빌딩의정석

마곡지구, 9호선 역 출구 앞 50억 꼬마빌딩 투자 사례

가양동 131-4번지, 50억 2,350만 원, 5,110만 원 매매되었습니다.

마곡지구, 9호선 양천향교역 역출구 앞 대로변 50억 꼬마빌딩

2020년 06월 거래가 완료된 가양동 131-4번지 투자 사례입니다.​

대지면적 98.31평, 연면적 157.15평 지하 1층~지상 3층 건물입니다.​

9호선 양천향교역 역 출구 앞에 위치하고 있는 초역세권 꼬마빌딩이었습니다.​

매매가격 50억 2,350만 원, 평당 5,110만 원으로 매우 저렴한 가격으로 매각이 완료되었습니다

마곡지구, R&D센터, CJ제일제당 연구소 부지 개발, 복합업무시설 개발사업

가양동 50억 꼬마빌딩은 마곡지구 내 위치하고 있습니다.​

마곡지구는 신규 일자리 창출과 직장인 및 인구 유입이 예상되는 지역이라 투자자들의 관심이 높은 지역입니다.​

마곡지구는 마곡역~마곡나루역~양천향교역~발산역의 4곳의 지하철역에서 접근 가능하며 5호선, 9호선, 공항철도 노선을 이용할 수 있는 지역입니다.​

50억 가양동 꼬마빌딩의 경우 9호선 양천향교역 역 출구 바로 앞 대로변에 위치하고 있습니다.​

또한 마곡지구 개발과 CJ제일제당 연구소 부지 맞은편에 위치하고 있어 위치적 장점이 매우 큰 꼬마빌딩이었습니다.

양천향교역 5번 출구 앞 코너빌딩, 준공업지역, 건폐율 60%, 용적률 400% 신축가능

9호선 역 출구 바로 앞에 위치하고 있고 건물 전면도로가 7차선 도로라 광고효과 높고 차량 및 대중교통 이용 접근성이 높은 위치입니다.​

용도지역은 준공업지역으로 건폐율 60%, 용적률 400%로 신축 가능한 지역이라 신축에 따른 건물 가치 상승이 가능한 지역입니다.​

약 지상 7층 정도로 건물을 신축 가능했으며, 역 출구 앞 대로변 건물이라 추후 병원 등의 메디컬빌딩 및 사옥용 건물로 신축을 추천을 드렸습니다.​

또한 토지형상이 전면도로에 접한 토지면적이 긴 장방형 토지이기 때문에 1층 활용도가 높은 토지였습니다.

전층 근생시설 꼬마빌딩, 시세차익 및 신축용 꼬마빌딩, 평단가 저렴, 가격경쟁력 높음

임차 구성은 지하 1층~지상 3층까지 음식점, 노래방, 사무실 등의 근생시설로 임차 구성되어 있었습니다.​

임대료는 장기간 임차되어 있던 임차인들이라 임대료 수준은 다소 아쉬운 수준이었습니다.​

서울시내 역 출구 건물을 매매가격 50억, 평당 5천만 원대에 매입을 할 수 있었기 때문에 수익률보다는 시세차익 및 추후 신축을 목적으로 접근하시길 권유 드렸습니다.​

현재 서울시내 역 출구 앞 건물 평 단가와 이면 도로 건물의 평 단가 수준을 고려했을 때 매우 저렴한 가격으로 매각을 진행했던 상황이었습니다.

매매사례보다 저렴한 평단가, 평당 5천만원, 역출구 대로변 코너빌딩

인근 매매 사례를 비교했을 때에도 바로 옆 건물인 가양동 131-3번지가 19. 03월 평당 6,092만 원에 거래가 되었기 때문에 가양동 50억 꼬마빌딩인 가양동 131-4번지 건물의 가격이 매우 저렴한 상태였습니다.

