9호선 등촌동 준공업지역 오피스텔, 아파트 신축부지 투자 사례, 등촌동 630-4번지(증미역), 등촌동 루나 클래식 오피스텔(21년 예정), 역

9호선 강서구 역세권 신축부지, 오피스텔, 아파트 신축부지

등촌동 630-4, 110억, 평당 3,885만 원 매매되었습니다.

 

2019년 10월 매매가 된 등촌동 630-4번지, 강서구 등촌동 역세권 오피스텔 및 아파트 신축부지 투자 사례입니다.​

대지면적 283.14평, 연면적 327.17평 지하 1층~지상 2층 건물로 오피스텔 및 아파트 신축부지입니다.​

매도자 명도 조건으로 매각이 진행되었던 건물로 임차인 명도에 대한 이슈가 없어 매입 후 빠르게 사업 진행이 가능한 신축부지였습니다.​

신축부지의 경우 빠르게 사업 진행을 시작할 수 있다는 점은 큰 이득이 되는 점입니다.​

임차인과의 명도 문제가 발생하게 되면 사업 진행에 차질이 발생하고 금융비용이 증가하기 때문에 사업성과 수익성이 떨어지게 됩니다.​

9호선 역세권, 준공업지역, 평당 4천만 원 이하의 280평대의 대지면적, 매도 자명도 조건 등 신축부지로서 장점이 많았습니다.

등촌동 신축부지는 9호선 증미역에서 182m 거리 도보 3분 거리의 역세권에 위치하고 있습니다.​

주변 편의 시설로 이마트, 홈플러스 등 생활 편의 시설이 인근에 위치하고 있습니다.​

영광초, 경서중, 세현 고등학교 등 학교시설도 근처에 위치하고 있어 주거시설 신축 시 분양성이 뛰어난 위치입니다.​

9호선 인근의 강서구 지역인 등촌동은 지식산업센터들이 다수 신축되고 있는 지역이며 마곡지구와 가까운 위치입니다.​

신규 직장 수요가 높고 주거가 가능한 배후지역으로 9호선 라인이 선호되고 있는 상태입니다.​

분양성이 높고 수요가 높은 지역이라 증미역, 등촌역 등에 오피스텔들이 빠르게 지어지고 있는 이유입니다.

등촌동 신축부지는 단일 필지로 10m 도로변에 위치하고 있습니다

​8차선 광대로 인 양철로 대로변에서 진출입이 자유롭고 공항 대로까지의 접근성도 높은 위치였습니다.​

도로면에 접한 토지가 좁다는 점은 아쉬운 점이 있지만 차량 2대가 교차해서 지나갈 수 있는 토지 앞 도로 여건이 우수한 편입니다.​

네모 반듯한 토지 형태라 건물 신축 시 반듯한 형태로 신축이 가능할 것으로 판단되었습니다.​

준공업지역이라 건폐율 60%, 용적률 400% 건축이 가능한 토지입니다.​

용적률 400% 모두 신축 가능할 경우 지상층 약 1,132평 신축이 가능할 것으로 판단됩니다.

지하 1층~지상 2층 규모의 건물이며, 공장으로 사용하고 있던 상태입니다.​

매도자분이 임차인들을 명도해 주시는 조건으로 매각이 이루어졌습니다.​

잔금 후 바로 신축이 가능한 상태로 오피스텔 및 아파트 신축 시 사업 시작을 빠르게 진행할 수 있는 조건이었습니다.​

사업 시간을 단축시킬 수 있는 좋은 요건이라 신축부지 투자 시 중요시되는 조건입니다.​

임차인의 임차권 보호가 강화되는 추세라 임차인 명도 조건은 매도자, 매수자 모두에게 중요하게 점검해봐야 하는 내용이라고 생각됩니다.

등촌동 신축부지는 주변 매매 사례를 살펴보아도 경쟁력이 있는 상태로 매매가 이루어졌습니다.​

서울 시내에 신축이 가능한 준공업지역 토지가 평당 3,885만 원이라는 저렴한 가격으로 매각이 이루어졌습니다.​

9호선 역세권 준공업지역으로 평당 4천만 원 이하로 거래가 되었고 신축 후 분양성이 높은 신축부지를 매입할 수 있는 좋은 기회였습니다.

대지면적 283평인 점도 신축부지로서 매력적인 요소였습니다.

증미역 역세권에 위치한 2018년 이후 신축 오피스텔들을 비교했을 때의 내용입니다.​

대지면적과 가장 비슷한 신축 오피스텔은 2번 크라운 팰리스로 등촌동 신축부지의 경우도 약 74세대 이상으로 세대수를 구성할 수 있을 거라고 생각되었습니다.​

인근 분양가는 평균 2억 4천만 원~2억 7천만 원대로 형성되어 있었습니다.​

매입 후 신축이 진행되는 시점에서는 마곡지구가 더욱 활성화되고, 등촌동 일대의 지식산업센터들의 입주 등으로 사업성이 높아질 것으로 판단되었습니다​

직장인 수요가 높아질 예정이라 분양성이 높을 것으로 판단되습니다.​

2019년 10월 거래가 이루어진 등촌동 신축부지는 루나 클래식 오피스텔이 신축 중에 있고 21년 08월 예정되어 있습니다.

 

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