동대문역 충신시장 23억 꼬마빌딩 분석: 꽃시장 & 봉제 특화거리 숨겨진 가치는? (ft. 8층 건물, 5년 3억 수익)
서울 도심의 동대문은 패션 및 봉제 산업의 중심지이자 활기찬 상권으로 오랜 역사를 자랑하는 지역입니다. 특히 동대문역 인근 충신시장은 의류, 원단, 봉제 관련 업종과 더불어 꽃시장까지 자리 잡은 독특한 특화거리입니다. 이러한 충신시장에 위치한 한 꼬마빌딩이 최근 23억 원대에 거래되었다는 소식은 많은 부동산 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 오늘은 동대문역 충신시장 꼬마빌딩 거래 사례를 통해, 특화된 상권의 투자 가치와 소형 빌딩 투자 전략을 심층적으로 분석해 보겠습니다.
종로구 충신동 179-17번지, 23억 원에 거래되다
이번에 살펴볼 건물은 종로구 충신동 179-17번지에 위치하며, 2025년 2월에 23억 원에 매매가 이루어졌습니다.
거래 건물의 주요 특징 및 입지 분석:
- 동대문역 인근 충신시장 입지: 지하철 1호선, 4호선 동대문역과 인접한 충신시장에 위치해 있습니다. 동대문역은 서울 도심의 주요 교통 요지이며, 동대문시장과 연결되어 유동인구가 매우 풍부합니다. 충신시장은 동대문 상권과 연계된 의류 봉제 관련 업종이 밀집해 있으며, 꽃시장 또한 자리 잡고 있어 독특한 분위기를 형성합니다.
- 꽃시장 및 의류 봉제 특화거리: 충신동 일대는 특히 꽃 도매 시장과 의류 원단/봉제 관련 사무실, 공장들이 밀집한 특화거리입니다. 이러한 지역 특성은 관련 업종의 임대 수요가 꾸준하다는 장점이 있습니다.
- 8층 규모의 소형 빌딩: 대지 면적이 약 28.19평(약 93.2㎡)으로 매우 작은 토지임에도 불구하고 지하 1층부터 지상 7층까지, 총 8층 규모로 건축되었습니다. 작은 토지에 높게 지어진 건물은 해당 지역에서 보기 드물어 희소성을 가질 수 있습니다. 연면적은 114.68평(약 379.11㎡)입니다.
- 일반상업지역: 해당 건물은 '일반상업지역'에 속해 있습니다. 일반상업지역은 상업 및 업무 기능 중심으로 개발되는 지역으로, 건폐율 및 용적률이 높아 고밀도 개발이 가능합니다. 작은 대지 면적에 8층까지 건축된 것은 일반상업지역 용적률을 활용한 결과입니다.
- 건축물 현황: 2018년 3월에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 준공된 지 약 7년이 경과했지만, 노후 건물에 비해 유지 보수 부담이 적고 임차인 선호도가 높다는 장점이 있습니다.
- 도로 조건: 8m 도로에 접해 있습니다. 충신시장 내에서 8m 도로는 비교적 넓은 도로에 해당하며, 차량 및 보행자 접근성이 양호한 편입니다.
5년 만에 3억 시세차익, 수익률 분석의 필요성
이 건물이 5년이라는 기간 동안 3억 원의 시세 차익을 기록했지만, 투자 수익률을 객관적으로 평가하기 위해서는 단순 매각 차익 외 다른 요인들을 고려해야 합니다.
투자 수익 분석:
- 2020년 6월 거래가: 20억 원 (평당 약 7,143만 원)
- 2025년 2월 거래가: 23억 원 (평당 약 8,158만 원)
- 보유 기간: 약 4년 8개월 (약 4.66년)
- 총 매각 차익: 약 3억 원 (단순 매각 차익)
- 연평균 매각 차익: 약 6,437만 원 (단순 매각 차익)
- 월평균 수익: 약 536만 원 (단순 매각 차익)
5년이라는 기간 동안 건물 가격이 3억 원 상승했으며, 평당 가격은 약 7,143만 원에서 8,158만 원으로 약 14% 상승했습니다. 연평균으로 계산하면 약 2.8%의 상승률입니다. 이 계산은 단순 매각 차익만을 분석한 것으로, 보유 기간 동안의 임대 수익, 건물 관리 비용, 세금 (취득세, 보유세, 양도소득세), 그리고 거래 시 발생한 중개 수수료 등 부대 비용은 포함되지 않았습니다. 이러한 부대 비용과 시간 가치를 고려했을 때, 단순 시세 차익만을 놓고 보면 투자 수익률이 높다고 평가하기는 어려울 수 있습니다. 객관적인 투자 가치 평가는 임대 수익, 비용 등을 모두 포함한 종합적인 수익률 분석을 통해 이루어져야 합니다.
충신시장, 의류 봉제 사무실 밀집 지역의 특징과 투자 시 고려 사항
충신시장 인근 의류 봉제 사무실 밀집 지역은 동대문시장과 연계된 특화된 상권으로서 다음과 같은 특징과 투자 시 고려사항을 가집니다.
- 안정적인 임대 수요 (특정 업종): 동대문 패션 산업과 연계된 의류, 봉제, 원단 관련 기업 및 사무실의 임대 수요가 꾸준합니다. 꽃시장과 관련된 임대 수요도 기대할 수 있습니다. 특정 업종에 대한 안정적인 임대 수요는 장점입니다.