대형개발호재지역, 마곡지구, CJ제일제당 연구소 부지 복합단지 개발예정, R&D센터 건립

가양동 50억 꼬마빌딩의 맞은편에 위치한 CJ제일제당 연구소 부지가 올 초 매각이 완료되었고 2025년 강남 코엑스와 같은 복합문화쇼핑센터 건설 계획이 발표되어 있던 상황이었습니다.

한창 개발이 진행 중인 마곡지구와 CJ제일제당 연구소 부지의 개발이 완료되는3~5년 후에는 주변 환경이 크게 바뀌어 있을 가양동 50억 꼬마빌딩이었습니다.​

꼬마빌딩 투자의 경우 수익률도 매우 중요한 사항이지만 부동산 투자의 제1원칙은 입지에 대한 투자이고 시세차익이 수반되어야 된다고 생각됩니다.

가양동 50억 꼬마빌딩의 투자자는 현재보다는 미래에 대한 확신과 신축을 염두에 두고 가양동 꼬마빌딩에 대해 접근했고 계약을 체결하여 성공적인 꼬마빌딩 투자를 이끌어냈습니다

꼬마빌딩을 매입하고자 하는 투자자들의 수요가 많이 늘어난 상황입니다.​

꼬마빌딩을 매입하고자 하는 매수자분들을 다수 만나고 투자를 돕고 있지만 꼬마빌딩 매입에 성공하시는 분들은 경쟁자들이 다수 있다는 상황을 잘 인식하고 깊이 있게 분석하고 빠르게 결정을 내리시는 분들입니다.

꼬마빌딩을 매입하고자 노력하고 검토하시는 과정이 길어지면 그만큼 기회비용을 읽고 성공적인 투자가 되기 쉽지 않게 됩니다.​

좋은 건물이 자신의 차례에 왔을 때 선택을 할 수 있는 결단력이 필요합니다.​

현재의 상태와 미래 가치 중 어느 쪽을 선택하실 수 있는지 고민을 해보셔야 좋은 건물을 선택할 수 있을 것 같습니다.

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※ 연락 주시고 내방해 주시면 다양한 부동산 정보를 안내해드리고 #건물매입 대한 도움을 드리고 있습니다.​

※ #꼬마빌딩 매입 계획이 있으시다면 연락을 주시고 내방 미팅 신청 부탁드립니다.​

※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.​

※ 다양한 경험과 신뢰를 바탕으로 건물주가 되는 그날까지 함께 고민하겠습니다.

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※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.​

※ 시장조사, 입지선정, 상권분석, 예산계획, 법적검토, 수익성분성, 위험관리, 개발계획 및 회수 계획까지 다양한 관점으로 부동산 구입을 위한 결정을 함께 고민해 드리겠습니다.​

※성공적인 건물주가 되기 위한 첫걸음에 함께 연구하고 함께 하겠습니다.

서울시 서초구 잠원동 21-1번지 건물의 투자사례에 대해 알아 보겠습니다.

신사역, 신분당선, 신사위례선, 간장게장 골목, 가로수길, 세로수길, 강남 100억 코너빌딩

서초구 잠원동 21-1, 125억, 평당 1억1,763만원 매매되었습니다.

신사역 4번출구, 41m 초역세권 코너 신축부지, 신분당선, 신사위례선 호재지역

2020년 07월 매매가 된 서초구 잠원동 21-1번지, 강남 100억 코너빌딩입니다.

대지면적 106.27평, 연면적 302.03평 지하1층~지상5층 규모의 강남 100억 빌딩입니다.

잠원동 건물은 3호선 신사역 4번 출구로 부터 41m 떨어진 거리에 위치하고 있는 초역세권 코너빌딩입니다.

역출구 바로 앞에 위치하고 있는 코너빌딩이 평당 1억1천만원선에서 거래가 되었습니다. 강남권 및 강북권에서도 역출구 앞 건물들은 대부분이 평당 1억선에서 거래가 되고 있는 실정입니다.

신사역 100억 빌딩의 투자사례는 건물년식은 1984년 건물로 준공년도가 오래되었지만 부동산 투자란 좋은 위치의 토지에 대한 투자라는 오래된 격언을 보여주는 투자사례라고 생각됩니다.

