매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건의 판정기준일 - 비과세, 중과세, 장기보유특별공제 판정 → 1가구 1주택자 주택

매매특약에 따라 잔금처앗ㄴ 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건의 판정기준일 변경, 1가구 1주택 비과세혜택

매매특약에 따라 잔금처앗ㄴ 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건의 판정기준일 변경, 1가구 1주택 비과세혜택

부동산 정책이 변경되면서 꼬마빌딩 취득시 상가주택의 경우 주택을 상가로 용도변경하여 매매계약을 체결하고 거래가 이루어졌습니다.

최근까지 주택에 대한 취득세보다 상가에 대한 취득세가 낮고, 주택수를 추가시키는 위험부담을 없애고 대출이 용이하다는 점에서 매매특약을 작성하여 주택을 잔금전 상가로 용도변경하는 거래가 많았습니다.

기존 예규에서는 매도인은 매매계약 체결후 매매특약에 따라 잔금청산일 이전에 매수인의 책임으로 주택을 상가로 용도변경하여 양도하는 경우 "매매계약일"을 기준으로 하여 비과세, 중과세, 장기보유특별공제 등을 판단하였습니다.

그러나 2022.10.21일 이후 체결하는 매매계약에 대해서는 매매특약에 따라 잔금청산일 이전에 주택을 상가로 용도변경하더라도 매매계약일이 아닌 양도일 현재의 현황으로 비과세, 중과세, 장기보유특별공제를 판단하게 되었습니다.

따라서, 2022.10.21 이후에 매매계약시에는 양도일 현재의 현황에 따라 양도세를 신고납부하여야 합니다.

매도자 및 매수자분들의 주의가 필요한 부분입니다.

다만, 주택을 멸실하는 경우에는 소득세법 기본통칙 89-21[매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정]에 따라 매매계약일 현재를 기준으로 양도세를 신고납부하면 됩니다.

차후에는 노후 상가주택의 경우 멸실에 대한 특약으로 계약하는 경우가 늘어날 것 같습니다.