종로귀금속거리 역출구 앞 올근생 꼬마빌딩 투자사례
종로구 묘동 192-1번지, 52억 7,000만원, 평당 1억 1,974만원, 일반상업지역
1호선 종3가역 올근생 50억 꼬마빌딩, 초역세권, 횡단보도 앞 유동인구 풍부한 종로귀금속 거리 위치
2020년 12월 매매가된 50억 올근생 초역세권 종로 꼬마빌딩입니다. 특화상권인 종로귀금속 거리에 위치하고 있고 초역세권 50억 꼬마빌딩의 투자사례입니다.
대지면적 44.01평, 연면적 133.28평, 지하1층~지상5층 규모의 올근생 50억 꼬마빌딩입니다.
1호선,3호선, 5호선을 모두 이용할 수 있는 종로3가역 도보 1분거리의 초역세권에 위치한 올근생 50억 꼬마빌딩입니다.
특화상권인 종로귀금속 거리에 위치하고 있고 건물 앞에 횡단보도가 있는 유동인구가 풍부하고 고정적인 유동인구가 많은 지역에 위치하고 있는 50억 꼬마빌딩이였습니다.
지하철역 59m의 초역세권에 위치하고 있고 양면도로를 접하고 있는 일반상업지역에 위치하고 있는 50억 올근생 꼬마빌딩이라 투자가치가 매우 높았습니다.
대지면적이 작은 단점이 있었지만 유동인구가 풍부한 지역에 위치하고 있고, 서울 및 지방분들이 찾아오는 특화상권에 위치하고 있던 점에서 안정적인 수익과 개발가치를 얻을 수 있다고 판단이 되었습니다.
임차인들이 대부분 장기임차인들이였고 좋은 위치에 있는 꼬마빌딩이지만 임대료가 현실화되어 있지 않았던 점에서 신축 및 리모델링을 통한 임대료 수익 개선이 가능하다는 점에서도 매우 매력적인 투자처였다고 생각됩니다.
지구단위계획에 영향을 받지 않고 단독개발이 가능하다는 점, 50억 올근생 꼬마빌딩이라 대출활용에 유리하다는 점에서 매우 매력적인 종로 50억 꼬마빌딩이였습니다.
종로귀금속거리, 단성사, 피카디리극장, 세운상가개발, 익선동 학옥카페촌
단성사, 피카디리극장, 세운상가, 서울극장 등 종로하면 생각나는 건물들이 위치하고 있는 종로3가역 초역세권 대로변 꼬마빌딩이였습니다.
위치적으로 사람들이 많이 몰리고 고정적인 소비층이 있고, 여러지역에서 찾아오는 특화상권인 종로귀금속 거리에 위치하고 있다는 점에서 매우 투자가치가 높았습니다.
또한 서울시내 지하철역, 더욱이 지하철 이용승객이 높은 1호선 3호선 역출구 50m, 도보 1분거리의 대로변 역출구 건물이 50억대 라는 점에서 투자가치가 매우 높았다고 판단되었습니다.
좋은 위치의 건물들은 손바뀜이 자주 일어나지 않고 증여 및 상속이 이루어지는 상황입니다.
역출구의 건물, 50억대 올근생 건물이라는 점에서 투자가치가 높았고 일반상업지역이라 신축 및 개발에 용이하다는 점도 꼬마빌딩을 매입하고 투자하시는 분들에게는 매우 매력적이였다고 생각됩니다.
낙후되었던 서울시내 구시가지인 종로가 세운상가 재개발등으로 개발이 빠르게 진행되고 있고, 익선동 한옥마을, 을지로 인쇄소거리(힙지로)등 카페로 변모하고 있는등 노령층이 주 소비층이라고 생각되었던 종로 및 충모로일대가 20~30대의 젊은층에게 까지 매력적인 장소로 바뀌고 있다는 점도 미래가치가 높다고 생각되었습니다.
역출구 앞, 2차선 / 4m 양면도로, 뒷편으로 음식점, 모텔, 게스트하우스 등 숙박시설 다수 위치
종로3가역 역출구에 위치하고 있고 2차선 / 4m 양면도로에 위치하고 있는 종로 50억 꼬마빌딩입니다.
양면도로에 위치하고 있어 건물이용을 위한 접근성이 매우 높습니다.
또한 맞은편은 단성사를 비롯한 금은방의 종로 귀금속거리가 위치하고 있고 건물 뒷편으로는 음식점, 모텔, 게스트하우스 등의 숙박시설이 다수 위치하고 있습니다.
코로나로 인한 관광객 감소로 다소 아쉬운 점이 있으나 코로나 국면이 진정되면 종로3가 꼬마빌딩의 뒷편에 위치한 숙박시설들이 성업중에 있을 예정입니다.
또한 종로 50억 꼬마빌딩의 윗쪽으로 젊은층과 관광객들에게 유명하고, SNS 및 방송, 유투브 등에서 각광을 받고 있는 익선동 한옥카페거리가 위치하고 있다는 점도 안정적인 소비층과 유동인구를 확보할 수 있다고 생각되었습니다.
