경기도 항아리상권, 올근생 꼬마빌딩 급매빌딩 투자사례
의정부시 신곡동 764-1번지, 45억 원, 평당 2,241만원, 수익률 4.65% 올근생 꼬마빌딩
40억 올근생 역출구 앞 코너 일반상업지역 꼬마빌딩, 수익률 4.65% 고수익용 꼬마빌딩 투자사례
2020년 12월 매매가된 40억 올근생 고수익용 꼬마빌딩 투자사례입니다. 일반상업지역 코너에 위치한 올근생 40억 꼬마빌딩으로 수익률은 4.65%에 달하는 급매 꼬마빌딩의 투자사례 입니다.
대지면적 200.77평, 연면적 532.27평, 지상5층 규모의 40억 꼬마빌딩입니다.
의정부경전철 경기도청북부청사역 역세권 코너에 위치하고 있는 40억 수익용 올근생 꼬마빌딩이였습니다.
역출구 도보 1분거리의 초역세권에 위치하고 있고 일반상업지역의 코너빌딩 200평 대지면적의 꼬마빌딩이라 투자가치가 높았다고 생각되었습니다.
수도권에 위치하고 있지만 경기도청북부청사 앞에 위치하고 있는 지역이라 지역내 관공서 입지한 위치의 일반상업지역에 위치하고 있었습니다.
업무시설 및 사무실 등의 시설들이 다수 입지하고 있고 오피스텔 및 아파트형공장 사무실등이 위치하고 있고 주변 대단지 아파트단지로 둘러쌓여 있는 항아리상권의 올근생 꼬마빌딩이였습니다.
올근생건물이고 공실없이 만실인 수익용건물이라는 점이 매력적이였고 일반상업지역 200평 대지의 코너라 추후 신축을 통한 오피스텔 개발도 가능한 입지였습니다.
상권밀집지역이며 경기도북부청사라는 관공서가 위치하고 있다는 점에서 수도권 건물임에도 안정적인 임차인 및 상권이 유지될 수 있는 수익용 및 투자용 꼬마빌딩이였습니다.
또한 매도인께서 매입원하 이하로 매각을 하시고 있던 상황으로 저렴한 가격으로 고수익용 꼬마빌딩을 매입할 수 있었던 매우 좋은 투자기회였다고 판단이 되었습니다.
관공서 밀집지역, 항아리상권, 관공서 이전으로 인한 지가상승 및 투자가치 상승이 이루어질 개발호재지역
경기도청북부청사가 상권내 핵심으로 위치하고 있는 지역이며 대단지 아파트들이 둘러쌓여 있는 지역입니다.
의정부경기북부광역행정타운도시개발이 예정되어 있어 경기도내 각종 행정기관들이 건물북쪽부분으로 이전 및 신규입주 에정이었습니다.
경기북부지방경찰청, 의정부소방서, 건강보험심사평가원, 한전경기북부지역본부, 국민건강보험공단, 근로복지공단, 국립농산물품질관리원 등 각종 행정기관들이 밀집되어 있고 협력사업들을 위한 기업들이 위치하고 있는 지역이라 소비력 높은 직장인 및 가족들이 거주하는 지역으로 항아리상권을 형성하고 있는 의정부 신곡동 지역입니다.
현재의 상권도 의정부경전철 경기도청북부청사역을 기준으로 북쪽으로 아파트 밀집지역의 항아리상권과 본건물이 위치하고 있는 남쪽지역으로 먹자상권, 오피스텔, 아파트형공장, 사무실, 호텔 등이 위치하고 있고, 약 2천세대의 아파트들이 위치하고 있는 항아리상권이였습니다.
경기도청북부청사, 2천세대 대단지 아파트, 먹자상권의 잘 발달되어 있는 항아리상권
경기도청북부청사와 2천세대 대단지 아파트, 먹자상권 및 사무실등이 밀집되어 있는 지역에 위치하고 있는 40억 올근생 꼬마빌딩이라 안정적인 상권과 소비층이 있는 지역으로 공실리스크가 적고 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 올근생 꼬마빌딩이였습니다.
