빌딩의정석

송파구 석촌동 송파대로 준주거지역 40억 꼬마빌딩 투자사례 입니다.

석촌호수 앞 40억 꼬마빌딩 투자사례, 준주거지역 송파 꼬마빌딩

석촌동 183-4번지, 44억, 평당 5,986만원 매매되었습니다.

2020년 06월 거래가 완료된 석촌동 183-4번지 송파 40억 꼬마빌딩 투자 사례입니다.​

대지면적 73.51평, 연면적 302.70평 지하 1층~지상 6층 건물입니다.​

2002년 준공된 건물로 깔끔한 건물 상태의 송파 40억 꼬마빌딩으로 석촌역(8호선, 9호선), 잠실역(2호선, 8호선) 역세권에 위치한 건물입니다.​

지하철 및 버스를 통한 대중교통 이용에 유리한 위치였고, 송파대로 대로변에서 바로 접근가능한 송파 40억 꼬마빌딩입니다.​

송파구 40억 꼬마빌딩이라 투자가치 높았고 예비 건물주분들이 관심을 많이 가졌던 투자가치 높았던 강남 40억 꼬마빌딩입니다.

잠실역의 제2롯데월드, 석촌역의 헬리오시티 입주로 탄탄한 배후세대를 바탕으로 한 송파 40억 꼬마빌딩입니다.

송파대로, 석촌호수로의 대로변을 통한 차량이용 접근성이 높은 강남 40억 꼬마빌딩입니다.

대로변쪽으로 오피스상권이 잘 발달되어 있고, 안쪽으로는 다가구, 다세대 건물들의 주택상권이 혼재되어 있는 지역입니다.

9호선 개통효과로 상권이 점점 확장되고 있는 석촌역에서 370m 거리의 송파 꼬마빌딩입니다.

제2롯데월드 개장효과로 송리단길 및 석촌호수주변으로 파생상권이 발달되고 있는 지역이라 많은 빌딩투자자분들의 관심이 쏠리는 지역의 송파 40억 꼬마빌딩이였습니다.

송파 40억 꼬마빌딩이 위치하고 있는 위치의 바로 앞쪽으로는 대형오피스텔 건물이 신축중에 있습니다.

송파 40억 꼬마빌딩의 위치는 준주거지역이라 향후 개발수요는 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.

안쪽 노후 주거지역도 점차 개발이 이루어지고 있는 상태이며 1층 상권의 질도 빠르게 발전되고 있는 상태입니다.

서울시내 준주거지역의 꼬마빌딩을 40억대에 매입할 수 있는 좋은 기회였고 더욱이 강남3구인 송파구의 준주거 토지를 평당 6,000만원대에 매입할 수 있는 투자기회여서 매수자분의 매입결정까지 이루어지게 되었습니다.

지하1층~지상6층 건물로 주차시설이 잘되어 있고 자주식 주차장을 보유하고 있는 건물입니다.

차량이용이 빈번해지고 있어 자주식 주차장이 설치되어 있는 건물의 가치가 더욱 올라갈 것으로 판단됩니다.

주차편의성은 좋은 임차인들을 선별해서 임차시킬 수 있는 요소이고 공실위험을 현저하게 낮출 수 있는 요건입니다.

꼬마빌딩을 매입하시는 분들이라면 자주식 주차장이 충분히 설치되어 있는 건물의 특징을 눈여겨볼 필요가 있습니다.

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※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.​

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9호선 강서구 역세권 신축부지, 오피스텔, 아파트 신축부지

등촌동 630-4, 110억, 평당 3,885만 원 매매되었습니다.

2019년 10월 매매가 된 등촌동 630-4번지, 강서구 등촌동 역세권 오피스텔 및 아파트 신축부지 투자 사례입니다.​

대지면적 283.14평, 연면적 327.17평 지하 1층~지상 2층 건물로 오피스텔 및 아파트 신축부지입니다.​

매도자 명도 조건으로 매각이 진행되었던 건물로 임차인 명도에 대한 이슈가 없어 매입 후 빠르게 사업 진행이 가능한 신축부지였습니다.​

신축부지의 경우 빠르게 사업 진행을 시작할 수 있다는 점은 큰 이득이 되는 점입니다.​

임차인과의 명도 문제가 발생하게 되면 사업 진행에 차질이 발생하고 금융비용이 증가하기 때문에 사업성과 수익성이 떨어지게 됩니다.​

9호선 역세권, 준공업지역, 평당 4천만 원 이하의 280평대의 대지면적, 매도 자명도 조건 등 신축부지로서 장점이 많았습니다.