- 작은 전용 면적 및 임차 구성의 어려움: 작은 토지에 8층으로 높게 지어진 건물은 각 층의 전용 면적이 상대적으로 작을 수 있습니다. 이는 대규모 임차인 유치나 다양한 업종의 임차인 구성을 어렵게 만드는 단점이 될 수 있습니다. 소규모 사무실이나 작업실 형태의 임차 수요가 주를 이룰 수 있습니다.
- 광고 효과 및 사옥 활용: 대로변에 준하는 8m 도로에 접해 있고 8층 규모로 눈에 잘 띄어 광고 효과가 있습니다. 이는 특정 기업의 사옥으로 활용하기에 적합할 수 있습니다.
- 임대 수익률 예측: 작은 전용 면적 임대에 따른 낮은 임대료 수준이나 임차인 구성의 어려움 등으로 인해 투자금 대비 임대 수익률이 기대보다 낮을 수 있습니다. 공실 위험 등도 면밀히 분석해야 합니다.
향후 투자 전망 및 주의사항
충신시장 인근은 동대문시장의 배후 상권으로서 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다. 하지만 다음과 같은 점을 고려하여 신중하게 투자해야 합니다.
- 지역 상권 변화: 동대문 상권 자체의 변화나 의류 봉제 산업의 변화가 충신시장 상권에 영향을 미칠 수 있습니다. 빠르게 변화하는 트렌드를 읽는 안목이 필요합니다.
- 개발 호재: 동대문역 일대나 충신시장 주변에 지역 가치를 높일 수 있는 개발 호재가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 건물 상태 및 리모델링 필요성: 2018년 준공으로 비교적 신축이지만, 건물의 유지 보수 상태나 향후 리모델링 필요성 등을 고려해야 합니다.
- 소형 면적 임대의 어려움: 작은 전용 면적에 대한 임대 수요 및 임대료 수준, 그리고 공실 위험을 면밀히 분석해야 합니다. 안정적인 임대 수익 확보 전략이 중요합니다.
- 전문가의 조언: 지역 특성이 강하고 소형 면적 임대라는 특징이 있는 만큼, 신뢰할 수 있는 부동산 전문가의 도움을 받아 정확한 시장 분석과 투자 가치 평가를 진행하는 것이 중요합니다.
거래 내용 상세 분석
이번 종로구 충신동 179-17번지 건물의 구체적인 거래 내용을 살펴보겠습니다.
※ 거래내용
- 소재지 : 종로구 충신동 179-17번지
- 지하철역 : 동대문역
- 거래일 : 2025년 02월
- 매매가격 : 23억 원
- 토지가격 : 8158만원
- 대지면적 : 28.19평(93.2㎡)
- 건물면적 : 114.68평(379.11㎡)
- 용도지역 : 일반상업지역
- 층수 : 지하1층~지상7층
- 도로조건 : 8m
- 준공년도 : 2018.03.05
- 공시지가 : 약 2889만원
- 공시지가 대비 토지가격 : 약 2.82배
※ 과거 거래내용
- 2020년 06월: 20억 원(평당 7143만 원) 매매
- 2025년 02월: 23억 원(평당 8158만 원) 매매 (약 5년 보유)
- 5년간: 3억 원 매각차익 발생
- 연간: 6000만 원 매각차익 발생
- 월간: 500만 원 수익 발생 (단순 매각차익만 분석함)
이 거래는 약 28.19평의 대지 위에 지하 1층부터 지상 7층까지 건축된 연면적 114.68평 규모의 꼬마빌딩이 평당 약 8,158만 원, 총액 23억 원에 거래된 사례입니다. 동대문역 인근 충신시장 특화거리, 일반상업지역에 위치하며 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 5년 만에 약 3억 원의 매각 차익을 기록하며 동대문역 인근 지역 부동산 가치 상승을 보여주지만, 투자 수익률은 임대 수익 및 제반 비용을 함께 고려하여 객관적으로 평가해야 합니다. 작은 토지에 높게 지어진 건물이라는 희소성과 8m 도로 조건이 투자 가치에 반영된 것으로 보입니다.
마무리하며: 동대문역 충신시장 꼬마빌딩, 특화 상권의 투자 가능성
종로구 충신동 동대문역 인근 23억 원 꼬마빌딩 거래 사례는 동대문 시장과 연계된 충신시장 특화 상권이 가진 투자 가능성을 보여줍니다. 작은 토지에 8층으로 높게 지어진 건물의 희소성, 8m 도로 조건, 그리고 비교적 신축 건물이라는 장점은 투자 매력을 더합니다. 5년 만에 3억 원이라는 시세 차익을 기록했지만, 투자 수익률은 임대 수익 및 제반 비용을 포함하여 종합적으로 분석해야 합니다.
동대문역 충신시장 꼬마빌딩 투자는 특정 업종(의류 봉제, 꽃시장 관련)의 안정적인 임대 수요를 바탕으로 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 매력적인 선택지입니다. 다만, 작은 전용 면적 임대의 어려움, 상권 변화 가능성, 그리고 건물의 물리적 상태 등 위험 요소를 신중하게 분석하고 전문가의 조언을 통해 현명한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
※ 상기 내용은 국토교통부 실거래신고 및 당사 거래확인 사실을 참고한 사항입니다. 부동산 투자를 위한 참고용으로 가격변동 및 신고내용변경이 있을 수 있음을 참고해주세요.
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