신분당선, 신사위례선 개통 등 광역교통망 확충이 예정되어 있는 신사역 초역세권 빌딩을 매입할 수 있는 좋은 투자기회였기에 매수자분은 투자를 결정하고 계약까지 이루어졌다고 판단됩니다.

3호선 신사역, 신분당선, 신사위례선 개통 예정지역

강남 역세권 100억 빌딩은 가로수길, 세로수길 등으로 유동인구가 많은 지하철역인 신사역 4번출구 바로 앞에 위치하고 있습니다.

신사역은 3호선 및 신분당선, 신사위례선 등이 개통예정되어 있습니다.

잠원동 100억 빌딩은 강남대로, 도산대로 이면에 위치하고 있어 차량이용을 통한 접근성도 편한 위치의 코너빌딩입니다.

경부고속도로 지하화 호재지역으로 가로수길, 세로수길이 확장되고 있는 지역이며, 프로간장게장으로 유명한 신사동 간장게장골목 초입으로 24시간 연중무휴 유동인구가 바글바글한 상권에 위치하고 있었습니다.

신분당선, 신사위례선이 개통이 되면 신사역은 기존의 3호선과 함께 3개의 노선이 연결되는 교통의 요지가 될 예정입니다.

신분당선과 신사위례선 개통지역은 강남권에 신규도입되는 광역교통망이라 예비건물주분들과 투자자분들이 항상 관심을 가지는 지역 입니다.

10m*8m 코너, 강남대로 이면, 도산대로 이면, 도로면에 접한 부분이 넓은 토지형태

강남 100억 코너빌딩은 강남대로에서 2칸 떨어진 위치이며, 도산대로에서도 2개의 건물 바로 뒤의 코너에 위치하고 있습니다.

건물앞 도로상황도 10m*8m 코너 도로로 차량진출입이 수월하며 넓은 도로라 건물 가시성도 높은 도로상태였습니다.

도로면에 접한 부분도 넓은 코너건물이라 1층 활용도와 광고효과가 높고, 상층부 또한 광고효과가 높았 공실위험이 적다고 판단되었습니다.

다만, 건물 년식이 오래된 건물이라 건물 내외관을 리모델링하거나 과괌하게 신축을 하는것이 더욱 좋아보였습니다.

신축에 유리한 대지면적 106평의 제3종일반주거지역 건물이라 건축면적 50평씩으로 신축해서 건폐율 50%, 용적률 250% 신축시 건물가치가 크게 향상될것으로 판단되었습니다.

신축을 위한 명도진행, 장기임차인들로 임차되어 있어 명도협의를 통한 수월한 명도가능

지하1층~지상5층 건물인 강남 100억 역출구 앞 꼬마빌딩인 잠원동 21-1번지 건물은 전층이 근생시설로 구성되어 있는 상태라 은행권 대출을 통한 대출활용에 유리했습니다.

또한 오래된 준공년도로 매도자분도 건물을 짓길 원하시는 매수자분과의 거래를 위해 일부층을 명도해둔 상태였습니다.

대부분의 임차인이 장기임차인들로 되어 있어 매입후 명도협의를 통해 명도를 원만하게 진행할 수 있다고 판단되었습니다.

명도 후 기존 건물을 활용한 리모델링을 통한 부가가치 창출 방안이 고려사항이라고 판단되었습니다.

또다른 방안으로 건물 앞 잠원동 19-11번지 대원빌딩과 처럼 신축을 통한 건물 밸류업도 가능한 상태였습니다.

좋은 위치의 건물들은 활용방안이 무궁무진한 까닭에 어떤 방안을 통해 건물가치를 높일 수 있는지가 고민이 될 것 같습니다.

상권은 신사동 간장게장골목의 초입이니 만큰 24시간 연중무휴로 운영이 되는 상권이며 건물 노출이 잘 되는 코너 건물인 까닭으로 우량임차인을 선별해서 임차 시킬 수 있는 좋은 강남 100억 코너빌딩이였습니다.

