청량리 개발 수혜 지역 16.5억 모텔 건물 분석: 14년 5.5억 수익, GTX 호재와 시장 활성화의 중심 (ft. 청량리역, 경동시장)
서울 동북부 교통의 요지이자 대규모 개발이 활발히 진행 중인 청량리는 최근 몇 년간 부동산 시장의 뜨거운 관심을 받고 있는 지역입니다. 과거 노후 지역의 이미지를 벗고 천지개벽에 가까운 변화를 맞이하며 새로운 투자 기회를 제공하고 있습니다. 이러한 청량리 개발의 직접적인 수혜가 예상되는 지역에서 한 모텔 건물이 16억 원대에 거래되었다는 소식은 많은 부동산 투자자들의 이목을 집중시키고 있습니다. 오늘은 이 거래 사례를 통해 청량리 일대 개발 호재와 모텔 건물 투자의 투자 가치를 심층적으로 분석해 보겠습니다.
동대문구 청량리동 7222번지, 16억 5천만 원에 거래되다
이번에 살펴볼 건물은 동대문구 청량리동 7222번지에 위치하며, 2025년 2월에 16억 5천만 원에 매매가 이루어졌습니다.
거래 건물의 주요 특징 및 입지 분석:
- 청량리 개발 수혜 지역: 이 건물은 청량리역 인근의 개발 수혜 지역에 위치해 있습니다. 청량리 일대는 동북선 연결, GTX 노선 확충, 재건축 및 재개발 사업 등 다양한 개발 호재가 집중되어 있어 지역 가치 상승이 기대되는 곳입니다.
- 청량리역 인접: 지하철 1호선, 경의중앙선, 수인분당선, 경춘선 등 여러 노선이 교차하는 청량리역에서 도보로 이동 가능한 거리에 위치해 있습니다. 향후 GTX 노선까지 개통되면 명실상부한 동북부 교통의 허브가 되어 유동인구가 폭발적으로 증가할 것으로 예상됩니다. 뛰어난 교통 접근성은 건물 가치를 높이는 핵심 요소입니다.
- 경동시장 인근: 전통 시장인 경동시장 인근에 위치해 있어 시장을 찾는 유동인구를 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 최근 경동시장은 젊은 감각의 상점들이 들어서고 스타벅스 경동 1960점, 청년몰 등이 활성화되면서 새로운 활기를 되찾고 있습니다.
- 일반상업지역: 해당 건물은 '일반상업지역'에 속해 있습니다. 일반상업지역은 상업 및 업무 기능 중심으로 개발되는 지역으로, 건폐율 및 용적률이 높아 고밀도 개발이 가능합니다. 모텔 건물이지만, 향후 용도 변경이나 리모델링을 통해 상업 시설 등으로 활용할 잠재력이 있습니다.
- 건축물 현황: 1971년 9월에 준공된 지하 1층~지상 3층 규모의 건물입니다. 준공된 지 50년이 넘은 노후 건물이지만, 청량리 개발 호재와 맞물려 리모델링 또는 신축을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 연면적은 76.04평(약 251.37㎡)입니다.
- 도로 조건: 2m 도로에 접해 있습니다. 6차선 대로변 이면이라고 언급되어 있으나, 거래 내용 상세에는 2m 도로로 명시되어 있습니다. 좁은 도로 조건은 차량 접근성이나 신축 시 제약이 될 수 있습니다.
- 평당 6,372만 원의 가치: 25.89평 대지 위에 평당 6천만 원대 초반의 가격은 청량리역 인근 개발 수혜 지역의 토지 가치를 보여줍니다. 오래된 모텔 건물이라는 점과 2m 도로 조건이 반영된 가격으로 해석됩니다.
14년 만에 5억 5천만 원 시세차익, 청량리 시장 활성화의 영향
이 건물이 14년이라는 기간 동안 5억 5천만 원의 시세 차익을 기록한 것은 청량리 지역의 꾸준한 개발과 시장 활성화가 작용한 결과입니다.
투자 수익 분석:
- 2011년 7월 거래가: 11억 원 (평당 약 4,231만 원)
- 2025년 2월 거래가: 16억 5천만 원 (평당 약 6,372만 원)
- 보유 기간: 약 13년 7개월 (약 13.58년)
- 총 매각 차익: 약 5억 5,000만 원 (단순 매각 차익)
- 연평균 매각 차익: 약 4,050만 원 (단순 매각 차익)
- 월평균 수익: 약 337만 원 (단순 매각 차익)
14년이라는 기간 동안 건물 가격이 5억 5천만 원 상승했으며, 평당 가격은 약 4,231만 원에서 6,372만 원으로 약 50% 상승했습니다. 연평균으로 계산하면 약 3.6%의 상승률입니다. 이 계산은 단순 매각 차익만을 분석한 것으로, 보유 기간 동안의 임대 수익(모텔 운영 수익), 건물 관리 비용, 세금 등은 포함되지 않았습니다. 임대 수익까지 포함한다면 실제 투자 수익률은 더 높을 것입니다.
