서울시 서초구 잠원동 21-1번지 건물의 투자사례에 대해 알아 보겠습니다.
신사역, 신분당선, 신사위례선, 간장게장 골목, 가로수길, 세로수길, 강남 100억 코너빌딩
서초구 잠원동 21-1, 125억, 평당 1억1,763만원 매매되었습니다.
신사역 4번출구, 41m 초역세권 코너 신축부지, 신분당선, 신사위례선 호재지역
2020년 07월 매매가 된 서초구 잠원동 21-1번지, 강남 100억 코너빌딩입니다.
대지면적 106.27평, 연면적 302.03평 지하1층~지상5층 규모의 강남 100억 빌딩입니다.
잠원동 건물은 3호선 신사역 4번 출구로 부터 41m 떨어진 거리에 위치하고 있는 초역세권 코너빌딩입니다.
역출구 바로 앞에 위치하고 있는 코너빌딩이 평당 1억1천만원선에서 거래가 되었습니다. 강남권 및 강북권에서도 역출구 앞 건물들은 대부분이 평당 1억선에서 거래가 되고 있는 실정입니다.
신사역 100억 빌딩의 투자사례는 건물년식은 1984년 건물로 준공년도가 오래되었지만 부동산 투자란 좋은 위치의 토지에 대한 투자라는 오래된 격언을 보여주는 투자사례라고 생각됩니다.
신분당선, 신사위례선 개통 등 광역교통망 확충이 예정되어 있는 신사역 초역세권 빌딩을 매입할 수 있는 좋은 투자기회였기에 매수자분은 투자를 결정하고 계약까지 이루어졌다고 판단됩니다.
3호선 신사역, 신분당선, 신사위례선 개통 예정지역
강남 역세권 100억 빌딩은 가로수길, 세로수길 등으로 유동인구가 많은 지하철역인 신사역 4번출구 바로 앞에 위치하고 있습니다.
신사역은 3호선 및 신분당선, 신사위례선 등이 개통예정되어 있습니다.
잠원동 100억 빌딩은 강남대로, 도산대로 이면에 위치하고 있어 차량이용을 통한 접근성도 편한 위치의 코너빌딩입니다.
경부고속도로 지하화 호재지역으로 가로수길, 세로수길이 확장되고 있는 지역이며, 프로간장게장으로 유명한 신사동 간장게장골목 초입으로 24시간 연중무휴 유동인구가 바글바글한 상권에 위치하고 있었습니다.
신분당선, 신사위례선이 개통이 되면 신사역은 기존의 3호선과 함께 3개의 노선이 연결되는 교통의 요지가 될 예정입니다.
신분당선과 신사위례선 개통지역은 강남권에 신규도입되는 광역교통망이라 예비건물주분들과 투자자분들이 항상 관심을 가지는 지역 입니다.
10m*8m 코너, 강남대로 이면, 도산대로 이면, 도로면에 접한 부분이 넓은 토지형태
강남 100억 코너빌딩은 강남대로에서 2칸 떨어진 위치이며, 도산대로에서도 2개의 건물 바로 뒤의 코너에 위치하고 있습니다.
건물앞 도로상황도 10m*8m 코너 도로로 차량진출입이 수월하며 넓은 도로라 건물 가시성도 높은 도로상태였습니다.
도로면에 접한 부분도 넓은 코너건물이라 1층 활용도와 광고효과가 높고, 상층부 또한 광고효과가 높았 공실위험이 적다고 판단되었습니다.
다만, 건물 년식이 오래된 건물이라 건물 내외관을 리모델링하거나 과괌하게 신축을 하는것이 더욱 좋아보였습니다.
신축에 유리한 대지면적 106평의 제3종일반주거지역 건물이라 건축면적 50평씩으로 신축해서 건폐율 50%, 용적률 250% 신축시 건물가치가 크게 향상될것으로 판단되었습니다.
신축을 위한 명도진행, 장기임차인들로 임차되어 있어 명도협의를 통한 수월한 명도가능
지하1층~지상5층 건물인 강남 100억 역출구 앞 꼬마빌딩인 잠원동 21-1번지 건물은 전층이 근생시설로 구성되어 있는 상태라 은행권 대출을 통한 대출활용에 유리했습니다.
또한 오래된 준공년도로 매도자분도 건물을 짓길 원하시는 매수자분과의 거래를 위해 일부층을 명도해둔 상태였습니다.
대부분의 임차인이 장기임차인들로 되어 있어 매입후 명도협의를 통해 명도를 원만하게 진행할 수 있다고 판단되었습니다.
명도 후 기존 건물을 활용한 리모델링을 통한 부가가치 창출 방안이 고려사항이라고 판단되었습니다.
또다른 방안으로 건물 앞 잠원동 19-11번지 대원빌딩과 처럼 신축을 통한 건물 밸류업도 가능한 상태였습니다.
좋은 위치의 건물들은 활용방안이 무궁무진한 까닭에 어떤 방안을 통해 건물가치를 높일 수 있는지가 고민이 될 것 같습니다.
상권은 신사동 간장게장골목의 초입이니 만큰 24시간 연중무휴로 운영이 되는 상권이며 건물 노출이 잘 되는 코너 건물인 까닭으로 우량임차인을 선별해서 임차 시킬 수 있는 좋은 강남 100억 코너빌딩이였습니다.
또한, 역출구 앞 건물을 평당 1억1천만원 정도의 저평가된 가격으로 매입을 할 수 있었고, 전층 근생시설건물이라 은행권 대출을 최대한 활용하는 레버리지 투자가 용이했다는 점에서도 잠원동 100억 꼬마빌딩의 투자사례는 훌륭한 강남빌딩투자라고 생각됩니다.
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