또한, 역출구 앞 건물을 평당 1억1천만원 정도의 저평가된 가격으로 매입을 할 수 있었고, 전층 근생시설건물이라 은행권 대출을 최대한 활용하는 레버리지 투자가 용이했다는 점에서도 잠원동 100억 꼬마빌딩의 투자사례는 훌륭한 강남빌딩투자라고 생각됩니다.

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서울시 영등포구 신길동 110-7번지 건물의 투자사례 분석에 대해 알아보겠습니다.

서울 20억 꼬마빌딩 수익률 4% 대로변 꼬마빌딩 투자 사례

신길동 110-27번지, 27억, 평당 3,293만 원, 수익률 4% 매매되었습니다.

2020년 06월 거래가 완료된 신길동 110-7번지 투자 사례입니다.​

대지면적 81.98평, 연면적 153.84평 지하 1층~지상 3층 건물입니다.​

신길 뉴타운 호재 지역으로 주변 환경이 빠르게 변화하고 있는 지역이라 투자권유드렸던 서울 20억 꼬마빌딩이었습니다.​

많은 예비 건물주분들 중 건물을 매입하고 꼬마빌딩 투자 성공을 이루기 위해서는 빠른 결단력이 필요한 상황입니다. ​

서울 20억 영등포 꼬마빌딩의 위치는 1호선, 5호선 신길역, 1호선 대방역 역세권에 위치하고 있습니다.​

여의도와 바로 맞은편에 위치하고 있는 신길동 지역은 그동안의 낙후된 이미지에서 여의도 상권의 배후 상권으로 성장 중에 있으며, 신길 뉴타운 개발로 인하여 하루가 다르게 변화하고 있는 지역입니다.​

20억 꼬마빌딩이 위치하고 있던 신길 삼거리는 영등포역, 신길역, 대방역, 노량진역을 관통하고 있어서 지하철 및 차량 이용 교통 편의성이 높고 접근성에서 우수한 위치입니다.

서울 20억 꼬마빌딩은 4차선 대로 변 코너에 위치하고 있습니다.

대지면적 약 82평으로 4차선 대로변에 접하는 건물 부분도 넓은 장방형이며 토지 후면 부를 자주식 주차장으로 사용하고 있었습니다.

건물 후면으로 대신 시장과 다가구, 다세대 건물들이 배후세대로 있는 지역으로 주거 밀집 지역입니다.​

코로나 이후 국면에서 안정적인 주거지역이 잘 뒷받침하고 있는 상권이라 인플레이션과 경기 하락을 대비할 수 있는 투자처라고 생각되어 많은 예비 건물주분들의 관심을 받았던 서울 20억 꼬마빌딩이었습니다.

약 20,000세대 규모 이상으로 재개발 및 재건축이 추진되고 있는 미니 신도시급의 신길재정비촉진지구를 배후세력으로 하고 있습니다.

낙후된 지역이 빠르게 개발이 진행되고 있는 영등포 지역이며 특히 신길동에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

차량을 통한 여의도 접근성이 높고, 7호선을 통한 강남 접근성이 높은 지역입니다.

오랜 기간 동안 낙후된 동네라는 이미지가 강했던 곳이지만 신축 아파트들이 지속적으로 공급되고 있고 젊은 층의 주거지역으로 탈바꿈되고 있는 지역입니다.

향상되고 있는 주거수준은 소득 수준과 소비 수준을 향상해지역 내 상권 발전을 이끌어 내고 있는 지역입니다.

현재보다는 미래가치가 더욱 높아질 예정의 지역입니다.

토지가로만 보아도 4차선 대로변에 위치한 80평대 토지를 평당 3천만 원에 매입할 수 있는 기회였습니다.

서울시내 이면도로변 토지들의 거래사래를 분석해도  가격경쟁력인 높은 서울 20억 영등포 꼬마빌딩이었습니다.