청량리 개발 호재와 시장 활성화
청량리 일대는 현재 다양한 개발 호재가 집중되어 지역 가치 상승을 견인하고 있습니다.
- 교통 허브 구축: GTX C노선, 동북선 등 새로운 철도 노선 개통은 청량리역을 수도권 동북부의 핵심 교통 허브로 만들 것입니다. 이는 유동인구 증가 및 광역 접근성 향상으로 이어집니다.
- 재개발/재건축: 청량리 588 (집창촌) 정비 사업을 포함한 대규모 재개발 및 재건축 사업은 노후된 도시 환경을 개선하고 고층 주상복합, 오피스 등이 들어서면서 지역의 스카이라인과 분위기를 변화시키고 있습니다.
- 시장 활성화 노력: 경동시장 등 전통 시장에 젊은 브랜드를 유치하고 문화 공간을 조성하는 등 시장 활성화를 위한 다양한 시도가 이루어지고 있습니다. 이는 젊은 층의 유입을 늘리고 상권의 매력을 더합니다.
모텔 건물 투자, 고려 사항
모텔 건물은 일반 상업용 건물과는 다른 투자 특성을 가집니다.
- 업종 특성 고려: 모텔 업종 자체의 수요 변동성, 운영 방식, 규제 등을 이해해야 합니다.
- 용도 변경 및 리모델링: 모텔 건물을 매입하여 다른 용도(상가, 사무실, 주거 등)로 변경하거나 리모델링하여 활용하는 전략을 고려할 수 있습니다. 일반상업지역이라는 용도 지역은 이러한 활용 변경에 유리할 수 있습니다.
- 임차인 구성: 모텔 건물을 임대할 경우, 모텔 운영자 외 다른 업종의 임차인 구성은 어려울 수 있습니다. 다른 용도로 변경 시 해당 용도에 맞는 임차 수요를 파악해야 합니다.
- 수익률 분석: 모텔 운영 수익(혹은 임대 수익) 외에도 건물 노후도에 따른 유지 보수 비용, 리모델링/신축 비용, 세금 등을 종합적으로 고려한 투자 수익률 분석이 필수적입니다.
향후 투자 전망 및 주의사항
청량리 일대는 GTX 등 대규모 교통 및 개발 호재를 바탕으로 향후에도 꾸준한 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 특히 청량리역과 가까운 개발 수혜 지역의 부동산은 이러한 호재의 영향을 직접적으로 받을 것으로 예상됩니다.
하지만 투자 시에는 다음과 같은 주의사항을 고려해야 합니다습니다.
- 모텔 업종의 특성: 모텔 건물 자체의 특성(시설 노후도, 이미지 등)과 업종에 대한 이해가 필요합니다.
- 개발 계획의 구체성: 주변 개발 호재가 해당 건물 필지에 직접적으로 어떤 영향을 미칠지, 개발 속도와 범위 등을 구체적으로 파악해야 합니다.
- 도로 조건의 한계: 2m 도로 조건은 신축이나 증축 시 제약이 될 수 있습니다. 건축 규제 및 법규를 면밀히 확인해야 합니다.
- 시장 경쟁: 청량리 일대에 새로운 상업/업무 시설이 들어서면서 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.
- 전문가의 조언: 지역 특성이 강하고 모텔 건물이라는 점을 고려하여, 신뢰할 수 있는 부동산 전문가의 도움을 받아 정확한 시장 분석과 투자 가치 평가를 진행하는 것이 중요합니다.
거래 내용 상세 분석
이번 동대문구 청량리동 7222번지 건물의 구체적인 거래 내용을 살펴보겠습니다.
