사례 입니다.

2020년 09월 개통된 수인분당선 사리원역역세권에 위치

30억 메디컬 꼬마빌딩의 위치를 살펴보면 올해 9월 개통이된 사리원역 450m 거리의 역세권에 위치하고 있습니다.

아파트 및 빌라, 다가구 등 주택 밀집지역입니다.

건물 앞으로 본원초등학교가 있어 안정적인 소비층이 확보되어 있는 지역밀착형 상권형성 지역입니다.

생활밀착형 상권이라 음식점, 소매업종이 발달되어 있는 지역입니다.

50대이상 연령대 비율이 높아 병원시설 이용도가 높은 지역으로 병원임차수요가 높은 지역입니다.

30억 꼬마빌딩도 의료시설인 한방요양병원이 입점되어 있고 안정적으로 운영을 하고 있던 상태라 수익용 건물로 추천을 드렸습니다.

횡단보도 사거리 앞, 3차선 도로, 장방향의 네모반듯한 토지형태

본오초등학교 앞 횡단보도가 있는 사거리 앞에 위치하고 있어 차량 및 유동인구가 많은 위치입니다.

본오초등학교로의 통학로라 오고가는 사람들이 많은 위치의 30억 병원 꼬마빌딩입니다.

건물 바로 앞에 위치한 도로도 3차선도로이고 토지형태도 네모반듯한 토지모양입니다.

도로면에 접한 부분도 약 23m로 건물전면이 도로면에 노출이 잘 되어 있어 임차인들이 광고효과를 잘 볼수 있는 위치입니다.

메디컬빌딩 장기임차되어 있는 병원건물, 안정적인 임차인 확보, 임대료 상승여지 높음.

한방병원이 건물 전체를 사용하고 있는 메디컬빌딩이라 안정적인 임차인이 확보되어 있는 30억 꼬마빌딩입니다.

임대료 미납 및 임차인과의 마찰이 적은 병원건물이라 건물주분들의 만족도가 높은 임차인인 병원시설의 30억 꼬마빌딩입니다.​

수익률 5.5%에 달하는 알짜 30억 꼬마빌딩이고, 임차인인 병원이 장기임차를 희망하고 있던 상태였습니다.

​보증금 연장 및 월세 인상이 가능한 여지가 높은 상태고 임차인인 병원이 안정적으로 운영이 되고 있던 상황이라 고수익용 30억 빌딩으로 투자가치가 높았고 매매까지 빠르게 이루어졌습니다.

메디컬 병원건물, 안정성 높은 병원 임차인 확보, 추후 임차인도 병원 예상

2011년 건물이 준공된 이후 2020년까지 계속 병원건물로 사용된 건물입니다.

병원건물의 경우 임차인이 계약 만료 및 임대차 변경등으로 임차인이 나가게 될 경우에도 다음 임차인을 병원으로 받을 수 있는 확률이 매우 높습니다.

병원용 건물인 메디컬빌딩의 특성상 임차인이 병원 영업을 잘하게 되는 경우에도 다른 병원이 들어오고 싶어하는 수요가 높습니다.​

30억 메디컬 꼬마빌딩도 2011년 부터 2020년까지 병원으로서 계속 사용되었고 현재 임차인이 계약이 만료가 되더라도 다음 임차인으로 병원을 유치시킬 수 있다는 판단이 되었습니다.​

안산은 공업도시라 병원수요가 높은 지역이고 병원들이 성업중인 지역이라 30억 꼬마빌딩의 공실위험이 통임대임에도 현저히 낮은 고수익용 꼬마빌딩이였습니다.​

통임대 건물의 장점은 높은 월세 수익을 받을 수 있다는 점이지만, 단점으로 부각되는 단일 임차인이라 공실시 위험부담이 크다는 점을 충분히 상쇄시키는 30억 꼬마빌딩입니다.​

장점이 많은 30억 꼬마빌딩이라 빠르게 매매가 이루어졌고 결단력 빠르게 매입이 이루어졌습니다.

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