광역 교통망인 GTX-B 노선이 예정되어 있으며 송도~여의도~서울역으로의 교통망이 재정비될 예정입니다.​

도심 접근성이 높아지고 금융허브인 여의도 상권이 확장되고 있어 향후 미래가치가 더욱 높아질 예정입니다.

지하 1층~지상 3층 규모의 건물이고 전층 근생시설로 구성되어 있는 서울 20억 꼬마빌딩이라 은행 대출을 통한 레버리지 투자에 최적화되어 있었습니다.

지속될 예정인 저금리 기조와 정부의 주택 규제로 인하여 서울시내 꼬마빌딩 중 전층 근생 빌딩에 대한 수요가 더욱 증대될 상황입니다.​

올근생 꼬마빌딩의 경우 놓치지 말고 꼼꼼히 살펴보아야 되는 상황입니다.​

또한, 꼬마빌딩 중 올근생빌딩의 매매 사례가 더욱 빈번해지고 있고 시장에 머물러 있는 시간이 매우 짧아지고 있습니다.​

예비 건물주분들에게는 가장 조언을 드리고 싶은 상황입니다.​

꼬마빌딩 시장 내 수요가 매우 높아진 상황이고 공급량은 적은 상태입니다.​

다양하게 여러 측면에서 분석하고 검토해야 되지만 다른 경쟁자보다는 빠르게 결정을 내려야 성공적인 꼬마빌딩 투자가 이루어지고 있습니다.

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※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.​

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※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.​

※ 시장조사, 입지선정, 상권분석, 예산계획, 법적검토, 수익성분성, 위험관리, 개발계획 및 회수 계획까지 다양한 관점으로 부동산 구입을 위한 결정을 함께 고민해 드리겠습니다.​

※성공적인 건물주가 되기 위한 첫걸음에 함께 연구하고 함께 하겠습니다.

서울시 종로구 경운동 96-21번지 건물의 투자분석  입니다.

인사동, 삼청동, 안국역 초역세권 대로변 50억 꼬마빌딩 투자사례

경운동 96-21번지, 57억, 평당 1억 142만 원 매매되었습니다.

2020년 07월 거래가 완료된 경운동 96-21번지 투자 사례입니다.​

대지면적 56.20평, 연면적 224.56평 지하 1층~지상 5층 건물입니다.​

안국역 역출구 바로 앞에 위치하고 있는 일반 상업지역50억 꼬마빌딩이라 많은 분들에게 추천을 드렸던 건물입니다.​

57억에 거래가 되었고, 토지 평단가는 1억 142만 원으로 거래가 되었습니다.​

앞에서 여러 번 언급했지만 서울시내 역 출구 건물을 매입할 수 있는 기회가 있다면 꼬마빌딩 투자시에 가장 눈여겨봐야 할 점이라고 생각됩니다.

종로구 경운동은 익숙하지 않은 행정동입니다.

3호선 안국역 바로 앞쪽 종로경찰서와 일본대사관 사이의 지역입니다.​

인사동 초입이라 유동인구가 풍부한 지역입니다.​

서울지방국세청, 종로구청, 종로경찰서, 일본대사관, 헌법 대사관 등 관공서가 다수 위치하고 있습니다.​

또한 조계사, 인사동 거리, 덕성여자대학교 등이 위치하고 있는 지역입니다.

종로 50억 꼬마빌딩은 양옆으로 대형건물이 있고, 종로경찰서 등 유동인구를 밀집시킬 수 있는 건물들 사이에 있는 건물입니다.​

율곡로 6차선 대로변에 위치하고 있어 개방감 높고 광고효과 높은 꼬마빌딩입니다.​

서울시 50억대 꼬마빌딩 중 가장 잠재력이 풍부한 건물이라고 판단이 되었던 건물입니다.​

지하 1층~지상 5층 규모의 서울 50억 꼬마빌딩으로 전층 음식점, 사무실 등으로 임대 구성되어 있었습니다.​

건물주가 건물 내 병원을 운영하고 있던 상황이고 오래된 임차인들이 대부분인 상황이었습니다.​

기존 건물주가 임대료는 적극적으로 인상하지 않고 오랫동안 유지하고 있던 상태라 현재 임대료는 아쉬운 부분이 이었습니다.