등촌동 신축부지는 9호선 증미역에서 182m 거리 도보 3분 거리의 역세권에 위치하고 있습니다.​

주변 편의 시설로 이마트, 홈플러스 등 생활 편의 시설이 인근에 위치하고 있습니다.​

영광초, 경서중, 세현 고등학교 등 학교시설도 근처에 위치하고 있어 주거시설 신축 시 분양성이 뛰어난 위치입니다.​

9호선 인근의 강서구 지역인 등촌동은 지식산업센터들이 다수 신축되고 있는 지역이며 마곡지구와 가까운 위치입니다.​

신규 직장 수요가 높고 주거가 가능한 배후지역으로 9호선 라인이 선호되고 있는 상태입니다.​

분양성이 높고 수요가 높은 지역이라 증미역, 등촌역 등에 오피스텔들이 빠르게 지어지고 있는 이유입니다.

등촌동 신축부지는 단일 필지로 10m 도로변에 위치하고 있습니다

​8차선 광대로 인 양철로 대로변에서 진출입이 자유롭고 공항 대로까지의 접근성도 높은 위치였습니다.​

도로면에 접한 토지가 좁다는 점은 아쉬운 점이 있지만 차량 2대가 교차해서 지나갈 수 있는 토지 앞 도로 여건이 우수한 편입니다.​

네모 반듯한 토지 형태라 건물 신축 시 반듯한 형태로 신축이 가능할 것으로 판단되었습니다.​

준공업지역이라 건폐율 60%, 용적률 400% 건축이 가능한 토지입니다.​

용적률 400% 모두 신축 가능할 경우 지상층 약 1,132평 신축이 가능할 것으로 판단됩니다.

지하 1층~지상 2층 규모의 건물이며, 공장으로 사용하고 있던 상태입니다.​

매도자분이 임차인들을 명도해 주시는 조건으로 매각이 이루어졌습니다.​

잔금 후 바로 신축이 가능한 상태로 오피스텔 및 아파트 신축 시 사업 시작을 빠르게 진행할 수 있는 조건이었습니다.​

사업 시간을 단축시킬 수 있는 좋은 요건이라 신축부지 투자 시 중요시되는 조건입니다.​

임차인의 임차권 보호가 강화되는 추세라 임차인 명도 조건은 매도자, 매수자 모두에게 중요하게 점검해봐야 하는 내용이라고 생각됩니다.

등촌동 신축부지는 주변 매매 사례를 살펴보아도 경쟁력이 있는 상태로 매매가 이루어졌습니다.​

서울 시내에 신축이 가능한 준공업지역 토지가 평당 3,885만 원이라는 저렴한 가격으로 매각이 이루어졌습니다.​

9호선 역세권 준공업지역으로 평당 4천만 원 이하로 거래가 되었고 신축 후 분양성이 높은 신축부지를 매입할 수 있는 좋은 기회였습니다.

대지면적 283평인 점도 신축부지로서 매력적인 요소였습니다.

증미역 역세권에 위치한 2018년 이후 신축 오피스텔들을 비교했을 때의 내용입니다.​

대지면적과 가장 비슷한 신축 오피스텔은 2번 크라운 팰리스로 등촌동 신축부지의 경우도 약 74세대 이상으로 세대수를 구성할 수 있을 거라고 생각되었습니다.​

인근 분양가는 평균 2억 4천만 원~2억 7천만 원대로 형성되어 있었습니다.​

매입 후 신축이 진행되는 시점에서는 마곡지구가 더욱 활성화되고, 등촌동 일대의 지식산업센터들의 입주 등으로 사업성이 높아질 것으로 판단되었습니다​

직장인 수요가 높아질 예정이라 분양성이 높을 것으로 판단되습니다.​

2019년 10월 거래가 이루어진 등촌동 신축부지는 루나 클래식 오피스텔이 신축 중에 있고 21년 08월 예정되어 있습니다.

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30억 메디컬 빌딩, 수익률 5.5% 임대수익용 5층 꼬마빌딩 투자사례 분석

상록구 본오동 904-13번지, 30억 2,500만원, 평당 2,312만원, 수익률 5.5%

수인선 역세권 메디컬 꼬마빌딩 투자사례 상록구 본오동 904-13번지 30억2,500만원, 평당 2,312만원

30억 병원건물, 수익률 5.52% 고수익용 꼬마빌딩 투자사례

2020년 08월 매매가된 30억 메디컬 꼬마빌딩입니다.

수익률이 자그마치 5.5%에 달하는 꼬마빌딩의 투자사례 입니다.

​대지면적 130.86평, 연면적 337.15평, 지하1층~지상5층 규모의 30억 꼬마빌딩입니다.

수인분당선 사리원역 역세권에 위치하고 있는 꼬마빌딩입니다.

3차선 사거리 인근에 위치하고 있어 차량과 유동인구가 많은 위치였습니다.