또한 일반상업지역에 위치하고 있어 건물 신축시 지하1층~지상10층 규모 신축이 가능하다는 점도 투자선택에 매우 중요한 요소라고 생각되었습니다.
인근 매매사례 대비 저렴한 평단가, 올근생 꼬마빌딩으로 은행대출을 이요한 레버리지투자 가능
종로3가역 인근의 매매사례를 비교검토했을때에도 매매가 이루어진 종로 50억 꼬마빌딩의 토지평단가가 저렴한 상태라고 판단이 되었습니다.
종로 메이도로변이 평당 2억원선에서 거래가 이루어졌고, 안쪽 이면의 건물들도 평당 1.5억 선에서 거래가 이루어지는 점들을 고려했을때 종로 50억 올근생 꼬마빌딩의 매매가격인 평당 1억 1,974만원은 저렴한 가격이라고 판단되었습니다.
더울이 주택이 없는 올근생 꼬마빌딩이라는 점에서 대출활용에 유리했습니다.
주변 매매사례가 뒷받침되고 전층 근린생활시설인 꼬마빌딩이라 은행대출을 통한 레버리지 투자에 용이했습니다.
서울 시내 중심인 종로, 종로3가역 50m, 거리의 올근생 꼬마빌딩을 저렴한 초기투자비용으로 매입할 수 있어던 매우 좋은 투자기회라고 판단되었습니다.
지하1층~지상4층 올근생 꼬마빌딩, 공실없이 만실로 임대중, 장기임차인들로 임대료 인상여지 높음.
지하1층~지상4층의 올근생 꼬마빌딩으로 공실없이 만실로 임대중에 있었습니다.
장기임차인들이고 매도인의 임대료 인상이 없었다는 점에서 임대료 수익 2%대는 매우 안타까운 점이였습니다.
오래된 임차인들이라 임대료 인상이 가능해 보였고, 리모델링 및 신축을 통한 임대료 수익개선이 가능한 꼬마빌딩이였습니다.
건물 앞으로 횡단보도가 위치하고 있고 2차선의 도로변에 위치하여 가시성이 높다는 점에서 좋은 임차인들을 선별하여 재임대 구성이 가능하다고 판단되었습니다.
현재의 건물은 1986년 건물로 노후된 상태이지만 1개층의 건축면적이 약 27평으로 임차인들이 가장 선호하는 면적이라는 점에서도 리모델링을 통한 임대료 상승이 가능해 보였습니다.
단독개발 가능, 건폐율 60%, 용적률 600%, 지하1층~지상10층 신축가능, 주차장설치 면제구역
일반상업지역의 꼬마빌딩이라 추후 신축을 염두해둬었을 때 단독개발이 가능하다는 점도 매우 매력적이 꼬마빌딩 투자기회였습니다.
종로 50억 꼬마빌딩은 본 토지만으로 단독개발이 가능한 상태였습니다.
건폐율 60%, 용적률 600%로 신축이 가능했고, 신축을 예상했을때 지하1층~지상 10층 규모로 신축이 가능했습니다.
더욱이 적은 토지에서 신축시 가장 문제가 되는 주차장 설치에 있어서도 주차장설치 면제구역이라 주차장설치면적의 감소 없이 신축이 가능했습니다.
44평의 대지면적에서 1층 면적을 주차장으로 손해보지 않고 1층 건축면적을 전부 살려 건축할 수 있다는 점도 종로 50억 꼬마빌딩의 미래가치가 매우 높다는 점이라고 판단했습니다.
인근 신축사례를 통한 신축 예상시 지하1층~지상10층 규모 신축 가능, 커피숍, 사무실 등으로 임차구성 가능
종로 50억 꼬마빌딩의 경우 바로 옆에 비슷한 규모의 토지에 신축한 사례가 있어 신축시에 있을 리스크를 줄일 수 있고 참고할 수 있다는 점에서도 좋은 투자기회라고 생각되었습니다.
2016년에 신축을 한 묘동 189-1번지와 대지면적에서 큰 차이가 없어 지하1층~지상10층규모로 신축을 할 수 있을거라고 판단되었고, 주차장설치 없이 1층을 손해 없이 신축이 가능하다는 점도 확인을 할 수 있었습니다.
커피숍, 편의점, 음식점, 사무들 등으로 임차구성할 수 있고 지하1층~지상10층 규모로 신축이 예상됬습니다.
처음 신축을 계획했을때 시행착오를 줄여줄 수 있는 모범사례가 바로 옆에 있다는 점에서도 위험부담을 최소로하여 투자를 할 수 있었던 좋은 투자기회라고 생각되었습니다.
종로 50억 꼬마빌딩을 투자한 투자자분께서는 50억의 매매금액으로 역축구 초역세권의 대로변 일반상업지역에 투자할 수 있다는 기회가 매우 희소하다는 점을 잘 알고 투자를 계획했고 실행에 옮기셨다고 판단됩니다.
또한 리모델링 및 신축을 통한 건물가치 상승을 할 수 있다는 점에서도 다양한 방면에서 좋은 투자기회를 잘 포착하고 좋은 투자결정을 이루었다고 생각됩니다.
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