종로, 중구 등 구도심의 오래된 건물들의 경우 현재 건축법상 허용되지 않는 면적으로 건물이 지어져 있는옥석 같은 건물들이 많습니다.​

종로 50억 꼬마빌딩도 건폐율 80.44%로 현행 일반 상업지역 건폐율 60% 대비, 20.44% 이득을 본 건물입니다.​

면적으로 환산 시 약 11.48평만큼 지상층 건축면적에 이득을 본 건물입니다.​

11.48평씩 지상층 5개 층이 지어진 건물이라 약 57.4평 이득이 있었습니다.​

임대료 측면에서는 57.4평만큼 월세를 더 벌 수 있는 기회가 있는 건물입니다.​

꼬마빌딩의 임대료 분포를 분석할 때 1층 임대료를 높게 산정할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.​

1층 면적이 다른 건물들에 비해 크다는 것은  향후에도 건물 가치를 상승시킬 수 있는 기초가 되는 요소입니다.​

건폐율이 높은 건물들은 투자가치가 높습니다.

건물 바로 맞은편으로는 대한항공이 소유하고 있던 송현동 부지입니다.​

호텔로 추진 중에 있던 대규모 부지이지만 한진그룹의 유휴자산 매각이 계획되어 있던 상태입니다.​

서울시는 이부지를 공원화 사업을 계획화고 추진하고 있는 상황입니다​

서울시내 공급되는 공원지역의 경우 주변 건물 가치를 크게 상승시킬 수 있는 요소입니다.​

일례로 성수동의 서울숲과, 연남동의 경의선 철길공원(연트럴 파크)의 사례를 생각했을 때공원 조성으로 인한 종로 50억 꼬마빌딩의 자산가치 상승이 대폭발 할 것으로 예상이 되었습니다.

또한 건물 바로 맞은편은 구 풍문여고였던 곳으로 풍문여고가 이전 후 서울 공예박물관이 지어지고 있는 공간입니다.

2020년 10월 개관을 목표로 하고 있는 상황으로 기존 경복궁, 창경궁, 종묘 등의 고궁 및 박물관이 있어 관광객 수요가 높은 상태입니다.​

서울공예박물관이 완공이 되면 새로운 명소로 각광을 받게 될 상황이라 더욱 많은 유동인구 밀집이 가능할 것으로 판단되고 있었습니다.

3호선 안국역 역 출구 앞 대로변 꼬마빌딩으로 양옆으로 대형 오피스빌딩이 위치하고 있는 꼬마빌딩이라 리모델링 및 임차인 재배치 등을 통해 커피숍, 디저트 카페, 병원시설 등으로의 변경을 권해드렸습니다.​

대형 개발호재가 다수 존재하고 있고 상주 직장인 수요와 관광객 등이 붐비는 지역이라 프랜차이즈 임차수요가 높은 지역이라 건물 가치 상승을 위한 건물 리모델링으로 건물 가치를 크게 상승시킬 수 있는 종로 50억 꼬마빌딩이었습니다.

종로 50억 꼬마빌딩은 단독개발이 가능한 일반 상업지역 꼬마빌딩으로​ 신축시 건폐율 60%, 용적률 600% 최대 높이 50m 이하, 최대 개발규모 1,760㎡ 개발이 가능한 꼬마빌딩입니다.​

상업지역의 경우 단독개발이 안되면 옆 건물과 같이 공동개발을 해야 되는 상황에 마주치게 됩니다.​

노후건물이지만 건물 신축에 자유로운 종로 50억 꼬마빌딩이라 추후 신축까지도 염두를 두고 투자를 한 상황이었습니다.

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