매매가 이루어질 당시에는 사리원역이 개통준비를 앞두고 있던 시점이였습니다.

수인분당선은 2020년 09월 12일 개통이 되었습니다.

수인분당선은 수도권 전철인 분당선과 수인선의 직결운행 노선입니다.

GTX 예정으로 더욱 교통의 요지가 될 청량리역과 인천역을 양끝으로 하고 직결기점인 수원역에서 1호선과 환승이 되는 노선이라 서울 및 수도권으로의 접근성이 높아지는 지역입니다.

한방요양병원에서 통임차를 하고 있어 건물관리 측면에서 이점을 가지고 있습니다.

수익률 또한 자그마치 5.5%에 달하는 고수익용 30억 꼬마빌딩 투자사례 입니다.

2020년 09월 개통된 수인분당선 사리원역역세권에 위치

30억 메디컬 꼬마빌딩의 위치를 살펴보면 올해 9월 개통이된 사리원역 450m 거리의 역세권에 위치하고 있습니다.

아파트 및 빌라, 다가구 등 주택 밀집지역입니다.

건물 앞으로 본원초등학교가 있어 안정적인 소비층이 확보되어 있는 지역밀착형 상권형성 지역입니다.

생활밀착형 상권이라 음식점, 소매업종이 발달되어 있는 지역입니다.

50대이상 연령대 비율이 높아 병원시설 이용도가 높은 지역으로 병원임차수요가 높은 지역입니다.

30억 꼬마빌딩도 의료시설인 한방요양병원이 입점되어 있고 안정적으로 운영을 하고 있던 상태라 수익용 건물로 추천을 드렸습니다.

횡단보도 사거리 앞, 3차선 도로, 장방향의 네모반듯한 토지형태

본오초등학교 앞 횡단보도가 있는 사거리 앞에 위치하고 있어 차량 및 유동인구가 많은 위치입니다.

본오초등학교로의 통학로라 오고가는 사람들이 많은 위치의 30억 병원 꼬마빌딩입니다.

건물 바로 앞에 위치한 도로도 3차선도로이고 토지형태도 네모반듯한 토지모양입니다.

도로면에 접한 부분도 약 23m로 건물전면이 도로면에 노출이 잘 되어 있어 임차인들이 광고효과를 잘 볼수 있는 위치입니다.

메디컬빌딩 장기임차되어 있는 병원건물, 안정적인 임차인 확보, 임대료 상승여지 높음.

한방병원이 건물 전체를 사용하고 있는 메디컬빌딩이라 안정적인 임차인이 확보되어 있는 30억 꼬마빌딩입니다.

임대료 미납 및 임차인과의 마찰이 적은 병원건물이라 건물주분들의 만족도가 높은 임차인인 병원시설의 30억 꼬마빌딩입니다.​

수익률 5.5%에 달하는 알짜 30억 꼬마빌딩이고, 임차인인 병원이 장기임차를 희망하고 있던 상태였습니다.

​보증금 연장 및 월세 인상이 가능한 여지가 높은 상태고 임차인인 병원이 안정적으로 운영이 되고 있던 상황이라 고수익용 30억 빌딩으로 투자가치가 높았고 매매까지 빠르게 이루어졌습니다.

메디컬 병원건물, 안정성 높은 병원 임차인 확보, 추후 임차인도 병원 예상

2011년 건물이 준공된 이후 2020년까지 계속 병원건물로 사용된 건물입니다.

병원건물의 경우 임차인이 계약 만료 및 임대차 변경등으로 임차인이 나가게 될 경우에도 다음 임차인을 병원으로 받을 수 있는 확률이 매우 높습니다.

병원용 건물인 메디컬빌딩의 특성상 임차인이 병원 영업을 잘하게 되는 경우에도 다른 병원이 들어오고 싶어하는 수요가 높습니다.​

30억 메디컬 꼬마빌딩도 2011년 부터 2020년까지 병원으로서 계속 사용되었고 현재 임차인이 계약이 만료가 되더라도 다음 임차인으로 병원을 유치시킬 수 있다는 판단이 되었습니다.​

안산은 공업도시라 병원수요가 높은 지역이고 병원들이 성업중인 지역이라 30억 꼬마빌딩의 공실위험이 통임대임에도 현저히 낮은 고수익용 꼬마빌딩이였습니다.​

통임대 건물의 장점은 높은 월세 수익을 받을 수 있다는 점이지만, 단점으로 부각되는 단일 임차인이라 공실시 위험부담이 크다는 점을 충분히 상쇄시키는 30억 꼬마빌딩입니다.​

장점이 많은 30억 꼬마빌딩이라 빠르게 매매가 이루어졌고 결단력 빠르게 매입이 이루어졌습니다.

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