수도권내의 상권들은 광공서를 중심으로 상권이 형성되고 운영되는 측면이 높습니다.
일반상업지역의 코너에 위치하고 있고 의정부경전철 경기도청북부청사역에서 도보 1분거리의 초역세권에 위치하고 있고 경기도청북부청사로의 이동동선상에 있어 안정적으로 꼬마빌딩을 운영할 수 있는 매력적인 위치에 있었습니다.
또한 주변으로 2천세대의 대단지 아파트가 위치하고 있었습니다. 3인가구 기준 약 6천명정도의 소비층이 확보되어 있는 항아리상권이라 크게 경기변동등에 영향을 받지 않을 작지만 강한 알짜 상권에 위치하고 있어 코로나로 인한 공실리스크의 위험에 안전할 것으로 판단되었고 40억 올근생 꼬마빌딩을 매입한 투자자분도 이런 부분에 강점을 가지고 있다고 판단하고 투자를 결정하셨다고 판단됩니다.
건물 앞 광장설치 및 지하주차장 조성사업으로 교통접근성 및 가시성이 우수해지는 개발호재
경기도 40억 올근생 꼬마빌딩의 앞쪽으로 기존 신곡동 인근의 주민들이 이용하던 광장에 주차장을 설치하고 경관광장으로의 조성사업이 한참 이루어지고 있던 상황이였습니다.
교통편의성을 위해 전용자동차 주차시설을 마련하고 그 위로 주민들을 위한 광장을 설치할 예정으로 광장조성후에는 더욱 많은 주민들의 이용이 예상되는 상황이였습니다.
서울의 경우 성수동의 서울숲, 연남동 연트럴파크 등 숲길 및 공원조성후 주민 및 관광객의 유입으로 지가상승이 가파르게 이루어지고 주변의 꼬마빌딩들의 자산가치를 크게 오른 경우가 다수 있었습니다.
의정부 꼬마빌딩을 매입한 투자자분께서도 현재는 공사중으로 다소 번잡한 부분이 있으나 추후 조성이 완료되는 공원으로 인한 주변환경개선 부분등에도 좋은 가점을 주고 매입을 결정하셨다고 생각이 됩니다.
의정부 40억 꼬마빌딩은 공원조성후 공원바로 옆에 붙어 있는 상황이고 역출구 앞에 위치하고 있기 때문에 추후에도 건물의 가시성과 접근성이 좋아질 상황이였습니다.
2차선*2차선 일반상업지역 코너빌딩
2차선*2차선 코너의 일반상업지역에 위치하고 있고 대지면적 200.77평, 토지평단가 2,241만원으로 매우 저렴한 상황이라고 판단되었고 추후 건물이 노후화되면 신축이 가능할 것으로 판단되었습니다.
바로 뒷 필지인 신곡동 764-3번지가 181평 대지면적에 지하4층~지상16층 규모로 오피스텔을 신축하여 분양을 하고 있었던 상황이라 대지면적이 약 20평이 더 크고 코너에 위치한 본 40억 꼬마빌딩의 신축 후 투자가치가 더욱 크다고 생각이 되었습니다.
추후 신축시에 신곡동 764-3번지의 신축사례를 참고하여 신축을 하면 위험리스크를 줄이고 신축 및 분양을 할 수 있다는 점에서도 개발부지로서의 가치도 높다고 판단되었습니다.
40억 꼬마빌딩을 투자하신 투자자분께서도 이런점에서 추후 신축까지 고려한 현명한 투자가 이루어졌다고 판단이 됩니다.
