왕십리역 초역세권 109억 꼬마빌딩 분석: 도선동 먹자상권 황금 입지 투자 가치 (ft. 왕십리 곱창골목, 일반상업지역)
서울 동북부의 핵심 교통 거점이자 젊음과 활기가 넘치는 상권으로 유명한 왕십리역 일대는 최근 몇 년간 꾸준히 부동산 가치가 상승하고 있는 지역입니다. 특히 도선동 먹자상권, 그중에서도 왕십리 곱창골목은 독특한 분위기와 맛집들로 인해 늘 많은 유동인구로 북적입니다. 이러한 왕십리 곱창골목의 황금 입지에 위치한 한 꼬마빌딩이 100억 원대에 거래되었다는 소식은 많은 부동산 투자자들의 이목을 집중시키고 있습니다. 10년 만에 35억 원이라는 상당한 시세 차익을 기록한 이번 거래는 왕십리역 초역세권 먹자상권의 투자 매력을 여실히 보여줍니다. 오늘은 이 거래 사례를 통해 성동구 왕십리역 도선동 먹자상권 꼬마빌딩이 가진 투자 가치와 입지적 장점, 그리고 일반상업지역 건물의 활용 가능성을 심층적으로 분석해 보겠습니다.
성동구 도선동 144번지, 109억 원에 거래되다
이번에 살펴볼 건물은 성동구 도선동 144번지에 위치하며, 2025년 2월에 109억 원에 매매가 이루어진 꼬마빌딩입니다. 이 건물은 약 10년 전인 2015년 3월에 74억 원에 거래되었던 건물입니다.
거래 건물의 주요 특징 및 입지 분석:
- 왕십리역 초역세권 도선동 먹자상권 중심: 지하철 2호선, 5호선, 경의중앙선, 수인분당선 등 4개 노선이 교차하는 왕십리역에서 도보 거리에 위치한 명실상부한 초역세권 건물입니다. 여러 노선이 만나는 쿼드러플 역세권의 이점은 압도적인 대중교통 이용 편의성을 자랑하며 수많은 유동인구를 끌어들여 도선동 먹자상권 활성화에 크게 기여합니다. 먹자상권의 중심에 자리 잡아 상업 시설로서 최고의 입지를 갖추고 있습니다.
- 왕십리 곱창골목 황금 입지: 특히 왕십리 곱창골목 내에 위치하여 곱창을 즐기려는 젊은 층과 직장인, 관광객들의 발길이 끊이지 않습니다. 특정 먹거리 상권의 중심이라는 점은 해당 업종의 임차 수요를 안정적으로 확보하고 풍부한 유동인구를 배후 수요로 확보하는 데 유리합니다. 맛집들이 밀집해 있어 상권의 매력이 높습니다.
- 일반상업지역: 해당 건물은 '일반상업지역'에 속해 있습니다. 일반상업지역은 상업 및 업무 기능 중심으로 개발되는 지역으로, 건폐율 및 용적률이 높아 고밀도 개발이 가능합니다. 이는 대지 면적(106.39평) 대비 연면적(652.64평)이 넓어 용적률을 효율적으로 활용하여 건축되었음을 알 수 있으며, 다양한 용도로 공간을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.
- 100억 원대 투자: 109억 원이라는 매매 가격은 왕십리역 초역세권 먹자상권 중심이라는 입지적 가치와 건물 규모(지하 2층~지상 9층, 연면적 652.64평)를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다. 서울 핵심 역세권 상권 건물 투자를 고려하는 투자자들에게 매력적인 투자 대상입니다.
- 8m x 4m 코너 도로 조건: 8m 및 4m 도로에 접한 코너 건물로, 가시성과 접근성이 양호합니다. 대로변은 아니지만, 먹자상권 내에서 코너에 위치하여 건물의 노출도를 높이고 방문객의 접근 편의성을 높입니다.
- 건축물 현황: 지하 2층부터 지상 9층 규모의 건물로, 1997년 8월에 준공되었습니다. 준공된 지 약 28년이 경과한 건물로, 연식은 있지만 꾸준한 관리를 통해 건물의 상품성을 유지하고 임대 수익을 창출하고 있었습니다.
10년 만에 35억 원 시세 차익, 왕십리 투자의 힘
이 건물이 10년이라는 기간 동안 35억 원이라는 상당한 시세 차익을 기록할 수 있었던 배경에는 왕십리역 초역세권 도선동 먹자상권이라는 독보적인 황금 입지와 함께 왕십리 지역의 꾸준한 성장 및 가치 상승이 작용한 결과입니다.
투자 수익 분석:
- 2015년 3월 거래가: 74억 원 (평당 약 6,981만 원)
- 2025년 2월 거래가: 109억 원 (평당 약 1억 245만 원)
- 보유 기간: 약 9년 11개월 (약 9.91년)
- 총 매각 차익: 약 35억 원 (단순 매각 차익)
- 연평균 매각 차익: 약 3억 5,320만 원 (단순 매각 차익)
- 월평균 수익: 약 2,943만 원 (단순 매각 차익)
10년이라는 기간 동안 건물 가격이 35억 원, 즉 47% 이상 상승했습니다. 평당 가격 또한 10년 만에 6천만 원대 후반에서 1억 원대 초반으로 크게 뛰었습니다. 이 계산은 단순 매각 차익만을 분석한 것으로, 보유 기간 동안의 임대 수익, 건물 관리 비용, 세금 등은 포함되지 않았습니다. 임대 수익까지 포함한다면 실제 투자 수익률은 훨씬 높을 것입니다. 꾸준히 자산 가치가 상승했다는 점은 왕십리역 먹자상권 건물의 장기 투자 매력을 시사합니다.