※ 거래내용
- 소재지 : 동대문구 청량리동 7222번지
- 지하철역 : 청량리역
- 거래일 : 2025년 02월
- 매매가격 : 16억 5000만 원
- 토지가격 : 6372만원
- 대지면적 : 25.89평(85.6㎡)
- 건물면적 (연면적): 76.04평(251.37㎡)
- 용도지역 : 일반상업지역
- 층수 : 지하1층~지상3층
- 도로조건 : 2m
- 준공년도 : 1971.09.18
- 공시지가 : 약 1800만원
- 공시지가 대비 토지가격 : 약 3.554배
※ 과거 거래내용
- 2011년 07월: 11억 원(평당 4231만 원) 매매
- 2025년 02월: 16억 5000만 원(평당 6372만 원) 매매 (약 14년 보유)
- 14년간: 5억 5000만 원 매각차익 발생
- 연간: 3929만 원 매각차익 발생
- 월간: 327만 원 수익 발생 (단순 매각차익만 분석함)
이 거래는 약 25.89평의 대지 위에 지하 1층부터 지상 3층까지 건축된 연면적 76.04평 규모의 모텔 건물이 평당 약 6,372만 원, 총액 16억 5천만 원에 거래된 사례입니다. 청량리역 인근 개발 수혜 지역, 일반상업지역에 위치하며 1971년 준공된 건물입니다. 14년 만에 약 5.5억 원의 매각 차익을 기록하며 청량리 지역의 꾸준한 부동산 가치 상승을 보여줍니다. 오래된 모텔 건물이라는 점, 2m 도로 조건 등은 단점이지만, 청량리 개발 호재와 일반상업지역 용도를 바탕으로 리모델링 등을 통해 새로운 가치를 창출할 잠재력이 있습니다. 공시지가 대비 토지가격 비율이 3.5배 이상이라는 점은 시장 가치가 공시지가를 크게 상회하고 있음을 시사합니다.
마무리하며: 청량리 모텔 건물, 개발 호재와 변화의 기대
동대문구 청량리동 청량리역 인근 모텔 건물의 16억 5천만 원 거래 사례는 청량리 개발 수혜 지역이 가진 투자 가능성을 보여줍니다. 청량리역 교통 허브화, 재개발/재건축, 시장 활성화 등 다양한 개발 호재는 청량리 일대 부동산 가치 상승을 견인할 것입니다. 오래된 모텔 건물이지만, 일반상업지역 용도와 개발 호재를 바탕으로 리모델링 등을 통해 새로운 활용 방안을 모색하고 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 14년이라는 기간 동안 꾸준히 자산 가치가 상승했다는 점은 청량리 지역 부동산의 장기 투자 매력을 시사합니다.
청량리 모텔 건물 투자는 상대적으로 부담이 적은 투자 금액으로 청량리 개발 수혜 지역의 투자 기회를 잡을 수 있는 매력적인 선택지입니다. 다만, 모텔 업종의 특성, 건물의 물리적 상태, 2m 도로 조건 등 위험 요소를 신중하게 분석하고 전문가의 조언을 통해 현명한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 청량리의 '천지개벽'과 함께 이 건물 역시 새로운 가치를 만들어낼 수 있을지 주목됩니다.
※ 상기 내용은 국토교통부 실거래신고 및 당사 거래확인 사실을 참고한 사항입니다. 부동산 투자를 위한 참고용으로 가격변동 및 신고내용변경이 있을 수 있음을 참고해주세요.
※ 위의 글과 관련하여 문의가 있으시거나 궁금한 사항이 있으시면 아래 전화번호와 채팅방으로 문의주세요!!!
※ 연락 주시고 내방해 주시면 다양한 부동산 정보를 안내해드리고 #건물매입 대한 도움을 드리고 있습니다.
※ #꼬마빌딩 매입 계획이 있으시다면 연락을 주시고 내방 미팅 신청 부탁드립니다.
※ 매각사례를 통해 주변 시세와 발전방향에 대해 항상 모니터링 하고 있습니다.
※ 다양한 경험과 신뢰를 바탕으로 건물주가 되는 그날까지 함께 고민하겠습니다.
※ 데이터를 기반으로 한 프로그램 분석을 통한 확실하고 안정적인 #부동산 구입 분석 제공하고 있습니다.
※ 매입부터 매각까지 원스톱 #빌딩 매니지먼트를 제공하며 다양한 사례 분석을 통해 고객만족도를 높이고 있습니다.
※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 #상권분석 통한 최적의 물건을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.
※ 시장조사, 입지선정, 상권분석, 예산계획, 법적검토, 수익성분성, 위험관리, 개발계획 및 회수 계획까지 다양한 관점으로 부동산 구입을 위한 결정을 함께 고민해 드리겠습니다.
※성공적인 건물주가 되기 위한 첫걸음에 함께 연구하고 함께 하겠습니다.