매입원가 이하로 매각을 진행한 급매 40억 올근생 꼬마빌딩
의정부 40억 꼬마빌딩의 가장 큰 투자포인트라고 생각되었던 점중의 한가지는 매도자분께선 2010년 46억원으로 본 꼬마빌딩을 매입했고 취득세 및 기타부대비용(약 5%)를 포함하여 매입원가를 고려했을 때의 가격인 48억3천만원 이하에서 본 꼬마빌딩을 매각하던 상황이였습니다.
매입원가 이하로 매각을 진행하고 있던 상황이라 적극적인 투자자분께서는 매입을 빠르게 결정하셨다고 생각이 됩니다.
2020년 서울 및 수도권의 아파트 및 주택, 꼬마빌딩의 가격이 급격하게 오르던 상황에서 10년 전 가격이하로 매각이 이루어지고 있던 상황이라 투자가치가 높았던 상황입니다.
또한 가격협상을 통해 45억원에 매입을 이루어졌던 점에서 매입을 결정한 투자자분의 용단이 매우 돋보이는 점이라고 생각됩니다.
주변 대형 관공서이전, 건물 앞 공원조성 및 주차시설 추가등의 개발호재가 있는 지역의 일반상업지역 올근생 꼬마빌딩을 매입했다는 점에서 많은 꼬마빌딩 투자자분들이 관심을 가지고 공부해야되는 점이라고 생각됩니다.
지상5층 올근생 꼬마빌딩, 전층 만실, 안정적임 임대수익 4.65%의 고수익 꼬마빌딩
지상5층의 꼬마빌딩으로 전층 공실없이 만실로 임대중에 있었던 올근생 꼬마빌딩이였습니다.
지상1층이 필로티구조로 자주식주차장 약 13대 이상의 주차공간을 확보하고 있던 40억 고수익 꼬마빌딩이였습니다.
원룸건물 및 사무실건물에 사용되는 필로티방식으로 1층이 사용되고 있다는 점은 단점이지만 경사도에 의하여 지상2층이 도로에서 직접 접근할 수 있는 계단을 설치하였고 1층 주차장에서 바로 건물내부로 진입이 가능하다는 점이 특징이였습니다.
대지면적 200평이상이라 각층별 건축면적이 134평 씩으로 넓게 되어 있고 철골구조의 건축물이라 층고가 높고 기둥구조가 적은 상태였습니다.
40억대 꼬마빌딩으로 올근생시설로 임대구성되어 있고, 고급일식집, 노래방, 스크린골프장, 사무실 등으로 깔끔한 임차인들이며 장기임차인들로 임차구성되어 있던 상태였습니다.
안정적인 고수익용 꼬마빌딩으로 임대수익 4.65%로 고수익을 창출하고 있었습니다. 은행권 대출을 통한 레버리지로 초기 매입비용을
절감할 수 있었고, 레버리지수익률도 높았던 상황이였습니다
단기적인 관점에서 안정적인 임대수익을 확보할 수 있고 장기적으로 개발가치를 누릴 수 있다는 점에서 매우 투자가치가 높았습니다.
고급자재 사용, 건물내 높은 층고로 개방감 높은 건물구조
건물이 2008년에 준공되었지만 고급자재(대리석)을 사용하여 고급스러운 내오관을 유지하고 있었고, 철골구조로 건물을 지었고 덕분에 높은 층고를 가지고 있었떤 40억 올근생 꼬마빌딩이였습니다.
대형 오피스등에 사용되는 철골구조고 건물이 신축되었기 때문에 건물내 기둥이 적고 전용공간이 확보가 유리한 꼬마빌딩입니다.
또한 높은 층고로 건물내 개방감이 높은 상태였습니다. 개방감이 높은 상태라 임차인들의 만족도가 높았고 우량한 임차인들을 임차시킬수 있는 요인이라고 판단되었습니다.
건물가치가 높은 40억대 고수익용 올근생 꼬마빌딩을 매입한 투자자분의 투자결정이 매우 멋진 의정부 신곡동 꼬마빌딩의 투자사례였습니다.
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