일반상업지역의 높은 활용 가능성
일반상업지역에 위치한 이 건물은 다양한 용도로 활용할 수 있는 유연성을 가집니다.
- 다양한 업종 입점: 상가, 사무실, 병의원, 학원, 엔터테인먼트 시설, 게스트하우스 등 왕십리 먹자상권의 특성에 맞는 다양한 업종의 임차인을 유치할 수 있습니다. 특히 젊은 유동인구가 많은 지역 특성을 고려하여 식음료, 패션, 뷰티 관련 업종이 유리할 수 있습니다.
- 문화 및 상업 복합 공간: 왕십리 먹자상권의 활기찬 분위기를 살려 단순히 임대 공간을 넘어 문화와 상업이 어우러진 복합 공간으로 활용하는 것도 매력적인 선택지입니다.
- 높은 임대 수익 잠재력: 일반상업지역은 주거 지역에 비해 높은 임대료를 책정할 수 있어 임대 수익 잠재력이 높습니다. 다양한 용도로 활용 가능한 유연성은 임차인 구성 및 공실 위험 관리에도 유리합니다.
왕십리 곱창골목 및 도선동 먹자상권의 특징
왕십리 곱창골목을 포함한 도선동 먹자상권은 다음과 같은 특징을 가집니다.
- 젊음과 활기: 주변 대학생, 직장인, 그리고 엔터테인먼트 시설 방문객들로 인해 젊고 활기찬 분위기가 특징입니다.
- 맛집 중심 상권: 곱창골목을 필두로 다양한 종류의 맛집들이 밀집해 있어 '먹으러 오는' 유동인구가 풍부합니다.
- 교통 편의성: 왕십리역이라는 뛰어난 교통망은 넓은 지역에서 유동인구를 끌어들이는 요인입니다.
- 주변 인프라: 영화관, 쇼핑몰 등 다양한 상업 및 문화 시설이 잘 갖춰져 있어 원스톱으로 소비 활동이 가능한 상권입니다.
향후 투자 전망 및 주의사항
성동구 왕십리역 도선동 먹자상권 꼬마빌딩 투자는 왕십리역 초역세권 입지, 도선동 먹자상권의 활기, 그리고 일반상업지역의 높은 활용 가능성을 바탕으로 안정적인 임대 수익과 함께 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 매력적인 선택지입니다. 10년 만에 35억 원 시세 차익을 기록한 과거 사례는 이러한 잠재력을 보여줍니다.
하지만 투자 시에는 다음과 같은 점을 신중하게 고려해야 합니다.
- 건물 노후도 및 리모델링/재건축 가능성: 1997년 준공 건물로, 향후 건물 노후도에 따른 대규모 수리 또는 리모델링/재건축 필요성이 발생할 수 있습니다. 관련 비용과 일반상업지역 건축 규제 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 상권 트렌드 변화: 먹자상권은 트렌드 변화가 비교적 빠른 편입니다. 특정 메뉴나 업종의 인기가 빠르게 시들 수 있으므로, 변화하는 트렌드를 읽고 유연하게 대응할 수 있는 전략이 필요합니다.
- 임대 현황 및 공실 위험: 현재 임대 상태 (임대율, 임대 기간, 임대료 수준), 임차인의 안정성, 그리고 잠재적인 공실 위험 등을 면밀히 분석해야 합니다.
- 시장 변동성: 부동산 시장은 금리 변동, 경기 상황 등 외부 요인에 영향을 받을 수 있습니다. 투자 시 시장 상황에 대한 신중한 판단이 필요합니다.
- 전문가의 조언: 100억 원대 고가 건물 투자는 복잡하고 위험 요소가 있을 수 있습니다. 신뢰할 수 있는 부동산 전문가의 도움을 받아 철저한 분석과 신중한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.거래 내용 상세 분석※ 거래내용
- 소재지: 성동구 도선동 144번지
- 지하철역: 왕십리역 (2호선, 5호선, 경의중앙선, 수인분당선 환승역)
- 거래일: 2025년 02월
- 매매가격: 109억 원
- 토지가격 (평당): 1억 245만 원
- 대지면적: 106.39평(351.7㎡)
- 건물면적 (연면적): 652.64평(2157.49㎡)
- 용도지역: 일반상업지역
- 층수: 지하2층~지상9층
- 도로조건: 8m*4m 코너
- 준공년도: 1997.08.01
- 공시지가: 약 3944만원 (평당)
- 공시지가 대비 토지가격: 약 2.60배
- 거래가: 74억 원 (평당 6981만 원)
- 총 매각차익: 35억 원
- 연간 매각차익: 3억 5000만 원
- 월간 수익: 2917만 원 (단순 매각차익 분석)
- 왕십리역 초역세권 (쿼드러플)
- 도선동 먹자상권 중심
- 왕십리 곱창골목 내
- 109억 거래
- 대지 106.39평, 연면적 652.64평
- 일반상업지역
- 지하 2층~지상 9층 규모
- 8m*4m 코너
- 10년 만에 35억 시세 차익
- 왕십리 먹자상권 꼬마빌딩 투자는 활기찬 상권의 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익과 함께 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 매력적인 선택지입니다. 다만, 건물의 물리적 상태 및 개발 가능성, 상권 트렌드 변화의 빠른 속도, 그리고 시장 변동성 등 위험 요소를 신중하게 분석하고 전문가의 조언을 통해 현명한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
※ 상기 내용은 국토교통부 실거래신고 및 당사 거래확인 사실을 참고한 사항입니다. 부동산 투자를 위한 참고용으로 가격변동 및 신고내용변경이 있을 수 있음을 참고해주세요.
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